大数据时代，未来2年的徐州房价格局，已被提前锁定

陈辞滥调

未来楼市的变量，只有4点：


1、土地红利；2、人口红利；3、购买力红利；4、政策大手。


从这两天的数据来看，徐州占据了其中三样，但在人口红利上却略显薄弱：


徐州常住人口突破900万，多达908万3790人！比原统计2020年的880万人多了约26万！与2010年人口普查增长了50万6565人！这对于徐州经济发展，对于徐州楼市来说，都是超级红利！


然而事实真是这样？





最近我看了不下几十篇的鼓吹稿，未来徐州房价一定会暴涨，二手房交易市场火热，土拍限价，现房市场一片利好！


说实话，市场确实烫嘴了，这一点不止表现在徐州。


广州，白云的金沙洲竟然到了4万 ；杭州，1200亿超过郑州一年的财政收入；重庆，进账635亿，整体溢价率约43%；北京，虽然溢价只有4%，但是非常难拿。


徐州、扬州、无锡直接熔断，都达到了限价……


徐州楼市已经不能寄情土拍变化这句话，还是要等真正大面积限价出来之后才能判定，但红利汹涌，能捞一波，得捞一波：


今天咱们就这四个红利，浅窥未来徐州房地产市场格局。

供地红利

有关集中供地的逻辑，跟大家简单梳理一下：


1、地价能涨的城市，还是老三样。广州啊，重庆啊，北京啊，杭州啊，扬州啊，徐州啊，本身就非常热，不是因为土拍热市场热，而是因为市场热土拍才热。


2、大部分的城市都有限价，上不了天。北京有限价，广州有限价，杭州更不用说了，合肥、成都更是限得死死的，扬州徐州直接到了熔断。要是敢突破限价，杭州成都合肥早在3年前都涨疯了，用得着等到现在。


3、二手房不动，新房就必须趴下。最热的城市中，二手房、学区房全都涨上了天：这一点参考昨天发布的70大中城市二手房交易情况（徐州排名第一）。


4、住建部的尚方宝剑，还在头上悬着。我估摸着，这几个月应该是没时间管控，但是一旦市场闹得太难看了，这把尚方宝剑可是上斩上海深圳，下斩成都西安，没有人能逃得过去。


最近，有关9月1日契税要执行新契税法的消息，但没有得到准确认证，消息称：契税将会在今年9月1日上调至3%-5%。


这又是一剂泻药啊！


其实上述几点中，最容易影响行情波动的还是二手房和土拍市场，土拍市场上，如果把港利尚城西地块比作一个小兵，那么翠屏山、一中西地块这些大炮没打出来之前，其实人心还是会浮动的。


所以徐州还是尚存土地红利。

人口的红利

徐州最难的还是在人口红利问题，人口比例是决定了大多数的购买力，人口偏重导致人才流量低，只有净流出的城市，没有未来。只有净流入的城市，才有未来。


毕竟，孔雀东南飞，人往高处走。





我们能明面上看到，上层政策已经关注到人才问题，555人才计划足以说明一个问题：未来人口红利，肯定不在增量上，而在人口的结构上。


把握人口红利的结构变化，才能引导徐州房地产市场良性发展，而不是单一的靠拆、靠分去聚集人均财富，去提升人口财富值。

购买力红利

售罄，最近成为了徐州房地产市场的主旋律，而上周的成交数据我们也能很明显的发现，在购房这件事上，徐州市民的能力还是首屈一指的。


那么随着二手房价格升高，财富转换之后，人会不会往更高层的购房圈走呢？


不谈全国购房的核心北上广，但看徐州为何能创造最高57连涨记录，其中最明显的一点是：全省人民都想以徐州为跳板挣一波财富。


简而言之就是徐州的内外购力都太强，所以房价抬升！


价值恐慌导向，引导市场恐慌。


房地产市场就是，只要涨价就有人买；只要够稳，就没人想这事儿！

政策悬剑

总而言之，上面三点综合看徐州是（土地红利）—（人口红利）+（购买红利）=1＞0。


但只要政策一出手，必定是个负数，未来的土地红利现在也是未知-1，但都是住建部一句话的事儿。


一是调控的逻辑。


之前是上有政策下有对策，任你中央什么龙卷风，到了地方都被一顿接化发，消解于无形之中，上有限购下有落户，上有限贷下有放贷，上有限价下有土拍大战，结结实实的堵死了中央的调控。


但是现在不行了，住建部撇开地方，直接站在第一线，广州在涨，灭之，合肥在涨，灭之，成都很热，灭之，西安很热，灭之。


效果好不好，至少态度是非常强硬的。


二是底层的逻辑。


之前买房，有两个捷径，也就是BUG。


一个是银行端的经营贷等，一个是政府端的人才落户。这不是降低了城市的门槛，简直直接把门都拆了，就差喊着：


但是现在，这些BUG被彻底堵死了，重点城市的经营贷、抵押贷全部暂停，查流水、查贷款、查收入非常严格；最近全国都在严查每个城市的人才落户，南京的，杭州的，深圳的，合肥的，有些都判刑了，也就意味着人才落户的野路子，基本上也被彻底堵死了。


不说人才落户，就看徐州的人口人均学历比例，就知道第二个BUG会相当实用。


我们把徐州楼市的逻辑给梳理了一下：


1、土地限价，开发商要打退堂鼓。
2、购买力内部消化过剩，资金外流。
3、以及所有人对于现金贬值的恐惧。
4、人口变人才，明年是否结构出现变化。


但从这四个变量一看，徐州今年再不改变人口的重心，房价市场只能等着周边城市来消化了。

在彭城

熙熙攘攘皆为房涨。慢慢变成了人生观。

在彭城

必须涨到 10万一平，可以吧