广州商住大松绑，北上深的商住春天还有多远？

Martin.

昨天，国内楼市发生了两件大事。

第一件，早上，菏泽取消限购的政策引发广泛关注。山东省住建厅要求菏泽市解释说明。下午，省、市两级有关部门先后表态，消息最终落地。菏泽市发布情况说明：由于棚改推进，民间购房需求增加。限售政策限制了供给，容易引起房价上涨失控，所以取消限购。

第二件，薄暮，广州商办松绑政策刷屏伴侣圈。

前一件大事，解读的文章已经够多，我们现在来说后一件。

广州商住大松绑，是不是意味着商住春天要来了？还有人问，广州先行一步，北上深等一线城市会跟进吗？

首先可以必定的是，楼市出现了松绑的迹象。在经过了两年多的严格调控后。房价上涨得到了有效遏制，楼市在逐渐平稳，一些城市房价出现了较大的回调。应急政策会逐步次序退出，因城施策、长效机制在慢慢发挥作用。

再看广州的《关于完善商服类房地产项目销售办理的意见》，主要看点有：

2017年3月30日之前土地出让形成的商服地块，允许个人购买。

3.30之后的此类物业，依然强调企业购买。

从政策表述看，属于商办类政策的微调。对于广州楼市的商住存量项目，这是一个重大利好，毕竟商办类项目，个人又可以购买了。

02

商办类市场，曾经火爆异常，特别是北上广深。

我们可以在这里做一个回顾：

以北京商办类市场为例，从2015年开始，伴随着楼市的升温，因为住宅的限购，商住市场开始升温。这一年，北京商住销冠项目，销售额突破20亿元。

2016年开始，全民买房的热情逐渐升温，好的住宅项目一房难求。在住宅限购的背景下，开发商加大了商办类营销力度，此类项目的办公、商业属性被淡化。

不限购、通水电燃、买一层赠一层等特色，被有意无意的当成主要卖点，大力吹捧。这一年，北京的商住销冠项目，顺义区尚峰壹号、大兴林肯公园，销售额均破67亿。这个成绩，甚至超过了当年北京住宅销冠项目业绩——2017年，朝阳区的泛海国际项目，才卖了64亿。

商办类的高潮，出现在2017年的第一季度。2016年，在商办类的火热销售中，也是几家欢喜几家忧。比如当年泰禾中央广场项目，销售额刚刚突破20亿。

为了赶上这波市场热度，一些表示不尽如人意的企业也开始在这方面发面。比如前述的泰禾，在2017年初就在中央广场项目放出了营销大招。这几招现在看来，在房产营销历史上，要空前绝后了：

1、承诺购买该项目一年后可以无理由退房。

2、承诺退房后，首付款仍可享受10%的高利息。

3、承诺合作渠道，高达4%的销售提成。

此三招打出，效果立竿见影。售楼处车水马龙、络绎不停。平均每天1个亿的销售额，让京城一众同行咋舌不已。

截止3月26日，不到3个月，泰禾中央广场项目销售额突破80亿元。这一年，泰禾荣登京城房地产销售榜前三甲。

2017年3月26日，北京商住限购令的出台，让火爆的销售场面瞬时降温到零度。

这份限购令规定：商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。在建在售的商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，个人不得购买。

之后一年，北京商办市场成交量骤降94%，从上年6.7万套降到17年不足4000套。

从2017年4月开始，曾经的热销商办类项目，无一例外，掀起了一股退房潮。开发商给出承诺，包租、回购等优惠政策，但依然无法安抚业主情绪。

03

2017年，在“3.26”新政出台不久，北京市住建委在5月23日又下发了一个《关于进一步加强商业、办公类项目办理的公告》。要点如下：

1、3.26政策前的项目，开发商可以保持现有设施；已签约购房者，可保持现有设施；

2、已购买的商办类房屋，可出租出售，销售对象不限，但购房人应符合政策要求；

3、中介机构可以代理商办类项目出租、出售业务，但不得宣传居住属性。

从政策上看，这个公告，是对“3.26”政策的补充说明，在政策执行上区别对待，更加人性化。明确了政策目的是严格遏制增量。对于已购买小业主，对存量开发商，网开一面，留下了一条路。这对于业主和开发商都是利好。

在2018年的前11月里，在楼市中，已然很难找到存量商办项目的销售数据了。“不卖了”，这可能是在特殊背景下，一种较好的处理方式吧。

04

在2018年最后一个月，广州的商办类政策的微调，无疑给处于低谷中的商办项目，带来一股暖流。但是，还不能以此判断，其他一线城市商办类会遍及松绑。

事实上，因为城市特性，在北京、上海，“3.26”前的存量商办项目，实际上还是很有亮点的。特别是一些项目，近地铁、配套完善、周边环境优美，这些项目，未来可以期待。“3.26”以后入市的商办项目，属于商业，写字楼性质。购买时，要擦亮双眼，不要被误导。

记得去年“3.26”后，一次聚会，偶遇某商办操盘手C君。寒暄过后，闲聊起来。半年未见，问干嘛去了？C君道，去年太忙，前几个月忙卖房，后半年忙退房，刚刚休假归来。问去年收成如何？

C君神秘一笑：别看我们卖的多，都是辛苦钱。有的项目，卖的不咋样，钱绝对赚到盆满钵满。我说，你们这样的好员工，老板该多发奖金。C君笑道，本来计划3年结案的项目，限购后，5年都卖不掉，哪还敢指望奖金。

2018年即将过去，C君的项目依然不见起色，曾经3个月赚了3年的钱，现在却不知道下一个春天在哪里。