连涨5年！徐州再次被约谈，楼市大杀器即将来临？

半梦半醒L

作者：公子不悔
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徐州，上涨最猛的三线城市
徐州的刚需，正期待着一次大调控到来，因为这座城市的房价一直在上涨，持续上涨时间已经超五年了。
统计局最新公布的7月份数据显示，徐州新房环比上涨0.3%，同比上涨7.9%；二手房环比虽然下跌0.2%，但同比仍上涨了9.6%。
2020年年初以来，徐州新房累计涨幅9%，位列全国第6位；二手房累计涨幅9.6%，位列全国第4位。火热程度丝毫不弱于一二线城市。


目前，徐州新城区的均价已经逼近2万元/平方米，云龙区、鼓楼区、泉山区的均价也在1.5万元/平方米左右，徐州市区的新盘均价已经超过2万元/平方米，“3万+”的楼盘也变得越来越多。
而根据徐州统计局公布的2020年徐州城镇人均可支配收入只有37523元，换算成每个月的可支配收入，只有3127元。以这样的人均收入计算，很多徐州人已经买不起徐州的房子。
此外，按照被约谈的常理，徐州也该出新一轮调控政策了。
7月29日，住建部住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，要求他们：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

被约谈之后，金华率先出招。
8月2日，金华发布10条新政，包括优化土地供应，加强市区新房与二手房限售，并提出在市区开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点，并适时推广，落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。
8月9日，惠州跟进，提出限地价、限房价，限制高价盘，并正式在大亚湾和惠阳区实施限购政策。
银川已经透露要在下周发布调控政策，徐州仍迟迟没有动作，但该来的总是会来，应该不会等太久。
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徐州楼市上涨的逻辑
这并不是徐州第一次被约谈，调控政策也收紧了好几轮，但由于力度都不够强，房价始终没有改变方向。
徐州楼市上涨的逻辑，可以作为三四线城市上涨的典型，它的上涨动力可以综合为三个：
1）城市本身的地位、经济、人口不断提升
徐州地处苏北，位于淮河以北，属于北方城市。
由于远离长三角核心城市，徐州很难享受到大城市的辐射。
饶是如此，徐州凭借着自己的产业优势和传统交通优势，依然将自己打造成了非省会10强地级市。


数据：各城市统计局
在产业方面，它是传统的重工业基地，是国家新型工业化装备制造产业示范基地、国家新能源产业基地。
作为苏北地区乃至淮海经济区实力最强的城市，徐州的地位也一步步得到了稳固。
徐州高铁东站，其建筑规模就是按照南京、郑州、合肥的规格建造，将承担起和省会城市一样的枢纽客运任务。
2017年6月，国务院批复《徐州城市总体规划（2007-2020）（2017年修订）》，国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位予以明确认可。
这是管理层对徐州过去几年发展成果的肯定，也是对未来发展的支持。
在这个定位下，徐州2019开通了首条地铁，2020年年初轨交二期规划就被批复，从批复的速度上，可以看出管理层对徐州的支持力度。
在经济、地位不断攀升的背景下，徐州人口吸引力也在不断加强。
最新七普数据显示，徐州2020年常住人口为908.4万人，较十年年增加了50.3万人，增量仅次于苏州、南京、无锡和常州。


数据：江苏省统计局
城市地位、经济、人口是徐州房价持续上涨的强劲动力之一，此外棚改和地价上涨，更是推波助澜。
2）货币棚改
货币棚改不仅是徐州房价上涨的因素之一，也是2015年之后的全国楼市牛市周期中，三四线城市在去库存的背景下，快速跟涨的重要因素。
货币棚改推动房价上涨的逻辑是，央行印钱（发行PSL）给国开行，国开行以低息方式给地方政府提供贷款，地方政府拿着这笔钱发放给棚改户居民，收回土地。棚改户拿着这笔钱，去购买新房。
棚改规模越大，棚改户购房的需求便越大，需求推动着房价上涨。


包括徐州在内的大多数三四线城市的房价上涨背后，货币棚改都功不可没。
比如新疆首府乌鲁木齐，2018年房价涨幅一度位居全国前列，个别月份甚至领涨。
原因就在于2017年年底，乌鲁木齐市要求要完成20万户的拆迁户改造，仅2017年就有17万户的棚改户。这么多棚改户拉动了购房需求，促使乌鲁木齐开启了房价快速上涨模式。
再比如近日发布“限跌令”的岳阳。2014至2015年，岳阳市城市棚户区改造完成量在1.5万-1.6万套之间，到2016年，这一数字飙升到3.11万套，2017年上升到了3.9万套。
同期的房价走势是这样的：


之后在2019年，国开行收紧了棚改政策，棚改数量几乎腰斩，2020年继续下跌，一些原本依靠棚改拉动房价的城市才有点受不了，再加上调控政策越来越严，房价转而下跌。


棚改歇菜之后，依靠棚改上涨的岳阳楼市，统计局最新公布的数据显示，岳阳市新房环比领跌全国。


尽管2019年之后棚改大幅下滑，但江苏仍是全国棚改的大户，占全国总棚改量的28%。
2020年，徐州房价涨幅多次领跑全国，其当年的棚改，也是火力全开。数据显示，2020年徐州市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米，前期推进项目28个，约592万平方米。
3）地价上涨
地价上涨带动房价上涨的效果是显而易见的，今年上半年房价多次领涨的重庆，就是因为频频出现的地王产生的效应。
徐州也是一样。徐州的楼面价，从2018年突破万元，再到2020年逼近1.7万元/平方米，楼面价的天际线不断被刷新。


2021年4月，徐州铜山区推出一块住宅用地，经过了377轮竞价之后，被融创在徐州的马甲公司以10.16亿元拿下，成交楼面价11839元/平方米，刷新了铜山区云湖板块的天际线，溢价率高达90.62%。
地价不断上涨，面粉上涨，面包价格焉能不涨？
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调控即将杀到
在三大因素推动下，才有了徐州比肩西安的局面，新房价格连续上涨5年而不停歇，也才有了被约谈的结果。
西安因为房价连续上涨62个月，被纳入了重点监管对象，7月跟进深圳出台了二手房官方指导价，目前西安楼市已经停歇，成交量大跌，房价也正在转向。
徐州的调控政策，应该正在酝酿之中。连续上涨这么久，徐州需要一个有诚意的调控政策才能摁得住。


目前徐州现有的政策是，不限购，但限售，新房限售5年。此外新房备案后，一年内不得调整。
这样的力度，根本压不住徐州的房价。
接下来徐州可能会：
1）开启限购模式，至少要在市区开启限购。
2）增加购房成本。抄多数城市的作业，将契税免征年限2改5，也即购房之后需要满五年才能免征契税。
3）限地价，降低土地溢价率
至于会不会学宁波、无锡、绍兴等长三角城市，跟进深圳，发布二手房官方指导价，得看徐州的诚意和魄力，毕竟这一招威力太大，已经出台二手房官方指导价的深圳、宁波、成都、西安都已经冷了。