“差班”里的好学生，徐州房价连涨44个月的谜底被揭开

永远就三年疗

2017年6月，国务院正式批复了《徐州市城市总体规划(2007-2020)》，明确了徐州淮海经济区中心城市的定位。

可是徐州从城市行政级别和经济实力来说，和京津冀城市群、中原城市群、长三角和珠三角城市群的很多卫星城市还相差甚远，为什么班主任会选徐州当班长呢？









“差班”里的好学生

首先说为什么徐州是在“差班”呢？首先徐州处在苏鲁豫皖四省交界的行政边缘地带，毫无例外的是周围的城市都是被边缘化不怎么受重视，有很多城市离自己省会很远，但是距离徐州却非常近。

有个徐州人都知道的例子：安徽省宿州市萧县，萧县人不要说到省会合肥了，就是到宿州市也要80多公里，可是到徐州只要40公里，也就是20分钟的车程。

淮海经济区的城市，被排除在几大城市圈经济概念之外，往北挤不上京津冀，往南赶不上长三角，往西进不去中原城市群， 基本处在一个不东不西、不南不北、不左不右，属于姥姥不疼舅舅不爱的尴尬地位，如果没有中央政策的强力扶持和依靠徐州经济成功转型的带动，想发展真的很难。









资源有时候不是祝福，是诅咒！

经济学有个资源诅咒的理论，主要指矿业资源，往往丰富的自然资源带来的是经济发展的诅咒而不是祝福，靠资源兴起的国家和城市，后期的经济发展反而会滞后。

徐州也是因为煤炭而兴起，在五六十年代是这个区域最富庶的地方，当时也有很多苏南的年轻人挣着能分配在徐州参加工作，直到现在还有很多成家立业留在徐州的。

后来也经历了能源诅咒，煤炭被挖空，留下来的是大片的塌陷地，满城煤灰半城土，徐州失去的20年，经济发展滞缓，人口大量流出。









徐州的春天还是来了～路权时代

以前让很多城市羡慕不已的一线城市群，比如珠三角和长三角城市群，要么有着天然的深水码头，参与世界财富的分工；要么有着权利集中的政策优势，比如京津冀的城市和一些省会城市。。

可是随着加工出口贸易的萎缩，国内贸易市场兴起，一些拥有天然路权的交通枢纽城市迎来了春天，像有着“米”字形铁路的郑州经济开始腾飞，徐州的“米”字形铁路带来了得天独厚的优势。

徐州本来就是铁路枢纽城市，随着更多高铁线路的加持，徐州一小时可以到达南京、郑州、济南、合肥，3小时可以到北京上海，武汉、西安、苏州和杭州，直接参与了社会的分工和财富的分配。









7条地铁+4条轻轨～谁在布局？

徐州地铁分为三期工程，一期为1、2、3号线，二期为4、5、6号线，三期为7号线、S1、S2、S3和S4号轻轨，随着9月份地铁一号线的开通运营，徐州成为了南京、苏州、无锡、常州江苏省的第五个地铁城市。

在江苏是第5个地铁城市，在淮海经济区也是唯一一个地铁城市，地铁建安成本和拆迁成本每公里6个亿左右，那么7条地铁线路+4条轻轨，这么大的决心，谁在布局？

地铁带来的红利和9月份一号线的开通运营是徐州房价上涨44个月的重要推手之一









兜里有钱 才能支撑房价

徐州敢于壮士断腕，重点治理环境污染，大面积关停一批钢铁、焦化、水泥、煤电等重污染企业，还有很多工地、工厂一度停工，进行整改，忍着阵痛进行老工业基地的转型，换来了的经济腾飞。

2018年GDP是6755亿，稳居江苏第6位，徐州经济增长可以用飞速来形容，作为国家“一带一路”重要节点城市，淮海经济区中心城市，国际新能源基地，取得了显著的成绩。

“努力做到徐州之于淮海经济区，如同上海之于长江三角洲”，时任徐州市委书记周铁根在十三届全国人大二次会议发言时，再次提到这句话。









长期看人口

从图表统计能看到，徐州2018年人口增长数量低于南京，高于苏锡常，位于江苏第二。

我们都知道，除了经济发展对房价带来的支撑外，房价的另外一个重要指标是人口。

徐州从2013年开始人口开始回流，每年人口回流大约4万，出生率减掉死亡率的人口自然增长9万户籍人口，等于每年13万人口的递增，876万常住人口带来的人口红利开始显现。

在国家严厉调控的2019年，一线城市二线城市都偃旗息鼓了，还有什么原因使徐州在2019年持续连涨44个月的房产慢牛行情呢？









事出反常必定有妖，最后一个谜底打开：公积金9城互认互贷

徐州与周边九个城市签订了《淮海经济区核心城市住房公积金贷款合作协议》，从地图可以看到，在淮海经济区范围内，凡是与徐州挨边的城市都可以公积金跨城市买房，地域足足跨越了四个省份，历史少见！

如果说2017年之前，徐州的房价由徐州市的购买力决定，可是2017年之后，徐州的房价不再由徐州市的购买力决定，而是由周围城市的购买力决定，那是多强的购买力啊！

熟悉徐州房产市场的都应该知道，无论改善和刚需楼盘，大多数买家都是徐州的周围城市或者县城的人群，虹吸效应开始加速，而公积金9城互认互贷，又加速了人口流入！









河道疏通了以后，水流会加速！

众多外来人口买房的理由有大致分为五种：

第一种：铁打的理由：丈母娘让在徐州买。

第二种：自己城市的人口在流出，不敢把房子再买到自己的城市，趋利避害的投资需求。

第三种：为了自己的孩子得到更好的教育和更好的生活环境。

第四种：为了自己以后有更好的就业和发展机会。

第五种：在一线城市霍霍完了，到了婚嫁年龄，一线城市房价不友好，回家挑最好的城市就近买房。

本来周围就有源源不断的人口涌入，随着2019年徐州周边9个城市的公积金互认互贷，加速了这个进程。大家都知道，当河道疏通干净后，水流会加速！

徐州的教育资源和医疗资源即使在江苏省也是首屈一指，徐州的房价均价在1万+，大概在1万露头，还算比较友好，有钱的能买到位置好一点的房子，没钱的能买到便宜点的郊区未来地铁口的房子。另外，徐州对毕业5年内的大专以上学历还会补贴房价的5%。

很多人会抱怨房价上涨太快，但是要知道，徐州市的房价不再由自己的购买力决定，开始由周围城市的购买力来决定。

谁让你是差班里的第一名呢

vikey169

大徐州崛起，这个班的班长位置徐州坐稳了。[赞][赞][赞]