徐州｜五年房价涨幅全国亚军，傲视宁苏锡常，什么拉动了徐州房价

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徐州，在江苏辖下地市中经济并非特别出色，至少宁苏锡通常五市在经济总量GDP上是超过它的。甚至，在2020年的经济数据中，南京GDP达到并超过徐州的一倍指标值。

然而，从国家统计局发布的《2020年12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》看，以2015年为基值的五年房价涨幅看，徐州却出人意外地荣登全国亚军宝座，涨幅高达73.2%，仅次于西安市。在全国范围内尚且夺得亚军，在江苏自然是稳坐高台了。



是什么推动徐州房价如此豪迈昂扬？我们不能妄下结论，姑且用一下排除法，相信原因人人自有结论。

PART 1 徐州在全国70个大中城市中五年房价涨幅榜的地位

江苏辖下地市中有南京、无锡、徐州和扬州四个城市纳入了国家房价监测的70个大中城市范围。其中南京是省会城市、新一线城市；无锡为新一线或强二线城市；徐州和扬州则分别是江苏稳稳的二、三线城市代表。

我们看一下这四个城市在《2020年12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》以2015年为基值反映的五年房价涨幅情况，如下图：



从以上70个城市的部分截图中可以看到，京津沪三个直辖城市的五年涨幅分别是47.9%、34.1%和56%；宁锡扬三城分别上涨61%、62.5%和61.1%。但徐州，涨幅则高达73.2%，也成为上图中唯一超过70%的城市。

我们再从70个大中城市中随机选择部分城市观察其分类指数，如下图：



可以看到，在分类指数90平米及以下、90-144平米和144平以上代表的刚需住房、改善型住房和豪宅三个类别的五年涨幅中，徐州分别以78.0%、73.6%和8.0%的涨幅夺得第一。

从这一点看，徐州可以说是刚需旺盛、改善需求强烈、富人“倍”出”，否则何以以如此的优势无差别力压众城呢？我们从探寻徐州房价涨幅超越其他城市的理由这个角度来分析。

PART 2 理由探究：是经济发展超越其他城市吗？

城市经济，是房地产核心价值的决定因素。可以说，城市之间的房产价格差异，不是建筑成本，而是包括城市地位、城市经济、政治文化等在内的诸多要素。在城市价值决定了房产核心价值之后，再受到如货币政策、土地供应和人口流动等因素的影响，最终形成了这个城市的房产价格。



既然如此，回答上述问题，自然要首先观察徐州的经济发展状况。我们无需从全国的城市范围比较，因为要晋级全国及省内决赛圈赛事，首先要在省内的同级别小组比赛中拔得头筹。

在江苏，与徐州相同重量级的城市，是无锡、南通、常州三市，同属于二线城市级别。

我们看下图：



从上图可见，在锡常通徐四个二线城市中，最近五年的GDP总量绝对值增长最大的是南通，达到了3888亿元，无锡以微弱差距稍次之，徐州仅仅只有2000亿元，列四城之末位。

从增幅看，如下图：



可见，在五年GDP增幅上，徐州尚未达到全省总体水平，且低于全省增幅接近9个百分点。甚至是有些拖了江苏后腿的意味。

如此看来，城市经济这个维度的理由是不成立的。

PART 3 是居民收入增长超越其他城市吗？

居民收入增长，大体应该是与城市GDP总量一致的，起码呈正相关，但也有不尽相同的情况。比如，从全国的角度，浙江各城市的GDP并不亮眼，但其城镇居民可支配收入在全国却是相当高的。

是否徐州在江苏省内也是这样的个案呢？我们从各城市统计局调取了2015年至2020年的“城镇居民可支配收入”数据，如下图：



从上图中，我们注意到2020年的城镇居民可支配收入数据，无锡在锡常通徐四个城市中毫无争议地占据了第一的位置；常州稍逊一筹，南通也在2020年站上了5万元的档次。但可惜的是，徐州与上述三城以断崖式的差距落在了最后，直接跳过了4万元档，只有3.7万元。与全省平均水平的5.3万元更是形成了鲜明的对比。

从五年增长情况看，锡常通三城均超过全省平均水平，分别增长1.9万、1.7万和1.6万元；徐州则只有1.1万元，较全省平均增长值1.6万低了0.5万元之巨。

比较城市间居民收入，我们还可以从“城镇非私营从业人员平均工资”这个指标来佐证上述数据，看下图：



在徐州对外发布的公开数据中，我们没有找到其2019年的“城镇非私营从业人员平均工资”，但我们可以借鉴锡常通徐四城2018年的该指标公开数据。可以看到，徐州的工资水平与其他三城差距是极为明显的。

此外，我们从买房的购买力角度，对四城人均住户存款进行了观察，如下图：



可见，无论是人均住户存款的绝对值，还是五年的人均存款增长额，徐州都远远了落在了同级别城市的最后。

这样看来，徐州房价涨幅超前的理由，与本城居民购买力变化并无关系。

PART 4 是人口流动带来的更多的住房需求吗？

前文我们说到，在城市价值决定了房产核心价值之后，还要受到货币政策、土地供应和人口流动等因素的影响。货币政策我们无需分析，因为这几乎是全国一盘棋，每个城市都雨露均沾受到其相同的影响；对于土地供应，徐州的土地需求肯定不能与北上广深及南京、苏州等城市更加旺盛与紧张。

所以，我们重点分析一下三要素中的人口流动这一个点。看下图：



由于2020年人口的相关数据尚未出炉，我们暂时使用2019年人口情况来观察。从上图可以看到，无锡和常州两市均为常住人口超过户籍人口的城市，而南通和徐州则反之。这说明了四城的流动人口状况，也可见徐州的人口大量流出，虽南通也呈人口净流出，但只有28万人，与徐州的159万人相比就相形见绌了。

再看五年来的人口变化情况。这里只需要观察常住人口便可以了。如下图：



从上图看，四城在五年中的流动人口数据均无重大变化。或许随着户籍政策的放开，存在着流动人口从常住变化为户籍人口的情况导致了微许的变动，但总体来看，徐州和南通的人口净流出、无锡常州的净流入格局并无大的变动。

既然如此，徐州人口大量流入导致住宅市场需求出现大旺的原因也当然被排除。

【结语】




经过了上述各项影响房价因素的排除，我们找不到支撑徐州房价迅猛上涨的理由。其实，这其中原因已经当然地浮出了水面。

“房住不炒”这项重要的国家政策，是稳房价、促经济的重要内容。它影响着国计，更影响着民生。

徐州，是该认真控制一下房价上涨的节奏了。稳，才是国家这项政策的关键字。