半年报解读丨城市运营，中国金茂达成“双千亿”的动力之源

冀苍鸾

2019年8月28日，中国金茂控股集团有限公司（股票代号00817.HK，后简称“中国金茂”）在香港发布了2019中期业绩报告。
2019年前8个月，中国金茂合同签约金额和合同回款金额均已突破1000亿！以“1500亿”为年度目标的中国金茂，将自信从容地超越自我，成就新的传奇。
中国金茂稳健增长的背后，强劲动力来自清晰的企业定位——“城市运营商”。城市运营战略实施五年以来，中国金茂在不断的探索与实践中，成功打造了以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的城市运营作品，逐步成熟的城市运营模式也赋予了中国金茂新的动能和增长极。















“城市运营商”的战略定位，已经给中国金茂带来了实实在在的改变。
中期业绩报告显示，中国金茂上半年合理新增土地储备643万㎡，其中城市运营项目贡献比例上涨到了45%。并且得益于城市运营独有的拿地模式，中国金茂还实现了土地成本的下降，2019上半年平均拿地成本仅5300元/㎡，同比去年同期下降了35%。





长沙梅溪湖国际新城


通过城市运营，中国金茂得以积累了大量优质土储，总土地储备达到了6998万㎡。并且由于城市运营的土地是提前锁定优质土地资源，并分批次获取，也就意味着中国金茂拥有大规模成本可控的潜在土地储备。
充裕的优质土储，不仅为中国金茂继续保持高利润率提供了基础，同时也为二级开发的销售带来了潜在的 “面粉”，将是未来金茂稳健对抗周期，并向房企第一梯队冲刺的关键武器。
依托强大的规划引导能力、持有运营能力和产业导入能力，中国金茂在不断探索与实践中，成功打造了以上海金茂北外滩、长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城、丽江金茂谷镇等项目为代表的城市运营作品。





青岛中欧国际城


在成功运营了多个标杆项目的经验基础上，自2018年起，中国金茂的城市运营正式进入成熟的规模复制期，实现了在全国范围内的高速扩张。










2019，被中国金茂定义为“城市运营年”。2019上半年，中国金茂战略签约岳阳东风湖洞庭生态科学城、苏州张家港智慧科学城等5个新的城市运营项目，目前已在全国6大城市群累计落地16个城市运营项目。
在布局城市的具体选择上，金茂相当谨慎。在与城市共成长的过程中，中国金茂发现，区别于早期单?地区的“城市化”，随着地区间经济协作关系的日益紧密，“集群”推进城市发展的“群模式”已成为中国城市化发展的趋势。
基于对城市化发展的深刻洞察，中国金茂深度布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、关中平原等六大城市群。中国金茂总裁李从瑞在业绩发布会上表示，金茂重点深耕一二线城市，同时将在一线城市周边和环都市圈范围内合理布局少量极具潜力的三线城市。





岳阳市东风湖洞庭生态科学城效果图


选定城市之后，在选择城市中的具体片区时，依旧需要对一个区域的未来发展前景做出准确判断，规划要有前瞻性。这些都考验着金茂“城市运营商”的战略定位。
长江中游城市群的副中心城市长沙，是中国金茂重点深耕的城市之一。
作为国家重点打造的新一线城市、中心城市，长沙经济增长稳定，但发展速度曾受到城市空间格局的严重制约，此时大河西先导区开拓计划便应运而生。
湘江西岸的梅溪湖曾经是一片葡萄园，在2010年与彼时正在全国扩张的方兴地产（中国金茂前身）相遇，命运由此改写。万亩土地，每一寸都是大展拳脚的跃跃欲试，金茂信心满满。





梅溪湖曾经是一片葡萄园


遵循“城-人-产”的城市运营逻辑，中国金茂坚持规划先行、配套先行。在总占地约11452亩的长沙梅溪湖国际新城，中国金茂提出了“榜样中国、比肩世界”的规划理念，将世界领先的城市规划理念提前纳入到项目规划。涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态，缔造品质出众的城市新城。如今的梅溪湖国际新城已经成为长沙最具活力的“新中心”与“增长极”。
在长三角的核心城市上海，中国金茂也不断实践着自己的城市运营理念。
昔日的北外滩，只是一个与陆家嘴对望的老码头，在蓬勃发展的浦东新区映衬下显得分外“落寞”。





历史上的北外滩


基于对城市潜能的远见，中国金茂整合资源投身到北外滩的更新中。在对标和研究英国的金丝雀码头、挪威奥斯陆阿克尔滨码头以及德国的哈芬城等依托港口发展的城市后，金茂以科学至上为核心理念，从城市功能与产业功能出发，以前瞻视野对北外滩区域进行整体规划。
历经多年打造，现在的上海金茂北外滩，拥有目前中国乃至亚洲最大规模的绿色商务办公建筑群，至少集聚了4000多家航运企业，1000多家金融企业。





上海金茂北外滩


梅溪湖曾是一片葡萄园，北外滩曾是一个旧航运和客运码头，青岛中欧国际城曾经是一片滨海盐碱地……作为城市运营商，中国金茂相信，只有发现城市潜在价值，与城市共生长，才能赢得持续成长的战略机遇。










城市的发展，最终目的是造福于人。在中国金茂看来，引导城市朝品质化发展，是吸引高品质、高素质、高需求人才的基础。
以长沙梅溪湖国际新城为例，为了给居住在这里的人们提供更具品质感的人居环境，中国金茂建设了高端住宅，引进了长郡、雅礼、一中、师大附中、周南等名校以及丰富的医疗资源和商业项目。
金茂不仅致力于改善人居环境，还非常重视人们的精神文化需求。由建筑大师扎哈·哈迪德设计的梅溪湖国际文化艺术中心，是梅溪湖国际新城的重点文化产业项目，也是长沙的文化新地标，填补了长沙市乃至湖南省高端文化艺术平台的空白。





长沙梅溪湖国际新城


环抱3000亩梅溪湖，集山、水、洲、城于?体，美丽的城市面貌、便捷的生活配套、科学的城市规划，梅溪湖国际新城成为了高净值人群品质生活的第?目的地。
再比如南京青龙山国际生态新城，这个项目紧邻青龙山-大连山山脉，依托这里80平方公里的森林景观资源，中国金茂将打造青龙山下首个国家级生态示范城区，树立其在长三角乃至全国的标杆影响力。
在青龙山70万m?的核心商务区中，不仅规划了五星级酒店、商业中心、甲级写字楼等商业配套，还有便捷的城市交通网络和集体育、休闲及社交互动为一体的生态绿带，提升了人居生活的品质。
青龙山国际生态新城将成为一座人与自然和谐共处的绿色之城、一座科技引领的国际智慧之城、一座历史积淀深厚多元新生的人文之城。与此同时，青龙山也将不断吸附周边人群，传递着中国金茂的品质生活理念。





南京青龙山国际生态新城效果图












为城市发展探索出一条可持续发展之路，更好地满足人们对美好生活的向往，是中国金茂作为城市运营商不断思考和追求的目标。
在中国金茂看来，坚持绿色健康、智慧科技的战略方向，才能实现城市的可持续发展，并吸引更多财智精英，从而实现城市价值的不断自我提升。
以绿色建筑为基础，以智慧科技为助力，中国金茂致力于打造绿色城市和智慧城市。长沙梅溪湖国际新城使用了保温节能的外墙和玻璃、雨水收集、地源热泵、风光互补路灯、通风屋面、屋顶绿化等技术，并获得了住建部国家首批“绿色生态示范区”、联合国“全球人居环境规划设计奖”。
2017年，长沙梅溪湖国际新城成为中国首个城市运营碳中和项目。中国金茂联合湖南湘江新区政府、北京环交所成立长沙梅溪湖碳中和企业联盟，集结80多家企事业单位共同参与绿色低碳工作。
在南京青龙山国际生态新城，中国金茂引入“海绵城市”理念，全面搭建立体排水网络，铺设海绵人行道、下凹式绿地，并设计有绿色屋顶，将海绵城市的美学标准和应用提升至国际水准。





南京青龙山国际生态新城效果图


以城市运营项目为主要载体，中国金茂大力推动清洁能源和可再生能源系统使用，目前已投资、建设、运营城市或区域级能源站项目35个，总供能面积约2300万平米，预计每年碳减排量超过10万吨。
中国金茂打造的上海国际航运中心能源站，可以为上海国际航运中心、上海国际客运中心等甲级写字楼提供冷热能源。其采用的江水源热泵+冰蓄冷技术，平均每年可节约标准煤2674吨，减排CO?7006吨，减排SO?为8.5吨，减排NOX为20吨，相当于植树37.58万棵。
此外，中国金茂在城市运营进阶过程中，已经将“零碳”影响力拓展到城市市民。中国金茂与南京市政府合作，在其智慧城市信息服务平台“我的南京”APP上，面向300万南京市民，正式发布了“绿色出行碳中和项目”，助力南京成为中国首个全民参与碳中和城市。
坚持绿色战略，是中国金茂的央企情怀、社会责任，也是人们追求美好城市生活的实际需求。










城市运营是一项有起点，但没有终点的事业。中国金茂坚持做城市运营，看重的是至少未来五到十年的价值。
在中国金茂看来，只有建设多业态、多配套、产城融合的城市，才能实现城市的持续运营和发展。
以广州中化现代农业科学城（暂定名）为例，中国金茂打通中化集团内部及上下游产业链相关资源，打造集种业总部基地、交易会展平台、成果转化、高峰论坛永久会址、休闲观光、科普旅游及种业文化等功能为一体的产城融合新典范。
再比如南京汤山温泉康养小镇，中国金茂与全球闻名的匈牙利黑维兹温泉服务集团达成战略合作伙伴关系，依托国际化的、成熟的温泉产业框架，加强中国金茂在健康医养方面的开发运营实力，从而促进大健康产业的发展。










南京汤山温泉康养小镇示范区实景


在上海金茂北外滩，以重点打造城市航运中心和金融服务中心为目标，中国金茂一方面在这里导入了与水域和码头文化相关的邮轮经济，拥有东、西2个全国首创挖入式游艇内港池，可停泊近80艘游艇，接近整个上海黄浦江游艇泊位的1/4。
另一方面，北外滩项目在陆域的建筑空间提出了滨水独栋的总部办公楼概念，建有34栋5A级办公楼，成为国家开发投资公司、宝钢资源、中国远洋海运集团、上港集团、新华保险、中国建投、上海建工等一批中央及国有大型企业的总部基地。
中国金茂全业务链式的高质量城市运营，促进了城市价值成长，同时“开发+持有”双轮并行也给金茂提供了多元化的收益模式，并且具有极强的抗周期性，为中国金茂的未来发展奠定了坚实的基础。





上海金茂北外滩


中国金茂的城市运营实力有目共睹，在今年4月的第六届中国产业园区创新发展高峰论坛上，中国金茂获得了“中国领先城市运营商”称号。而在此之前，中国金茂已获得“产城运营商TOP30 产城运营商创新奖”、“城市运营领军企业”以及“中国城市运营商TOP10 第一名”等荣誉。
中国金茂将不断扩大城市运营项目的占比，使城市运营项目未来在公司储备增加值中占到主导地位。中国金茂总裁李从瑞曾表示：“我们预期到2021年以后，金茂60%的新增土地储备来自城市运营。”
作为城市运营商，中国金茂在致力于为城市最大化创造经济、环境和社会综合价值的同时，也从城市运营中获得了对抗行业周期、持续高质量增长的内生动力。今年前八月签约、回款双双突破千亿的佳绩，正是金茂城市运营战略前瞻性、引领性和发展性的最好证明。

















1、项目推广名，备案名均为“楚河金茂府”，铜房售许字〔2018〕第53号。
2、项目推广名“红星·云龙金茂悦”，备案名“星茂悦小区”，徐房售许字（2018）第134号。
3、项目推广名“四季连城·望悦”，备案名“四季连城”，徐房售许字（2019）第17号。
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