「选筹篇」如何快速判断一个板块有没有投资价值？（上篇）

杯中清泉

房产投资中有一句话，叫做 "涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆"。

在购房过程中，除了不竭优化本身的资金使用率、杠杆率，选筹的时候，选择涨幅较大、升值较快的板块，对提高收益来讲也是至关重要的。

那么，投资选筹时，应该如何判断一个板块投资价值的凹凸呢？

我们总结：

1-定位板块所处的发展阶段：成熟期、发展中还是发展初期；

2-看懂领涨、普涨和补涨的价格波动逻辑：争取一鱼多吃；

3-区分片区功能属性：CBD、CID、CLD，还是学区。

梳理清楚板块的发展阶段、所处的价格波段，以及在城市中扮演的功能属性。

多维叠加，就能够立体的判断出，一个板块的价值凹凸。

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判断投资价值是一个很复杂的决策过程。
多数人看待城市板块，只看当下。
从板块现有的城市配套、价格梯队、交通距离等角度，判断板块的未来价值，很容易局限在主流不雅观念里。
难以突破常人的眼光，也就难以获得超出旁人的收益。

做竞争对手不肯意做的事，做竞争对手做不好的事。 FROM 熊大

对于房产投资，买房人的竞争对手不是卖房人，而是同样瞪着星星眼、想要买到高性价比房子的人。
这个时候，能否看到别人看不到的价值，就决定了你能否获得别人得不到的回报。
因此我们对于板块价值的判断，不仅要基于板块当下的现状，还需要跳出大众的认知，建立对板块过去、当下和未来的一个框架性认知。

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曾有一个玩笑说，房价的上涨有三波：

• 公布地铁规划涨一波，地铁开工涨一波，地铁通车涨一波；
  
• 公布学区规划涨一波，学校招生涨一波，成绩张榜涨一波。
  

虽然是玩笑，但却深入浅出的说明了投资的一个原理：
片区不同的发展阶段（利好兑现）对房价的影响。
那么，怎样辨别片区处于什么样的发展阶段呢？
在城市化进程中，一个片区所处的发展阶段，可以大致为成三种：

· 发展成熟片区，利好兑现较少，大部分价值已经表现；

· 发展中期片区，利好逐步兑现，价值在不竭表现；

· 发展初期片区，利好尚在规划，价值在远期才能表现。



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以深圳为例。








*福田中心区
福田区从90年代开始规划建设。经过20年的发展，城市化进程接近完成。城区内的土地几乎已经开发完毕，新增土地供应主要依靠旧改。
而旧改的城中村、工厂等小片区，改造难度大、进度慢。
可以预见，福田未来的城市面貌，比拟宝安、龙华等区域，变化是比力小的。
这样的片区，由于区域整体的发展完成度高，新增利好少、兑现慢，表现在价格上，就不属于领涨、暴涨类型的区域。
但从另一方面来说，由于成熟片区的城市配套相对完善，居住环境优良，沉淀了大部分的富裕家庭，房价往往是全市价格的天花板。
一旦有真正的利好出现，涨幅将会非常可不雅观。
在深圳重点发展的17个片区中，福田区的保税区片区、梅林片区，本年由于新的学区划分，价格迅速上涨。以前福田的价格凹地，已经追平了福田的平均价格，甚至出现了较大溢价。












*龙华深圳北站
龙华区的建设年代较晚。
北站、红山附近规划的北站商务区，还处于大规模建设阶段。开车路过北站的时候，可以看到车站两侧的摩天大楼正在快速的施工傍边。
而在龙华的不雅观澜、大浪等片区，大量的工厂和旧改规划方案已出，正在等待拆迁或拆迁过程之中。
以深圳旧改的规划和推进速度，完成改造至少还需要5年摆布的时间。
在这样处于发展中期的片区，由于大量规划的落地，交通、产业利好逐步兑现，价格距离成熟片区的房价天花板也有必然距离，就属于快速升值的片区，涨幅也相对较大。
比如红山片区的楼盘。
北站商务区、红山6979等一系列建设的规划、开工，都不竭的刺激着市场。红山周边的二手房价格经过数次上涨，已经达到6万以上的单价。
再比如，北站附近的深外龙华初中部，学区政策刚一出台，划入学区的楼盘立即应声上涨，几个月时间，价格涨幅达50%以上。
这就是发展中期，利好兑现带来的价格/价值上升。
不外在这样的区域中，如果某个小片区的房价已经超过了中心成熟片区的均价，就可能存在长期站岗的风险。
因为对比配套成熟的片区和发展中片区，在价格相当的情况下，人们还是倾向于选择前者。












*光明高铁站
光明区是别的一种类型。
从城市化发展的阶段来看，当下的光明区，还存在大量的农民房、城中村、加工制造类的工厂以及空地等。
虽然凤凰城、新中心等远期的规划已经公布，但是距离真正的建设完成，还有较长的一段周期。
这也就是我们在楼盘销售时常听到的，“有想象空间”、“潜力巨大”。
但是想象归想象，现实归现实。
由于人们对远期房价的预期较高，现在光明区的房价已经不能说低了。在光明中心区开盘的龙光九龙台，均价已经达到了5.5万。
这种情况下，片区房产的部分价值已经提前兑现。
入手价值提前兑现的楼盘，就意味着较长的时间成本，和较高的机会成本。大概率要比及房市周期的偏后期，才能获得预期的收益。
当然，如果在入手的时候，片区的价格很低，后期房价随大势上涨之后，获得的涨幅还是很不错的。
毕竟，价低就是硬道理。

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关注房市的人都知道，片区的升值存在一个板块轮动的现象。
以一轮房市周期来衡量，城市的各个片区可以分为领涨、普涨和补涨三种成长类型。

• 有的片区在全市领涨，就好像深圳在全国的上一轮房市行情中领涨一样；
  
• 有的片区随大势升值，涨幅也与全市平均涨幅相差不多，属于普涨的地段；
  
• 而有的地段在全市的大部分片区都升值之后，才会启动行情，涨幅追平甚至超过平均涨幅，可以看做是补涨的类型。
  

一轮房市周期可以短至1年，也可能长达3-5年。在当前的严格调控政策下，周期会拉的更长。
而从长远来看，同一片区的房价涨幅，其实是差不多的。
品质相似的房子，领涨的达到一个阈值后，增长速度就会慢下来；价低的补涨跟上，放在一个房市周期里，也至少可以追平片区的平均价格。










入手普涨和补涨片区的人，获利的时间周期相对较长，在一轮房市行情之中，可能只能获得一波收益。
而领涨片区入场的人，则可以在吃到第一波红利之后，投身下一波的补涨片区，从而在一个周期之内赚到两份利润。

• 那么，怎样找到领涨、普涨和补涨的片区呢？
  
• 也就是说，什么类型的房子会先涨、什么类型的房子会后涨？
  
• 怎样买，才能吃到两波红利，让本身的资金最大化的发挥作用？
  

如何快速判断板块的投资价值，下篇为你继续详细解读。