实探徐州4大“地王”现状！调控新政下，会“血亏”开盘吗？

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2020年，是徐州“地王”频现的一年。特别是七八月份，短短1个月内徐州第一地王宝座3次易主！楼面价超万元的地块共拍出4块！




几个月过去了，这些地王项目都还没有正式公开，而徐州却在10月9日迎来调控新政，要求备案价一年内不得调整、一次备案不少于4万方……让开发商压力山大。

那么现在，徐州这四大“地王”现状如何？有没有开始施工？周边配套如何？周边楼盘房价多少？为此，小编前往这些地块现场探盘，给大家带来最新的一手资料与实景图。







一

大龙湖BC/A地块，新城操盘，围挡出街，地价赶上周边房价

首先，小编来到大龙湖西南岸的大龙湖BC地块。目前地块围挡已经出街，上面写着：新城控股、儒辰集团鲁系房企等字样。这也证实了儒辰拿下的大龙湖BC地块、A地块的确是由儒辰携手新城共同合作开发，并且由新城操盘。






由于这两块地是相连在一起的，所以整体施工进度差不多。从地块内部可以看到，目前土地较为平整，大龙湖西南A地块一侧较靠近高架。






大龙湖BC地块位于彭祖大道东、天目路南，容积率均为 1.11-1.2，受限高18米要求，后期或将建设最高5-6层的洋房社区。

B与C地块之间还有一条小河穿过，河水十分清澈，通向大龙湖，西侧还有托龙山，有山有水，环境极佳。



不远处有一些绿网覆盖在地面上，还有挖机正在作业。而东侧的大龙湖DE商业地块目前没有什么进展。

2019-114号大龙湖西南A地块，位于彭祖大道东、迎宾大道北，容积率2.2，限高54米，预计打造为层高18以下的小高层产品，东北角规划有幼儿园。

目前大龙湖西南A地块不时有大货车进出，地面上摆放着管桩，看此情形，准备进行打桩工作了。



地块周边环境实在是好，空气清晰，安静宜居。地块所在的西南岸拥有桃花岛，也是大龙湖生态景观最好的地方。



（地块BC之间的小河向外通向大龙湖）

地块距离地铁2号线大龙湖站1.4km。向北1.4公里，举步可达未来徐州新的CBD——淮海经济区金融服务中心；往南去，就是绿地国际产业新城。






（地块周边有商聚路小学）

环境、配套都还不错，那么，以后开盘房价将会是多少呢？我们来参考一下周边楼盘。

项目西隔壁就是观澜别院，去年才售完，当时上叠均价在21000元/㎡，下叠均价在17000元/㎡左右。附近的二手房，据贝壳找房数据：中茵龙湖国际高层参考均价14000+元/㎡，御墅湾别院参考均价25000元/㎡，维维龙湖湾别墅挂牌价高达28000元/㎡。再远些，大龙湖北岸的金融集聚区，招商雍华府的小高层在售均价19000元/㎡左右。



（观澜别院实景图）

大龙湖BC地块楼面价就已经高达16180元/㎡，A地块楼面价13441元/㎡，按照业内的计算方法，房价一般为楼面价的2-2.5倍以上。保守按不到2倍估算：BC地块叠墅房价至少要卖3万元/㎡以上，A地块小高层至少要卖2.5万元/㎡以上，才能有利润。

但是，即便这个价格已经远高于周边房价，特别是A地块的小高层，未来销售压力更大！

目前，大龙湖BC地块和A地块的项目规划都还没有出来，未来具体打造成什么产品，现在尚未定。




二

原坝山热电厂地块开始动工，案名曝光：云樾外滩

接着，小编来到了位于大郭庄北侧、云苑路东的原坝山热电厂地块，这也是东区云龙万达板块最后一块大型住宅用地。现场可以看到地块已经被围挡起来了，但是宣传图文还没有出来。施工现场不停有大车出入，内部土地被绿网覆盖。



地块还有一个潜在优势，那就是距离规划中的“徐州外滩”大郭庄片区中心位置直线距离仅2.3公里，而地块西侧通向“徐州外滩”的云苑路，下穿铁路地道工程正在施工。



地块另一侧围挡上可以看到“徐州外滩、碧桂园TOP系国韵大宅”等字样。

刚看到这个文案宣传时，小编的同事就猜测，这个项目案名肯定会带有“外滩”二字。果不其然，根据最新小道消息，这块地的案名为：云樾外滩，由碧桂园独立运营亲自操刀。






拆迁后的大郭庄将打造成城市中央活动区（CAZ），是新老城区双心之间的重要极核。对于大郭庄的规划蓝图，与上海的”外滩“有异曲同工之妙，所以大家亲切称之为“徐州版外滩“。得益于这个规划优势，所以原坝山热电厂地块能拍出如此高价也不足为奇。



2020-33号原坝山热电厂地块，被碧桂园以总价15.03亿元，成交楼面价12412元/㎡夺得魁首，溢价率90.74%！

拿地一个月的时候，项目规划就已经公示了，将建设12栋住宅楼共938户房源、幼儿园、小学。还将建设便利店、快递用房、物业用房，以及架空层……



(点击回顾>>>12栋楼938户！东区地王拿地1个月就出规划！果然很“碧桂园”)

不过根据最新小道消息，规划后期可能还会更改，由原来的12栋改为9栋住宅，且全部为小高层产品，主打高端改善社区。

2020-33号原坝山热电厂地块，依托于整个东区板块利好，各项配套都十分成熟。地块北面距离地铁1号线1.5km内有医科大学站、乔家湖站，与规划中的地铁4号线土山寺站，以及地铁5号线郭庄路站也比较近。



周边学校较多，西侧是树人中学、第三十中学，北面是云兴小学分校、徐州医科大学；附近还有世茂广场、云龙万达、万科新淮中心、淮海环球港、宜家、迪卡侬等商业配套。



地块旁边有一个小公园散步区，环境不错。

这个地王楼面价就已经高达12412元/㎡，后期可能卖到25000元/㎡！周边二手房已经上涨，目前这个项目附近最贵的二手房，华润橡树湾近期成交均价21000元/㎡，和平壹号（参考均价17000元/㎡）、紫金东郡（均价18000元/㎡）、润金城（均价18000元/㎡）。碧桂园地块如果定价25000元/㎡，销售压力还不算大。




三

原华东机械厂D地块暂无动静，周边二手房高达28000元/㎡

最后来到的是原华东机械厂D地块，这也是徐州地价天花板。8月11日，原华东机械厂D地块被南京颐居斩获，总价19.3亿元，成交楼面价16907元/㎡。



地块位于“富人区”矿山路上，目前地块已经被围挡起来，宣传资料暂未出街。此前传闻这块地将由颐居联手融创打造“徐州壹号院”，不过根据最新小道消息，这块地由颐居自己开发，或联手新加坡仁恒共同开发。



内部土地平整，还有一些杂草未清理，部分区域也被绿网覆盖起来了，整体来看没有太大的动静。



地块北侧就是徐州市少华街小学，还有淮海西路中心小学黄河校区、徐州市儿童医院、徐州市二院等教育、医疗资源；商业娱乐资源方面有金鹰人民广场店、幸福汇邻湾等。



东北侧是华夏生态公园与樱花小镇，同时距离地铁1号线人民广场站和地铁5号线黄河南路站（规划中）都是大约几百米的距离。




近日，项目规划也公示了，规划建成736套住宅，同时配备1200㎡的游泳场所用地。项目效果图、户型图也曝光了，平均每套面积达到145㎡。



（点击回顾>>>736户+游泳池！徐州“第一”豪宅户型图曝光！最贵大平层或将卖600万！）

从设计要求来看，该项目针对高端改善型人群，采用精装交付，户型图也曝光了，一共4个户型，分别是117㎡、143㎡、173㎡、195㎡。



目前，华东机械厂D地块所在的矿山东路板块，都是高端社区：万科翡翠天御已上房，玖玺已售完，西隔壁的海尔滟澜公馆，前几天刚刚成交了一套，86平230万！均价单价26500元/㎡！要知道这个小区4月份的成交价在17700-20407元/平，也就是半年就涨了7700元/平。



（海尔滟澜公馆实景图）



高端社区集中+少华街学区+地王，带动了这一片区房价大涨。华东机械厂D地块接近17000元/㎡的楼面价，开盘房价或将超过3万元/㎡！这也将超过附近的云龙湖金茂府（均价约27300元/㎡），成为徐州第一高层豪宅。






四

“新政”VS“地王”，徐州房价走势如何？

地王频现，房价一定大涨吗？不一定！在调控政策严厉的南京苏州等地，地王血亏开盘也为徐州敲响了警钟。比如苏州的中铁诺德国礼，楼面价28965元/㎡，首开均价31529元/㎡！




（点击回顾>>>徐州地王频现，房价一定大涨？南京苏州地王血亏开盘敲响警钟）

今年以来，徐州地王频现，调控压力也越来越大，土拍“降温”很有必要。于是，自4大地王拍出后，徐州土拍进入空窗期，至今仍无一块热点纯宅地块挂牌。

十一后，徐州突发楼市新政，其中影响最大的规则有：备案价格一年内不得调整，每次开盘不低于10万㎡。



这次新政的限价政策，将对徐州房价产生影响，而利空最大的，莫过于那些地王盘了！

你可以高价拿地，但不可以随意高价卖房！而且还不能捂盘，备案至少10万方！

虽然徐州地王不至于像南京苏州地王那样血亏开盘，但未来的日子也不好过了。

那是不是就不卖地了？当然不是。这次调控新政还提出“一区一策”“精准调控”，针对热点地区精准投放，加大宅地供应量。






五

今年市中心还将有3宗“准地王”出让，有望刷新徐州地价

要论目前徐州房源较缺的板块，首先应是市中心。所以，在“精准调控”的新政下，市中心板块可能还将挂牌新地王。根据今年土地推介计划来看，在市中心新地王附近，还有3宗地块将要上市，都位置绝佳，都有刷新“地王”的潜质！

分别是夹河街B地块、太阳宾馆地块、韩山B地块这三大地块：

1

夹河街B地块

地块位于淮海西路北、苏堤北路东，地处城市西部商圈，周边有徐州市儿童医院、市二院、淮西小学、13中，教育、生活配套设施完善。紧邻地铁一号线苏堤路站。



2

太阳宾馆地块

地块位于淮海西路南、苏堤南路西，地处城市西部商圈，周边有徐州市儿童医院、市二院、淮西小学、13中，教育、生活配套设施完善。紧邻地铁一号线苏堤路站。




3

韩山B地块

地块紧邻云龙湖风景区，位于韩山路西、和平路北，南靠云龙湖、西邻韩山，周边已建成多个成熟居住社区，矿山医院、雁山农贸市场、31中、湖滨中心小学等教育、生活配套设施完善。



徐州房哥 原创出品