开发商逾期办理房产证怎么办？

山东大鲤鱼

（一）谁是办证的主体？

《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”根据上述规定，出卖人房地产开发企业为办理房屋权属证书的义务主体。商品房司法解释第十八条将办理房屋权属证书作为商品房买卖合同的附随义务加以规定，更有利地保护了购房人的合法权益。

《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”可知办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务。

但上述对于办理房屋权属证书义务主体的规定并非相互冲突，而是相互补充关系。

通常情况下，开发商只要在法定期限内向行政主管部门提交了相关证明文件及资料，期间开发商可要求买受人配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办理产权证义务已履行完毕。

此后买受人可自行申办产权证书，期间亦可要求开发商提供有关材料。

开发商的办理产权证义务分为办理大产权证与小产权证两种。“大产权证”是项目整体的初始登记产权，由开发商取得；而“小产权证”是转移登记到购买房者名下的单独房屋产权。

办理小产权应当是开发商与购房者合作办理，不是开发商的单方义务。如购房者未及时履行配合义务，则不符合商品房解释中的归责要件：“出卖人原因导致的”。

综上，开发商与业主在办理房屋权属证书各自负有义务，均为办理房屋权属证书的主体。

【参考案例 ：（2015）鲁民提字第652号】

（二）逾期办证的违约金如何确定？

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

1.主张逾期办理产权证违约金的前提？

出卖人原因导致业主未取得权属证书。如果是已经办理产权证，业主未及时领取或者业主不配合办理等原因，不属于“出卖人原因”。

2.主张违约金的起止时间？

对办理产权证的时间，有约定的按约定；

商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

违约金截止计算时间：办理房产证之日。

3.违约金或者损失数额如何确定？

合同有约定的，按约定；

没有约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。