娇山湖板块被高估？品牌房企折戟，土地终止拍卖……

特朗普大爷

8月底迎来了徐州土地的集中拍卖，不过令人意外的是铜山区今天将要土拍的两宗地块：2019-21号银山路西地块和2019-22商住用地已于昨天终止拍卖。据悉，两幅地块终止拍卖前还没有房企报价。

铜山两地块终止挂牌

终止前无报价记录

徐州楼市发布了解到，终止挂牌的两幅地块都在银山路附近，娇山湖板块。

其中，2019-21号银山路西地块，挂牌起始总价为46600万元，楼面价高达6056.7元/㎡。2019-22商住用地，挂牌起始总价为34660万元，综合楼面价3460元/㎡。





引起讨论的2019-21号银山路西地块，在挂牌出让须知中有如下要求：1、地块内所有新建建筑按照二星级及以上绿色建筑标准规划、设计、建筑。2、地块使用权竞得方需按照教育部门要求代建该地块东南角配套幼儿园（9个班）。3、幼儿园应当与居住小区同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用。分期建设的住宅项目，配套育儿园与首期居住小区同时施工、同时验收。

查看该土地指标时可见 ，出让土地面积64116㎡，为住宅用地，容积率1.05-1.2，建筑密度≤28%，绿化率不低于30%。



图源见水印

根据上图可见，本次终止挂牌的两幅地块与凤凰源著相邻。查询凤凰源著土地价格，可以发现楼面价为5755.97元/㎡，而这个价格已经是溢价53.6%的结果。

凤凰源著由碧桂园、保利、宝龙联合开发，预售拿过两次，两次开盘后，销售价13369元/㎡。

娇山湖板块被高估？

品牌房企高价盘被打脸

娇山湖是徐州楼市的新兴区域，两年前这里只有绿地等少数几家楼盘开发，后来国内房企抢滩徐州，扎堆进驻娇山湖。地产先行、配套较慢，导致区域楼盘趋向饱和。

2018年以来，该区域屡次出现价格战、分批首付的情况。

这里有两个楼盘非常值得关注，一个是颐居隐山观湖，曾经信誓旦旦要做品质与担当兼具的作品，在一年的时间里却出现了变相降价、业主维权、开发商“白嫖”中介佣金等令人目瞪口呆的事件。

另一个是楚河·金茂府，2018年11月领预售，至今仅卖出72套房，销售比例39%！19601元/㎡的售价，以及被美的地产科技住宅光芒掩盖的“10大科技系统”，不买账的徐州购房者，让金茂在徐州唯一独立开发的项目面临巨大的尴尬。



其实在地理位置上，娇山湖板块的楼盘都差不多，没有太大的区别，购房者所买的并不是位置，而是房子本身。在这个前提下，性价比变得很重要。

遇到很挑剔的购房者，再遇到想赚钱的开发商，那就是一个双方长期博弈的过程。



“科技”成为徐州新楼盘的标配

终止竞拍非第一次

铜山“地王”仍待刷新

铜山地块终止拍卖，已经不是今年第一次。

铜山2019-26彭城欢乐世界南地块位于云龙湖西南，格外引人关注。该地块总出让面积43971.80㎡，挂牌起始价40700万元，起始楼面价高达7119.95元/㎡，超过了楚河·金茂府的成交楼面价7036元/㎡，然而，仅一天时间，该地块就终止竞拍了。

同时，今天2019-23号北京路东地块经过32轮竞价，以成交价19300万元被江苏得昌置业有限公司摘得，楼面价：6577元/㎡，溢价率：26.97%。

从徐州近期土拍可以看出规律，像申旺、韩山C地块、北京路东地块这样地理优势太过强势的地块，必定会引来品牌房企争抢。不过，从铜山地王金茂府的销售情况来看，房企想要再拿高价地——不是不可以，只是定价问题，真该好好考虑一下了。

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