徐州楼市时评：一文读懂2020购房逻辑

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如果你的朋友对在徐州买房有疑惑，而你又特别忙，不方便解释太多，把本文直接甩给他吧，大概率能帮到他！

本文篇幅较长，可以当个工具书看看，主要包括：

零、前言 一、了解自己的预期收益线和保本线 二、当下徐州行情 三、刚需购房指南 四、改善购房指南 五、投资性购房和投资指南

如果没有耐心长篇大论读下去的读者



，可以按照小标题直接对号入座，有疑问的，再回过头来仔细研究或者讨论。

以下为正文。



零、前言

前几天写了一篇《简评2020年徐州楼市选房逻辑》，写的很简单，很多人估计看的不明不白，今天我就尝试把2020年在徐州刚需和投资逻辑讲清楚一点，当然更多时候我希望能和大家一起探讨这些问题。



很多人在当下是非常迷茫的，主要有以下背景条件：

有利条件：

徐州地王频出，放风价一个个都奔着2万去； 最近新开的几个楼盘卖的都不错，都得抢！ 央妈又放水了！ 徐州人口还在回流！市区人口还是处在低位，未来上涨空间很大！

不利条件：

徐州楼市已经连涨50个月了，不管是涨幅还是时间均稳居全国前几名，回调概率比连涨概率要大； 罕见疫情影响，收入降低，企业危机，全球大衰退，许多城市的楼市都非常低迷； 外地很多一二线城市的楼市早就低迷回调了！ 今年股市不错，会吸走很多活跃资金！

一会利好一会利空，到底要怎样？

当前行情下，我们应该买房还是卖房？投资和自住究竟何去何从？

此文全部说清楚。



一、了解自己的预期收益线和保本线



知己知彼百战百胜。

首先提问一个问题，作为讨论的背景：假设今年15000一平的房子你没买，明年16000买到了，你觉得是亏了还是赚了？

这个问题决定了一个人的风险偏好和预期收益，有意思的是有些人会觉得亏了，有些人会觉得赚了，有些人会觉得不亏不赚。这个问题，请自行思考。

我建议计算的方法是，把买房资金分成三块，一块是首付，一块是贷款，一块是税费（包括不限于契税、物业费、中介费、个人所得税等等）

以比较保守的方法来算，首付买理财年收益在4-4.5%左右，贷款利率在6%左右，税费分摊到每年，大约1-2%，累计在一起，每年的成本是6-8%。

也就是说，如果房子每年增值速度低于6%，是百分之百亏的，增值速度到8%也只能说不亏不赚，10%才能说有一点盈利。对应上面的问题，15000×（1+8%）=16200，也就是说房子今年15000，明年涨到16200，对大多数人来讲，不亏不赚。

刚才也说了，每个人的情况不同，那么，如果你有其他投资渠道，或者你只是把钱存银行活期，也对应上面划线部分的算法，对号入座。

比如你的首付是借的，每年利息8-10%，那你的成本肯定要比上面算的多的，又比如你的钱只是存银行活期，一年都没有利息，那么你的成本就比上面的低很多。

但就是基于这种事实之下，大部分营销团队和营销人士，把“房价又涨了”作为销售卖点，不断的逼迫你买定离手，这一点，你自己一定要有清醒的认识。

当然这是比较细的算法，但是买房很多时候，不能算这么细。至少对刚需和刚改的人来讲，买房是绝对不能算这么细的。

因为买房给你带来的是幸福指数的提升，可能对你的工作、家庭、婚姻、学习等多方面都有极大的促进作用，是不能以现金形式进行计算的、不能量化的。

纯投资客，可以用上述模型计算自己的预期收益和成本。

有兴趣的也可以对照看看自己意向的房产或持有的房产，你会发现，即便徐州楼市在近几年史无前例的大行情之下，依然有不少房子至今还是亏的，至少亏了很多利息的！

这类房子主要包括：

前期售价透支严重的一手房 售价明显高出周边二手房价格的一手房（抬轿子房） 18年盲目爆炒和接盘的劣质二手房 板块供应量极大压缩供给结构的区域。

具体我就不举例了





二、当下徐州行情

很多人对当下的行情表示极其看不懂：

放水？

抢房？

地王？

产权处全是人人人人人人？！！！

生怕晚了一步就抢不到合适的房子了。

事实是怎样的呢？理性的来看待一下吧：

新房市场中，春节后至今，拿到预售批复的总共有以下几个楼盘：

珑郡尚院，贵，18299一平，太膨胀！具体销售情况未对外公布，但是目测很差，网上查，备案已售的房源仅有10%； 四季连城，10699，价格相比不算高，但是位置一般，也就值那个钱，客户群体少，适合地缘客户，卖的一直不温不火，靠着其他地方涨价来吸收预算不足的购房者，上次开盘的房源据说销售了30%； 都会星辰，12200，价格一般，位置一般，客户群体不多，适合地缘客户和安徽籍客户，但是，本次基本卖完了，基本卖完了，是不是很诧异？。。。 弘扬大都会，价格比较高，和周边二手基本差不多，没有倒挂，客户群体多，但多数都在观望，卖的不温不火，差不多卖了一半，前段时间有折扣，不知道现在还有没有。 美的东湖天城，10800，价格不算高，但也不低，相比去年涨了差不多10%，但是经历了很长时间的蓄客过程，再得益于当地大量有钱人的追捧，瞬间秒售罄。正是东湖的秒售罄，让很多人开始恐慌起来； 大发融悦府，这个楼盘先前价格就不高，虽然靠近高架，但不管怎样比东区不少楼盘还是要好的，首开居然不是特别火，没有开盘就卖完，不清楚为什么。这次开了一栋洋房，价格不高，16500，应该是卖完了，卖的很快，没有对外大肆炫耀，也可能是因为已经清盘了吧； 柏景湾，高新区楼盘，算是地铁盘吧，虽然并不近，但有和没有就是两码事，周边配套不太好，环境一般，就业岗位多，价格低，卖的不错，开盘基本卖完了！ 融创六樟台，15000一平，融创西区又一子，价格相比淮海一号涨幅不大，还未开盘； 都会星辰于4月24日拿了新预售，还未开盘。

以上就是春节后徐州市区范围内所有批复和销售楼盘的概况！是不是和你想象的行情不太一样？报喜不报忧是徐州自媒体的特色表现！

而今年的购房顾客，很大一部分是春节前持币待购积压的顾客，近期新增买房意愿的顾客占比很小。

这还是供应量急剧减少的大背景下的行情！以上总共大约2000套房源，够塞牙缝么。

而产权处门口的人，很大一部分也是前期积压的人群，集中办理过户等手续，我记得我在2月底到中介看房时，疫情还很严重，没有几个客户，当时就告知产权处过户排号已经排到了4月份。

当然，我这里并不是鼓励大家看空或看多，而是希望大家理性分析现在的行情，弄清楚现在到底是炙手可热，还是平平淡淡，又或是门可罗雀？而不是一股脑的冲到赛场里抢一个不知怎样的房子就跑。

另外还有两个必须要明确的事情！！！必考考点！！！那就是：

徐州新房批备案价的逻辑，价格是必然会一直上扬的，从批价算法中就杜绝了批复价格下跌的机制！ 徐州新房批备案价的算法中，会给开发商预留一定的利润空间，不能用其他省会城市房产售价的算法推演徐州的售价，一般每平方实际售价要加3000-8000不等。当然，有人说这部分空间是留给开发商做周边市政和公用配套用的，我不评论，我觉得直接拍到地价里不是更清爽吗？

的确，房住不炒，没人说房住下跌啊！

这一点，基本上断绝了那些期盼房价下跌人的幻想，只有等开发商自主打折，或者年底例行的一些促销行情了，比如某某。。。

以上为背景情况简述。



三、刚需购房指南



这里的刚需，不包括刚改，是指徐州市区范围内无房的家庭。

对这类朋友的建议是，首先放弃等待房价下跌的念头。为什么？

因为在过去三年时间里，刚需有大把的时间买房上车，过去三年，把过去几年和未来几年的刚需基本上都逼上车了，期间有很多不错的好机会，只要不是太挑，肯定能买到合适的楼盘。如果在这种大行情之下，你依然没有买房，说明你不具备筛选优质潜力房产和决断的能力，这里并没有贬低刚需的意思，术业有专攻，认清自己的情况比漫无目的的遐想要重要的多。

刚需买房，首先推荐离单位近或者离孩子上学近的地方，尽量不要盲目蹭热点，我给出的建议是：

如果是新房的话，要么尽早买，要么等年底买，尽量选有地铁或者靠近地铁的，短期没有地铁的一定要慎重； 如果是二手房的话，持续关注自己感兴趣的小区，并定期光顾中介，买二手房有很多小技巧，本文不再展开，后面有条件我写一篇文章。但有一个小技巧我觉得有比较普遍的实用性，而且很容易学习和应用，那就是挂牌时间超过半年以上还没卖掉的房子，要么房子有问题，要么房主有问题，尽量别看了。 到今天为止还没有买房的刚需，不太建议继续观望了，有一个家，好好工作好好生活，娶妻生子传宗接代比苦等降价更重要。 不管买还是不买，勤看绝对是没有错的，一定要勤跑，勤看，多思考。

四、改善购房指南



今年有可能是平价置换改善的最后一年了。

我一直觉得这两年是改善的黄金时代，相比之下，去年和前年更合适，当然，今年也不错。

之所以说改善，首先要有至少一套房子，这就是你改善的资本。

在2018年那一波行情之下，徐州的二手房都实现了史无前例的短期大涨，诸如绿地世纪城不加钱换翡翠之光、中茵龙湖国际不加钱换国信学府、小康人家与天山绿洲不加钱换翡翠天地和海尔滟澜公馆甚至翡翠天御等等事情比比皆是。

站在现在思考过去，错过了，真的就错过了，现在机会还有，但是真的不多了，要好好把握。

这种置换性质的改善，我觉得和上面的刚需一样，不需要考虑未来行情怎么样，尽早换就对了，就是在同样价格下，差的换好的、小的换大的、老的换新的、一个换两个，这种操作完全没有问题，不需要考虑大行情。

因为换完之后，带给你的是至少5-10年的更幸福的生活，更顺利的工作背景，更优质的邻里关系等等，即便大行情走跌，你的损失也必然比不置换的要小很多。

那么目标就转换成如何挑选合适的置换目标了，希望大家能从多种渠道获取信息，多观察多分析，尽量不要当伸手党。

当下行情，依然建议先买后卖，买的期间把自己房源先高价挂着，等待置换房源尘埃落定之后，再适度降价卖房，大概率不会亏。



五、投资性购房和投资指南



对投资客来讲，话题就特别多了，建议搬好小板凳。

（一）今年楼市有两个极其特殊的充满不确定性的因素

一个就是最近一年的地王到底能卖多少钱，卖的好不好。

地王批售的备案价肯定会很高，今年很多新房售价都会在2万上下，这是一个非常可怕的数字，为什么？因为有很多冲刺2万失败的二线城市，诸如郑州合肥济南成都之类，都卡在2万上面，他们会在全国房价格局中无形压迫着徐州，当然有人可能觉得徐州比他们强。

我见过太多楼市倒在地王手里的城市。

第二个就是疫情影响，太敏感的不评价，估计明年这个时候才能有好转吧？

那么期间，尤其国外经济到底会发生多大的影响？一切都是未知的，目前的放水行情，大多数是雷声大雨点小，多数都是例行放水，仅上周一次降的比较多，给5年期LPR降了0.1，但却是变相给1年期的LPR放水。我觉得这些都不足以造成楼市上涨的动力之源。

（二）所谓大放水和抄底到底是什么情况

如果大放水真的到来了，一线城市反应速度会比徐州要快很多很多，激烈很多。

事实上，北上广楼市依旧不温不火，仅深圳走出了独立行情。而深圳的行情并不是因为这几个月“放水”导致的，而是去年底行情好延续到今年来的。

实际上到今天为止，依然谈不上放水。

目前来看，今年徐州的购房群体数量和质量是明显不如去年的，去年徐州楼市在天时地利人和的基础上，整体涨幅大概也就只是8%左右，只有个别楼盘和小区涨幅能达到20%，今天叠加疫情影响，难不成行情能比去年还好？

违背经济规律的事情，不叫投资，叫赌博。

借用米宅的一句话，今年“是购买力被打爆的一年”。

另外谈一下抄底。

什么是抄底，跌下来才叫抄底。

徐州连涨特么4年了，哪来的底？

降都没降就让人抄底，这能叫抄底吗，这叫追涨。

（三）地王拍的地到底怎么看，开发商又不傻

对最近几个月的地王，到底怎么看？

我是这么看的。

我一直认为徐州的土地价格偏低，但售价是正常的。

正常卖2万的房子，对其他二线城市来讲，土地应该拍到12000左右成交才是正常的，你看看现在徐州喊着要卖2万的，地价才多少，差不多也就8000，都说开发商不傻了，他们自己好不容易参加土拍，自己都不愿意加价了，放弃了那么大一块蛋糕，到底是开发商怕了还是什么其他原因？

打个比方，一套房子，市场价二手房能卖15000一平，如果同小区同质房源上了法拍渠道，那么这套房子经过了公正公开的法拍，其购房人实际支出的成本应该很接近15000，不可能出现1万左右就成交的现象，有的成交记录甚至要高出15000一平。

到底是徐州开发商怕了还是省会开发商太疯狂？

最典型的例子是昆仑御，地价接近8000，首批售价13500，时隔两年，现在也就卖15000。

现在地价拍到8000的，动不动喊着要卖2万。

这是给二手房抬轿子呢？帮着二手房和昔日地王解套成交。

而且最近成交的高价地，很多都是低容积率的小地块，参考两年前的富春山居，地价拍到1万露头，卖2万，不好卖。最近位置好的拍了12000，不太好的8000，不就是两年前的正常价吗？

我觉得开发商在拍地行为上，留了一手，给自己留的。

（四）防范政策风险

刚才说过，我见过太多楼市倒在地王手里的城市。

这些城市在倒下之前，和徐州一样疯狂。

他们不相信房价会跌，不相信行情会冷，就像现在的深圳抢房人一样，什么烂房子都抢，公寓也抢，谁能想到一年多以前的深圳，楼市却寒冷到冰点了。

我说的防范政策风险，更大程度上是“限购”

以徐州最骄傲的一点——GDP总量排名来看，至今为止，全国GDP比徐州高且不限购的城市只有重庆、南通、烟台、常州了。

重庆情况特殊，暂不考虑，南通、烟台、常州这三个城市的GDP都比徐州高一点，也是处在限购的边缘不断徘徊。

假设未来还调控的话，南通是下一个被调控对象，紧接着就是徐州了。

要知道，在楼市政策上，徐州是全国最松的城市之一，有非常大的调控空间。

所以徐州楼市的伙计们还是悠着点，毕竟2015年的房灾还是历历在目。

我喜欢把“限购”比喻成“新冠肺炎疫情”，是一种在某种程度上不可预知，一旦发生却又会带来不可估量的负面影响的事情，也就是所谓的黑天鹅。

很多人对徐州楼市的推测和认知，都是基于当前及其及其宽松的楼市政策之下所作出的推导，如果徐州能够永远宽松下去，他们的推论确实没毛病。

但一旦发生调控政策，所有推导模型将全部失效。

新冠肺炎期间发生的很多很多事情，书本上都不会写，美股连续熔断、原油期货负价、经济全面停滞、物价飞涨式的通缩，诸如此类疯狂的事情，教科书和经验都无法判断得出，黑天鹅威力之大，亘古未有，其实也在告诫我们，不能用常理去判断楼市，今年能打的，更多的是防守战，而不是进攻战。

也就是说，对投资的人来讲，如果你不买房，能接受错失8%左右的涨幅的话，今年真的可以等一波，把钱放到自己确认的能稳定收益的工具中去，万一自己猜对了呢？即便猜错，你也没有多大损失，最多损失2%左右的涨幅和利息的差额。

（五）投资建议

我真心诚意的建议有投资需求的人，迈出步子往外省看看。

外省现在有不少城市的楼市已经回调2-3年，典型如上海、广州、郑州、青岛、合肥、济南、天津、长沙等等，再加上今年特殊情况之下的武汉，大概率也要加入这个队伍。

此时，将自己在徐州的筹码放在这些省会城市里，风险会更小，这也是我前文提到的同价置换，也就是说，卖掉徐州2万一平的二手房，买入郑州合肥等地2万一平的热点区域房子，从10年以上的长周期角度来看，更具有投资意义。

疫情当下，拓展自己眼界，提前布局省会，我觉得更重要。

如果你真的只想在徐州买房投资，如果你觉得徐州房产每年3%-8%的涨幅就已经非常满意的话，想买也没毛病。

请把握住三点：倒挂、低价、地铁。

套用上文改善的做法，将自己手头的房子差的换好的、小的换大的、老的换新的、一个换两个，只要操作得当，也是合理可行的。



如果看得上的话，就把这篇文章当个工具书用吧。

一不小心写了接近6000字，篇幅太长，拖了三天才算完稿，中间还有一些不错的念头，但是没有记录下来，现在想不起来了，以后想起来了再说。

今年势必是风云变幻的一年，行情扑朔迷离，未来究竟会如何？拒绝模板式文章，让我们一起来见证历史。