金九银十徐州无地可拍！揭秘背后原因！还有28个地块将挂牌

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纵观近期的徐州楼市，“房价上涨”、“销售火爆”成为两大关键词。然而小编在浏览徐州市国有建设用地局官网时，却发现了一件很“奇怪”的事情，现阶段处于挂牌期的仅一宗地块！也就是说近一个月，都没有新地块进行挂牌。

难道徐州市场要面临着“无地可卖”的局面了吗，真实情况是怎样的呢？

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徐州“地荒”？助推近期房价上涨？

8月19日，大庙的中天仕名路东路以北地块有出让公告，该地块占地55614.34㎡，起始价30040万元，起始楼面价2000.55元/㎡，这也是至今市区最后一块挂牌土地。




截至本周末，9月份已经过半，如果接下来还是没有新挂牌的土地，按照从挂牌到出让至少一个月时间的规律来看，10月份也将面临无地可卖的状况。挂牌数量如此少，这在徐州土地市场上鲜有见到的。也就是说，徐州的土地市场可能将进入“空窗期”。

难道土地告急，是在助推近期房价上涨？

徐州市区土地供应就大幅度减少的背景下，纵观市场，不少房企四处寻求土地合作。“巧妇难为无米之炊”，没有土地，怎么进行开发建设？土地稀缺带来的结果就是：房价上涨，一房难求。

这几天，一些热门楼盘涨价声此起彼伏。据某媒体统计，进入下半年之后，徐州已经有13家楼盘成功涨价，有楼盘甚至上涨了2100元/㎡，真是惊呆了。

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“金九银十”无地可卖，7、8月地王频现

如果说“金九银十”无地可卖，那么之前的7、8月土拍结果呈现出前所未有的火爆局面。也是不折不扣的“地王”月，因为这两个月以来，经历了3次地王易主，地价不断被刷新。

从7月14日开始，土拍市场上演了一出又一出“胆战心惊”的拿地大片！先是原坝山热电厂D地块，经过4个多小时292轮竞价后，被碧桂园以总价15.03亿元，成交楼面价12412元/㎡夺得魁首，溢价率90.74%。




7月28日，仅14天，地王“佳绩”又被刷新！拥有“地王之相”的大龙湖BC地块激战224轮后，来自山东的房企儒辰力压群雄，以总价14.22亿元收入麾下，溢价率翻倍达101.99%，楼面价高达16180元/㎡。




8月11日，又是一个14天，经过147轮报价，原华东机械厂D地块被南京颐居斩获，总价19.3亿元，成交楼面价16907元/㎡，触顶最高楼面价，成为徐州新地王。





2个月，42天，地王宝座不断让位。难道“14天”的这个周期变成了“地王”诞生规律？今年地价变动得也太快了些。

往前看，曾经地王记录保持时间最长的东方润园（楼面价10090元/㎡），从2012年12月直到2018年5月，保持5年半之久。而云龙湖金茂府（楼面价12183元/㎡）坐拥地王宝座近一年。

地王刷新的频率，反映出楼市的热度。今年7、8月份地王连续刷新3次，标志着徐州楼市的高潮到来。

从楼市发展的角度来看，徐州的土地供应还不至于像一线城市那样稀缺，但开发商轻松拿地开发的时代已经一去不复返。从7、8月土拍成交结果来看，一旦有优质的土地推出，开发商抢地，拍出“地王”将是常态，房价上涨也是不可避免的。

那么为什么会造成“金九银十”无地可卖，而7、8月地王频现的局面呢？

从2018年至今的徐州城区（不含铜山、贾汪）土地出让情况统计表来看，徐州每年的土地供应量并非是每个月均匀“输出”，而是“忽高忽低”，有急有缓。










（图来源：徐州易百房）

大致来看，2018年的供应高峰在3-5月，2019年的则在9-11月，而到了今年，土地供应高峰期恰恰处在了6-8月，以至于到了9月的“低谷期”之后，给人造成了“土拍高潮”戛然而止的感觉。



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揭秘土地“空窗期”背后原因

从“地王”诞生现象看，市场交易变成“豪门的游戏”，而对普通民众来说，又意味着一场新的“被掠夺”开始，因为“地王”的成本最后都得由消费者买单，“地王”越多，必然会使房价越来越高，房企胆敢高价拿地，就是赌房价会不断上涨。

从目前“地王”地价看，徐州已普遍出现了楼面价超过当地房价现象，也表明徐州全面进入2万/㎡时代。

如今是徐州楼市最火热的时候，土地市场怎么会不给力呢？房哥认为，或许有以下几方面的原因：

1.房地产“多米诺骨牌效应”，政府需要控制节奏

由于徐州7-8月份的土拍过于凶猛，地价带动房价上涨预期加大，而房价涨幅也已连续54个月上涨，调控压力越来越大，需要适当控制一下土拍节奏，给土拍降降温就很有必要了。

2.降低前期楼盘销售压力

上半年新盘较多，如果不控制土地供应量，库存过剩，会使原来的楼盘有巨大的销售压力。前几月土地大量出让，也需要一个消化期，房企也好备足资金，迎接下一土拍高峰。

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接下来还有这些土地预计上市

面对这种土拍“空窗期”情况，是不必过于担忧的，徐州土地储备大得很！因为8月3日，徐州自然资源和规划局发布了《2020年度徐州市区（含铜山区、贾汪区）国有建设用地供应计划》，计划显示：2020年徐州市计划供地总量约为29287亩。







而截止到9月，徐州已成交商品房住宅用地约为4333亩，占全年总供应量的68%，本年度计划内的剩余商品宅地量还有约2038亩，可以说依然十分充足。

并且在6月份中国城市土地展上，徐州共推介53宗地块，截至目前，还有尚未出让的28多涉及住宅地块即将挂牌。也就是说，在第四季度，徐州还将有一波优质土地即将来袭。

鼓楼区：还剩5宗涉宅地块

全部都在九里山以北，包括客运北站板块3宗，以及丁万河南、海洋馆板块各1宗。

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丁万河南A地块

丁万河南地块位于中山北路东、三环北路南，西侧临近轨道2号线丁万河站。目前丁万河南B\C地块已经出让，各被世茂和中南拿下。

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海洋馆北地块

地块位于九里山东路北、平山路东。西侧紧邻龟山景区，北侧为规划的片区综合医院，东侧为在建的樱花谷，南侧为规划的公园绿地和体育场馆。






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北区客运站南侧A地块

地块位于三环北路北、华润路西。北侧为市级汽车客运站和地铁2号线的新台子河站，南侧为三环北路快速路，西侧为在建的居住区，东南侧规划为公园绿地。

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北区客运站南侧B地块
地块位于三环北路北、华润路西。北侧为市级汽车客运站和地铁2号线的新台子河站，南侧为三环北路快速路，西侧为在建的居住区，东南侧规划为公园绿地。









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北区客运站南侧C地块
地块位于三环北路北、华润路西。北侧为市级汽车客运站和地铁2号线的新台子河站，南侧为三环北路快速路，西侧为在建的居住区，东南侧规划为公园绿地。






云龙区：还剩8宗涉宅地块

主要分布在翠屏山板块（3宗）、新城区（3宗）、东三环（1宗），最为关注的是大龙湖北超高层地块，未来将成为徐州新地标；而一中南地块，或将成为徐州又一新地王。

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翠屏山西路北乔家湖路西地块

地块位于汉源大道东，和平路南，北侧为地铁1号线和4号线的换乘站——乔家湖站。周边已建成绿地工润壹号、龙润小区、和平上东、璞悦山等多个成熟小区。






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翠屏山西路北乔家湖路东地块

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长山西路北乔家湖路西地块
地块位于汉源大道东、和平路南，北侧为地铁1号线和4号线的换乘站——乔家湖站。地块东侧、北侧为长山、翠屏山山体公园，西北侧为三八河，南侧毗邻古黄河。











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一中南A地块
地块位于唐盛路西、紫金路南，临近地铁6号线站点，交通便利。周边有绿地梵顿公馆、金地时代艺境、奥体沁园等大型居住区，徐州第一中学、新元中学、青年路小学、中心医院新城分院、奥体中心等教育、生活配套设施齐全。

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昆仑大道北、彭祖大道东地块
地块位于彭祖大道东、昆仑大道北，处于在建金融服务中心、龙湖会议中心等新城商务办公集中区域，紧邻大龙湖旅游度假区域。拟打造集精品居住、特色街区、高端办公、星级酒店集一体的商业、商务中心项目。A4-2-1区居住用地、A4-2-2区居住用地、A4-2-3区居住用地、A4-3商业办公用地、A4-5商业办公用地、A4-9商业办公用地。











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惠民小区东地块
地块位于迎宾大道南、汉源大道西，紧邻地铁6号线。地块周边有惠民小区、国信等多个成熟社区。










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二水厂东北角地块
地块位于三环东路东、城东大道北，周边为正在建设的五山公园，四周青山环绕，环境优美，为市区稀缺的居住佳处。地块紧邻三环东路，距离1号线铜山路站仅800米。周边多个成熟居住区、医院、农贸市场、超市、中小学幼儿园等教育、生活配套齐全。








泉山区：还剩9宗涉宅地块

主要分布在淮海新城板块（5宗）、市中心（3宗）、九里板块（1宗）。而寸土寸金的市中心3宗地块，必将刷新徐州地王新记录。

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卧牛A-3地块

地块位于徐商公路南，学苑路西，西侧为火花农贸市场、火花社区卫生服务中心，东侧为居住区配套的公园绿地，南侧为已选址的48班小学。






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卧牛A-8地块
地块位于新淮海西路北、杏山子大道西。周边教育资源丰富、生活购物配套完善，有火花农贸市场、雨润农副产品全球采购中心，东侧规划建设约40万方的商业综合体及可供休闲娱乐的雨润福达生态农庄等。











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卧牛A-10地块
地块位于新淮海西路南、杏山子大道西。











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卧牛A-12地块
地块位于新淮海西路南、杏山子大道西。











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卧牛西侧地块
地块位于徐萧公路北、杏山子大道西，西侧为规划的泉润公园，东侧为卧牛山体公园，地块毗邻地铁一号线、规划S3号线换乘站杏山子站。









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玉潭湖地块
地块位于三环西路东、丁万河南，东侧为玉潭湖公园，周边已建成玉潭佳苑、和美佳苑等居住小区。地块紧邻规划地铁7号线、S3号线及三环西路高架快速路。











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夹河街B地块

地块位于淮海西路北、苏堤北路东，地处城市西部商圈，周边有徐州市儿童医院、市二院、淮西小学、13中，教育、生活配套设施完善。紧邻地铁一号线苏堤路站。






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太阳宾馆地块
地块位于淮海西路南、苏堤南路西，地处城市西部商圈，周边有徐州市儿童医院、市二院、淮西小学、13中，教育、生活配套设施完善。紧邻地铁一号线苏堤路站。






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韩山B地块
地块紧邻云龙湖风景区，位于韩山路西、和平路北，南靠云龙湖、西邻韩山，周边已建成多个成熟居住社区，矿山医院、雁山农贸市场、31中、湖滨中心小学等教育、生活配套设施完善。






经开区：还剩6宗涉宅地块

尚未挂牌的地块分布在大庙板块（2宗）、东湖新城（3宗）、金山桥（1宗），其中东湖新城3宗地块备受关注。

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沈大路北侧地块

地块位于大大路西、沈大路北，处于大庙片区中心，北侧为规划轨道1号线和2号线的换乘站大庙站。配套方面，板块内侯集幼儿园、侯集实验小学、大庙中心中学、侯集高中、徐矿一院、侯集农贸市场、滨河新天地商业街区等。









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和平路东延南侧地块
地块位于文化东路北、兴镇北路东，北侧为房亭河公园，周边教育资源丰富生活配套完善，且交通便利，地块北侧和西侧分别为规划轨道1号线和2号线。

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彭祖大道以北1号地块
地块位于高新路东、彭祖大道北，处于高铁新城的核心地段，东侧与南侧分别为规划轨道2号线与7号线，距离高铁站仅10分钟车程，交通便利。地块西侧、南侧为大湖与东湖，生态环境优越，且周边已建成绿地高铁东城、美的时代城等多个成熟社区，居住氛围浓厚。











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彭祖大道以北2号地块
地块位于高新路东、彭祖大道北。






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彭祖大道以南1号地块
地块位于高新路东、彭祖大道南。









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陶楼山东侧地块
地块位于驮蓝山路北、金水路东，南侧紧邻规划轨道3号线，交通便利，地块南侧与被测分别为4A及蟠桃佛教文化景区以及驮蓝山文化遗址公园，生态环境优越。









以上28个地块大多为热门板块，其中有地王潜质的“准地王”约有七八个。如果全部出让，徐州房价又得再上新台阶。不过，2020年只剩3个月了，这些地块看来不可能都在今年挂牌了。但至少在年底，徐州还会迎来一波土拍高潮。

部分来源：易百房、安居客

徐州房哥 编辑出品