未来孩子手握的n套老破小，未必能换回一套新房

宁冬冬

限购，限售，利率上浮...各种房产调控政策的出台，让很多囊中羞涩的刚需和理性投资者开始考虑一件事情：还要不要买房？

更有很多看空楼市的购房者脑补出一个理论（老一辈尤其喜欢这个理论）：对于普通家庭，未来的独子会继承爷爷奶奶辈的两套房产，两个条件相当的孩子结婚就手握四套房产(算上父母的就是六套)，这样一来，房子严重过剩，房价焉能不跌？

以20年摆布的大周期来看，除去房产税等不确定因素，上面的理论忽略掉了一个最主要的因素——未来绝大多数老破小并不值钱。

老楼是什么老楼？






铁西..沈河..皇姑..大东..遍地这种老楼

父母辈大部分住在单位福利分房和上世纪90年代住房商品化改革前所盖的楼房中，这类楼房当时只考虑了让多数人有楼住这一基本需求。
这类楼有个别号，请看图





经过二十余年的经济发展，这类住房的户型，配套，设施都无法满足新时代的需求---没有大厅、明厅，面积小，厕所小，管线老化，缺乏泊车位，没有物业，没有户外活动空间等等。

试想一下，房主打算在这类老破小里装个空调，就面临着电闸承受不住和没有插座可用的窘境。

外来人口的老破小价值更低

每一个大型城市，都有大量的外来人口——这句话没有贬义，年轻人毕业后离开缺乏活力的小城市，这是多年来的趋势。

大家可以看看周边的同事们、邻居们，有多少来自周边的郊区和小城市？房哥本身细数一下，比例不低于三分之一。

从沈阳上半年的数据来看，多数房产被外地人买走，这还是比上年同期下降之后的数据。







铺垫了这么多，房哥想说，外地人手中，小城市的老破小，不消想卖上价格，还是先想想卖不卖得出去吧。

老破小谁会买？

作为最大购房群体的年轻人，会买老破小么？

显然不会。

现在的年轻人，宁可买个小户型新楼，也不会花同样价钱买个二手大面积老楼。

老楼与新房根本不是同一个层次的商品——老楼像是中午快餐，新房更像周末大餐——同样是住人，却又泾渭分明。

这些老楼没有了最大的需求群体，最终的命运只有变成仓库和出租房，等待着没落。

早晚会没落的老破小






早晨唤醒办事，周末不休息，免费！

老破小现在可能会有学区，但趋势是年轻人聚集的新城区（比如浑南及沈北）学校本质越来越高，长白很多分校已经反超本部（如126中学）。

随着年轻人的搬离，这类房子最终会变为老年人和流动人口的聚集地，到底有多少人会因为学区，只在老房挂一个名字，每天长途接送呢？

本质上来说，好的师资毕竟会流动到有钱的地方，老破小的学校没落只是时间问题。

拆迁？先看看多少人在排队。

当然老破小可能会拆迁，不外按照国家在15个城市开展老旧小区改造试点给出的思路：

“探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照‘谁受益、谁出资’原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造”

翻译过来就是：

“老旧小区能修的话就别拆了，即使要拆，原则上也应该是哪里拆了就在哪里重新盖，本来面积是多少，新盖的房子面积也应该是多少。至于改造所需资金，要按照房子的权属来确定，原则上个人出一份，原单位出一份，政府补助一部分。”

并且以沈阳的情况来看，原本市内五区的老房子太多了，市政府和部分区政府都搬到了新城区，哪还有人想着老城区。

就算是拆迁，半城市的老楼，什么时候能排到你的老破小呢？
只有老年人和流动人口居住的老破小，价格越卖越低，拆迁能值上价格么？



卖掉老房子，买个新房子，剩下的？慢慢还。。

总结起来就是:

虽然都是房子，但老破小与新房/婚房的作用不是替代的关系，等孩子们都继承了n套老破小的时候，老破小的价格只会更便宜，而稀缺的新房只会更贵。



听说你们房子多？

当然，你能想到的事情，国家已经替你想好了：房产税、遗产税的不竭吹风试探，虽然短期无法成型，但长期必定是跑不掉的，并且二胎甚至多胎的放开，再加上城镇化的推进和周边人口流入，可以这么说，即使二三十年后，买新房？依然难！

黄贵云

简直胡说八道，老破小要看社会资源，如果学区地铁病院公园等一系列资源都集中在老破小的周围又怎么会不值钱？新房子没有社会资源才真正不值钱！

cultyu

以后无旧城改造、开发商折迁了吗？

风中的雨

地段，资源还是要考虑的五爱街的老破小5000有卖的没，我买，医大二院的老破小5000有卖的没，我买，皇姑学区房老破小5000有卖的没，我买，不要说的太绝对了，沈阳的老破小基本都在二环以内，有的还是在一环附近，以后真的赶上改造老破小，不知道甩城边子新房多少条街

mingzz

我是年轻人 我就买的老破大

xl623054

那为什么北京市内的房价微跌而燕郊房价腰斩？

葉麗丹

将来有钱人都在郊外环境也好的别墅里

毅心

宁买市内一张床。不买郊区一栋房。

☆→冰←★

老城区的老破小可比你的农村破院值钱多了

HPWANGMING

17，18的房子寿命只有30年，30年后你就是危房。30年的老房子出手，银行会拒绝给与贷款。你说你的房子还有价值吗。