「隔壁老张」机会型购房时代，只有生活才是衡量价值的唯一标准

半梦半醒L

徐州房地产市场已经进入到典型的机会型时代，在徐州不断发展的经济中，概念和格局的不断解读导致了更多的房地产商更愿意去适应消费者笼统的价值需求。同样，消费者也同样因笼统的价值需求而出现机会型购房的现象。

需要指出的是，机会型时代并非机会主义时代，机会型时代的最典型标志是选择过多，而非机会太多。在机会型购房时代的真正价值其实只存在于一个最为朴实的需求——生活。作为消费者来说，只有善于寻求围绕生活产生的价值才最终能在徐州形形色色的楼盘中发现真正的价值洼地。

（绿城诚园售楼部）

一、机会型购房时代的清醒认知

机会型购房时代琳琅满目的选择容易让众多消费者对房地产市场的价值洼地和价格洼地混为一谈，缺乏为机会买单的意识。

好的购房机会，能够明显预估到交付之后带来的价值提升。而这样的机会必然是急迫的、短暂的，当越来越多的人认识到这种机会的存在时，必然会导致入手的成本增加。因此，较为少量的关注是评定是否为机会的一个重要因素，同时也是价值增幅的保障。

以徐州市场来说，8月初，徐州市住建局发布的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付管理办法（征求意见稿）》中，对徐州房地产开发交付方面做了更为严苛的规定。这足以证明徐州屡屡被约谈后更为严格的房产调控政策正在酝酿。

而从徐州近期的土拍及房价来看，核心区房价普遍在1.8万元/㎡，徐州整体房地产市场万元以上楼面价的楼盘26个，而近期成交的万元地块，毛坯普遍也在1.9万/㎡。

而在这种态势之下，徐州房票将成为稀缺资源，如何选择更具价值的楼盘，对未来周边提前布局才能降低自身的机会成本。

目前来说绿城诚园约8300元/㎡的楼面价可以算是徐州机会型购房时代的典型，2300元/㎡的精装标准，均价19300元/㎡，毫无疑问地限价盘。

当然，徐州比绿城诚园价格低的楼盘也不在少数，但是相较于未来的价值增长来说，仍然是靠近更市中心的区域有更大幅度的增值空间，边陲草原上的蒙古包跟上海外滩的房产是永远不可能在价值增长方面相提并论的。

（图片来源网络）

二、绿城诚园形成价值洼地的原因

形成价值洼地的原因很多，一方面是徐州进入机会型购房时代之后，消费者和楼盘的成交更加随机，导致的关注度分散。另一方面是一个片区的真实价值被低估了。

徐州绿城诚园在2021年5月初开盘，直到两个半月以后的7月21号左右鼓楼区教育局才官宣苏堤路小学施教区范围（北至二环北路、南至故黄河、西至苏堤北路、东至中山北路）绿城诚园的教育配套才真正落地。因此，开盘时的片区真实价值其实是被大大低估的。

而熟悉苏堤路小学的徐州人都应该知道，该校从规划方面说无论是规模、师资力量、教育环境、教学质量都必将属于徐州小学教育的第一梯队。

（图片来源网络）

苏堤路小学总占地面积约56亩，总建筑面积约22741.39平方米，总投资约10000万元，办学规模为8轨48个班。作为今年的热门重点小学，它的硬件设施堪称豪华。校区西侧为运动场地，包含300米塑胶跑道、足球场、篮球场、网球场及羽毛球场等配置，东侧为教学区，包含教学楼、教学综合楼、行政楼及综合楼等建筑。

苏堤路小学施教区的确定直接使得原本周边楼盘只存在价格优势的绿城诚园产生了价值优势，更在周边楼盘中形成了真正的价值洼地。以目前周边二手房最高均价约26000元/㎡的售价来看，二环市区内主打 12-17层的小高层，精装交付，泳池健身房豪华配套绿城大牌楼盘以19300元/㎡的均价显得格外“可爱”！

机会型购房市场依靠的就是资讯的灵敏度，而7月下旬因疫情原因导致的资讯爆炸把绿城诚园项目的相关资讯压了下来，目前资讯的灵敏度目前仍在发酵当中，大多数消费者仍然未获知这一隐藏在诸多互联网信息之下的利好。

但资讯总会逐步普及的，当该资讯普及之后，就失去了以更低成本获得更好户型、更好楼层、更好位置的机会，间接降低了价值增幅。

而对于目前正在考虑绿城诚园的消费者来说，资讯的传播会让机会如同砂砾一样，随着时间一点点流失。

三、徐州的价值洼地特征

（绿城诚园效果图）

纵观全国，城市的发展随环线而递进，而主城板块往往是每一座城市源起的那片土地。因此，徐州的房地产价值洼地一定不会存在于偏离城市主城板块的区域，通勤10分钟与通勤15分钟也绝非是仅仅5分钟的差距，体现在价值上就是天壤之别。

因此，徐州房地产价值洼地应具备如下特征：

1.二环以内的主城区（与市中心足够的区域联动，受市中心充分辐射）

2.商业林立，交通畅达，自然景观丰富

3.周边资源齐全且具备行业领先地位

4.价格具有优势且存在近期存在信息偏差

基于以上特征，徐州绿城诚园在交通方面有二环北路、苏堤北路2条城市主干道，毗邻地铁2号线、5号线（在建）。商业配套方面周边有苏宁广场、金鹰国际人民广场、鼓楼广场三大广场环伺，且任何一个商业广场都具有徐州大型商业综合体的领先地位。

教育资源配套有园区自建配套幼儿园、苏堤路小学。

自然景观配套有徐州植物园，南侧紧古故黄河公园，东侧是九龙湖公园3大生态休闲资源。

价格方面，在徐州机会型购房时代中，同区域范围内如果比最高二手房价格低20%就已经具有价值洼地的主要特征且具备价值增长潜力了，而绿源诚园的这一数据是25.77%。

四、生活比概念更重要

当然，购房除了价值方面的机会，最为重要的是对生活条件的改善和居住环境的改善。毕竟，没有了生活一切价值都将是镜中花、水中月。相较于生活，一切概念都将不值一提。创造生活，永远比造房子更难也更具诚意。

（图片来源网络）

绿城诚园作为二代高层典范之作，采用三段式立面，强调横向线条，弱化竖向线条，整个建筑更加通透轻盈，更符合当代都市人的审美。而约0.26的窗地比，使用大面积的玻璃窗，最大程度地让阳光洒入房间，同时拥有更宽阔的观景视野；约3.1m层高、约2.3m顶天立地门，只为了满足业主更舒适的需求。

徐州绿城诚园打造了恒温泳池、健身房、四点半学堂、颐乐学院、便利店等园区配套合集，在园区内足不出户满足生活所需，孩子们在一起快乐成长，成年人在忙碌之余游泳、健身，提高身体素质，老年人则与志同道合的同路人一起享受晚年。

家庭的每一个成员，都能找到适合自己的休闲方式。

（绿城诚园效果图）

五、是时候改变观念了

徐州的购房者的确应该从被眼花缭乱的“价格低谷”宣传中回过神来，仔细思量真正的价格洼地所在了，毕竟单纯的价格不等于价值，价值洼地也并非价格洼地。错误的判断往往导致自己的房产在二手房挂牌时，才清醒地认识到其真正的价值内涵。

成本意识和对时机的把控，才是徐州机会型购房时代中的杀手锏。一味地追求与价值和生活无关的“附加项目”，最终受伤得很可能只会是自己。