楼市变局之下，徐州人该如何买房？

怜心

　　“你大爷还是你大爷，但你大妈已经不是当年的你大妈了。”

可以说，近几年的楼市就像坐了跳楼机，忽上忽下，变化速度更是快得跟坐时光机一样，“嗖嗖嗖”来无影去无踪，留下一堆惊呆了的房客们。

买房由人由己？不，买房要看天，这是多少前人顿悟的经验啊，成为买房的一大常识。但是，在这样的买房市场下，仍有很多人是懵懵懂懂，吃着前人的老本，捧着十年前的炒房攻略仔细研究。难怪接盘侠只多不少，市场也不缺“善心”的接盘侠。

如果到现在都没有感受到楼市的重压，那么善良的小编得奉劝你，珍爱钱包，远离楼市。如果各位已经感受楼市格局的变化，那么说明你是一个可塑之才，在楼市的变化中具有敏锐的洞察力。

今天小编就来分享一下现阶段最重要的买房理念和对楼市变局的深度思考，让你在买房时不再被动。



1.逆势加息

9月16日央行全面降准0.5个百分点，定向降准1个百分点，总共释放资金9000亿元。

降准的根本目的是为了让银行有充裕的资金储备，只有钱足够多，银行才有动力低息放贷给企业。所以说，本周央行有极大概率会调低MLF利率，从而引导LPR利率下调，9月20日LPR降息可以说已经是板上钉钉的事了。

降准降息的时代已经到来！但是对楼市来说，降息仍是天方夜谭！

宁波：市面上首套房贷利率较基准利率上浮15%，二套房贷利率较基准利率上浮20%。

杭州：多家银行首套房贷利率在原来上浮5-8％的基础上，进一步上调到10％，二套则上浮15％。

苏州：9家银行首套上浮25％，二套上浮30％。

南昌：首套普遍上浮20％，二套房上浮25-30％。

郑州：多数银行首套二套房贷都上浮20%。

根据相关数据显示，在监测的35个城市共533家银行中，目前共有19家银行首套房贷利率水平低于4.85%（8月LPR），116家银行的二套房贷利率水平低于5.45%（8月LPR+60点）。根据央行规定，10月8日房贷利率新政实施后，各银行首套不能低于LPR，二套不能低于LPR+60，因此，以上这些不合格的银行都必须上调自己的房贷利率水平。

其实，央行的“首套不低于LPR，二套不低于LPR+60”是最低限度，经过各省市层层加点后，房贷利率一定会远远高于这个标准的。即使未来LPR下降之后，加点必定会同步提高，最终只会有一个标准：房贷利率只能升，绝不会降，包括纯刚需的首套房。



2.利率上涨如何买房？

目前仍有不少人认为：房贷利率一直在涨，买房要多缴利息，现在买房不划算。可以说，会这样认为的算是典型的房产小白。

在之前的无数个周期里，造就最佳购房时机的时间点都是降准降息之后。在去年我们就再一次迎来了经济周期，但是，房地产周期却被硬生生的烫平了、掰直了。所以在之后才有了全行业降息，但唯独给楼市加息。在2019年6月，房贷利率已经触及到历史最低点，现在已经开始进入定向加息的通道。

未来，再根据房贷利率而买房的人，一定是思维简单的外行。现在买房的最重要标准就是：砍价空间。

举个例子：假如一套300万的房子，首付100万，贷款200万，还款20年。利率上浮10%，相对于基准利率来说，月供每月多还利息800元，利率上浮20%，月供每月多还利息1600元。按照房子8年置换或者提前还清贷款的普遍情况来计算，利率上浮10%，8年共多还了7.68万元利息，相当于300万房价的2.56%。利率上浮20%，8年共多还15.36万元利息，相当于房价的5.12%。

也就是说，假如利率上浮10%，只需要在买房时房价多砍2.56%就可以拉平了；那么假如利率上浮20%，只需要砍价5.12%就可以抹平了。以现在的楼市状况，新房95折是常态，一二手倒挂的比比皆是，而对于二手房，砍价10%也并不意外。在这种大环境下，房贷利率将不再是我们考虑买房的依据。

　3.卖房越来越难



可以说，把楼市周期硬性掰直的结果就是，只有限价严重的新房才能卖得掉，其它的全部变成库存，限购限贷一二手倒挂又导致二手房完全失去竞争力，跌不到限价新房的价格，根本没市场。

未来很长一段时间内，楼市的问题将不再是抢不到而是卖不掉。卖房将越来越难，而买房将越来越容易。

未来几年的买方市场中，只有三类房子值得去抢：限价倒挂的新房、投资客急抛的笋盘和便宜的学区房。除此之外，所有房子都很难在短期内顺利卖掉。

所以，如果近1-2年你打算置换，千万不要先买后卖，因为买房只需要1个月，而卖房可能需要6个月。顺序搞反的结果就是你不得不迫于付款压力，吐血贱卖自己的房子。这种例子真的太多太多。



　4.人生第一套房 人生的第一套房或者说第一套婚房，一定要首选学区房。此条是针对打算结婚并打算生孩子的普通家庭而言的，丁克和单身贵族都可以忽略。 我们可以试想下，如果我们因为贪图便宜或者是大房子而买了郊区的房子，结果婚后3、4年，就要面临孩子上幼儿园，上小学的问题，全家上下都在为此焦虑。无奈之下只能卖掉精心布置的婚房来换取市区的老旧学区房，人生一定会生无可恋。 但假如买的第一套房就是学区房，而坚持到小孩上学读完书，就可以高价卖掉，然后开开心心购置大房子了。 由奢入俭难，由俭入奢易，更为重要的一点是，学区房在目前看来仍是只涨不跌，而且涨幅也远远超过其它的房产。当你舒舒服服的住了3年新房之后，再来住置换的学区房，差距真的会大大超出你的想象。

5.哪里限购买哪里 调控力度不一使得楼市起起伏伏。从全国范围内来说，城市可分为两类：一类是不管调控有多紧，都是涨的多跌的少，比如一线强二线，还有一类是不管调控多松，都是跌的多涨的少，甚至是多年不涨，比如东北，山西、陕西和内蒙、甘肃的三四线城市，这代表了大多数中国小城的现状。 当然，在同一城市中，也分限购区和非限购区，典型的城市是广州、杭州、宁波、沈阳、青岛、济南。 限购代表着过去房价的暴涨，和未来升值的潜力，那么投资房产就一定要选择这样的区域。千万不要错过了最佳时机，被限购的大门挡住，就随便选择投资标的，为了投资而投资，丧失了自主权。 说的直白点，有两条路可以选：要么把心思用在限购上，要么耐心等待限购放开再投资，有限的资金一定要用在最正确的地方。 限购的城市、限购的区域，才是需要想方设法挤进去的地方。等到哪天放开限购，你就能看得出来，哪里涨的快，哪里跌的快了。 一定要记住一点，哪里限购买哪里，而绝非哪里便宜买哪里。

　　6.谁是刚需，谁是投资？

我们经常听到“刚需就可以买、“投资的话可以买”等这类话。其实，刚需和投资根本不是用自住与否来区分的，而是要看持有时间。持有3年以下，天天住在里面也是投资；持有8年以上，天天空置，同样是刚需。

现阶段能不能买房，刚需还是投资根本不重要，关键的是看你月供能坚持多久？

那些着急抛售的投资客，不是他们不想继续持有，而是他们手中的现金已经还不起月供。其实，还月供的压力不影响生活，坚持几年，总能还出头。那些买了房要还月供的，请准备好粮食准备过冬吧。

7.最刚的刚需 房地产市场的指标绝不是房价或是房贷利率，最真实真切的一项指标应该属于租房需求了。因为房价的高低并不代表着一座城市的发展潜力，而房租高，则可以说明这座城是前途无量的，因为租赁市场是外来刚需的蓄水池，更是房价上涨的动力，租房人群可能会转化成买房人群。租金稳定或持续上涨，说明了人口在不断的涌入，这座城市是值得期待的。 房价高，未必房租高，但房租高，必定房价高。外来人口，这种最刚的刚需，首先推高的一定是房租，其次才是房价。在哪里投资房产，你应该已经清楚了。 另外，附赠一个知识点，出租房最好选择在每年7-8月毕业季签合同，一年一签，一年一涨，租金收益保证比别人多赚10%以上。



8.谨慎购买保障房 先带大家围观下宁波奉化刚发布的人才住房保障管理暂行办法。 为进一步改善人才环境，切实解决人才住房保障问题，吸引更多优秀人才来我区创业创新，更好地服务经济社会建设，近日宁波市奉化区出台了《奉化区人才住房保障管理暂行办法》，对原住房保障政策进行了优化。 （1）放宽申请限制。人才公寓申购和人才购房补贴申请条件中，取消在本区工作满3年且累计缴纳基本养老保险满24个月的限制。也就是说满足条件的人才来奉化工作第一时间便可买房并享受住房保障政策。 （2）常态化申请受理。新办法实施后，区人力社保局将常态化受理人才购房补贴申请，即报即审，并根据申请情况一般每月集中发放补贴一次。 （3）扩大申请范围。首次将购买具有实际居住功能的商业性公寓纳入人才购房补贴使用范围。 其实类似人才保障住房、共有产权房、经济适用房这种保障房政策无可厚非，是坚守房住不炒的优良典范，应该举双手支持。 但是，无论是北京上海，还是其他试点的二线城市，这种保障房通常都是5年限售，满5年后也不能自由上市交易，都是在内部流转，完全变成自有产权的商品房限制很多环节很多。而且这种房子品质一般，涨幅一定是严重跑输大盘的。 因此，对于各种保障房，建议那些事业刚起步尚在上升期的年轻人和有潜力有梦想的朋友，不要购买，因为不能自由上市交易的房产，根本不是商品，失去了流动性和增值潜力，就是一堆砖头。 而对于那种无望改善生活的中老年困难家庭，能低价买到保障房，解决居住问题，还是值得庆贺的。 说的直白点，共有产权房、经济适用房这种保障房只有居住功能，没有金融属性，想要住一辈子可以买，想要靠它保值增值，门都没有。

　9.大咖的鬼话千万别信

8月份，冯仑在自己的新书发布会上说了这样一段话：我昨天和公司的一个员工算帐，他的房子 80 平米，值 500万，房贷每个月1万。他问我是不是要换一个大房子？我建议他卖了房子，把 200万贷款还了，还剩 300万。每个月减少 1 万的房贷，那么就等于是多了1万的收入。拿这个去租房，肯定比现在的 80 平米房子大。手里还有 300万现金。两年以后，可能在北京用 300万入市按揭，可以买 150平米的房子，那么就没有压力了。

这些大咖的话可以相信吗？难道真的要用年轻人一辈子的幸福来对赌房价下跌？这样不负责任的话也能信？

可以说，大咖的话不能不听，但也不能全听，毕竟很多冠冕堂皇的话中有多少的水分不得而知。

10.房子过剩的谎言 自去年开始，有不少所谓的专家说我国的房子已经进入饱和过剩的阶段，因为数据显示我国家庭户均拥有住房1.1套。确实，现在的房子不少，很多郊区的新楼盘开始拔地而起，但是饱和过剩的程度还远远达不到。 目前，在421家庭人口倒金字塔结构下，00后10后不缺房子，爷爷奶奶外公外婆父母留给你3套房是常态水平;。但最大的问题是，这3套房子在哪个城市？小城市的住房早已过剩，但大城市的住房还远远没有饱和。在上海拥有3套房是你的资产，而在农村的山疙瘩里便是毫无用处，除非被征用。 所以说，很多时候，一个人所能到达的层次高度不仅与努力有关，还与你出生的瞬间所在层级有关。

来源:柯谈地产观