这一次，徐州房价可能真的到头了...

无人岛屿颈

因为个人发展原因，小编即将踏上新的征程。马之将死，其鸣也哀，离别之际，也有几句肺腑之言不吐不快，入行6年有余，入职百房亦有2年，粗略估计，两年之中码了不下于30万字，其中大家最关心的是房价，最绕不开的话题也是房价，2020年的徐州，房价究竟还有多少增长潜力呢？起码，从现有的信号来看，不是很乐观。






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房价是一个老生常谈的话题，预测房价走势更是一个打脸指数的很高的行为，随便翻一下一年之前大V号关于房价的分析，贻笑大方者不胜枚举。




去年10月，徐州房价已经经历超过30个月连续上涨，樱桃大房子预测徐州房价已达天花板，然而今年10月份国家统计局显示的数据，徐州房价已经连续45个月出现上涨！






明知山有虎，偏向虎山行，预测房价打脸风险虽然很高，但是我依然要基于我的深入走访调查和现有信号，表达出我自己的观点：2020年，徐州房价真的涨不动了！
想要得到这个结论其实并不难，我们只需要知道2016-2019年这3年时间徐州房价是依靠什么涨起来的，再看一下这些因素在2019年是否还继续具备就能大概判断出2020年大致的房价走势了。




过去3年徐州房价是怎么涨起来的呢？




我简单总结为，国内大环境刺激，城市基本面利好加持，人口红利显现，以及土地市场推波助澜。

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下面我们就复盘一下过去3年徐州楼市究竟经历了什么？




1.首先说大环境刺激。


有句话叫“站在风口，猪也能飞得起来”，2015年的中国楼市哀鸿遍野，各地维权四起，房价直接跌入谷底。
有道是物极必反、否极泰来，眼看楼市如此低迷，国家出台了一系列刺激房地产的政策，简称去库存一揽子计划，包括降息、降准、开放二胎、大搞棚改货币化安置......
效果可谓立竿见影，过去3年一二线率先涨价，三四线厚积薄发，涨势更凶，持续时间更长，全国不少城市房价直接迎来翻倍，徐州周边城市南京、无锡、合肥、苏州、常州等城市全线飘红。
当初那阵势，当真是上海炒房客教育苏州人，苏州炒房抄底无锡，无锡投资客又大举杀入南京、镇江，南京人又马不停蹄敢来教育徐州.......从南到北，轰轰烈烈。在这种大环境之下，徐州又岂能甘于人后，唯有房价上涨才能补足与苏南地区房价的剪刀差，此之谓一也。




2.其次，来说说本土政策利好的加持。




全国性质政策利好已无需赘述，关键是过去3年徐州本土的政策利好也是不断，尤其是淮海经济区中心城市的确立，一带一路的重要节点城市，另外领取了国内外一系列的大奖，一时间风头无俩，再加上3条地铁同时在建，棚户区改造如火如荼，徐州给人感觉就是在蒸蒸日上，很多人都对淮海经济区建设寄予厚望，房价自然也要匹配，此之谓房价上涨动力之二也。
3.第三，来说说人口带来的红利。

2015年10月，国家开放二孩政策，过去两年徐州市也是积极响应，新生儿出生率连续两年排名全省第一。

二胎来了，居住需求改变了房地产的格局，在以前，徐州单价最高的是两室，二胎开放以后，面积大的三室反而单价更高，改善置业得到进一步刺激，不管是新房还是二手房，流动性大大加强，成交量激增，新房库存锐减，甚至一度出现二手房价格倒挂现象。

价格倒挂又变相刺激新房价格更高，排队抢房、炒房号、千人摇号等一系列紧张情绪又加剧了供不应求的景象，常住人口880.2万，高居全省第一，不得不说人口红利是徐州过去3年房价上涨的坚实后盾。（为什么现在不坚实了呢，下面会有分析）。



4.最后是土地市场的刺激。在2017年之前，徐州鲜有高价地，但是过去3年徐州高价地频出，从某种程度上说，徐州的高房价就是靠着一个又一个的地王撑起来的，房价从来都不是一个独立存在的个体，而是一种大多数人基于市场的一些变量所达成的一种共识，当徐州遍地都是1万楼面价的时候，越来越多的人也就逐渐认同并接受徐州房价真的值2万这个现实，“面粉”贵了，“面包”岂能不涨，每一次激烈土拍都会成为地产界的狂欢盛宴，地价对房价的刺激不容忽视。

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进入到2020年以上助推房价上涨的4大关键因素，还能发挥作用吗？
首先来说大环境，近期相信关注房地产的人已经注意到几个明显的信号，那就是风口忽然不见了，取而代之的大批的热点城市房价纷纷下挫，郑州、青岛、天津、广州、合肥等房价全部出现下跌，其中厦门等城市地价更是直接腰斩，再加上房贷利息持续提高、国家几次重申坚持“房住不炒”，比徐州发展更好的城市天然的就是徐州房价的天花板，再涨下去，徐州房价难道真要赶超郑州、长沙？






再看城市的基本面，淮海中心城市这一利好之后，明显后劲不足，尤其是刚刚发布的长三角一体化规划中，中心城市并不包含苏北3市，没搭上长三角规划的快车，是年底徐州最大的利空，提了那么多年的淮海，最后还是被定义为苏北地区，房价想再一次大幅攀升，难上加难。
然后就是人口红利，徐州常住人口基数固然很大，但是就业机会少、人口外流问题同样值得关注，另外，众所周知，徐州市区的房价在很大程度上是靠周边县区购买力支撑起来的，但是随着房价蹿升太高，已经超过很多人的承受范围，城市的高净值人群只有那么多，随着接下来天量二手房的解禁，供需的天平将彻底倒向供应一段，导致高价横盘，分销横行，想走量都已困难重重，涨价更是幻想。
最后，就是土地层面，北区3宗地块全部无人出价中止拍卖，云龙湖畔的孟庄地块也差强人意，东店子地块刚刚突破5000.......那真叫一个透心凉！
属于房地产冬天就要来了，属于刚需买房的春天也就不远了，这一次徐州房价可能真的是到头了！

ddw999

说了这么多，就没谈到社会发展。10年后的一万块也许真不感觉那么多了。

tttyyy123123

个人感觉分析很到位[赞]