房产的三种价值

那爱不存在

按人均30平米计算，中国的存量住宅，包罗农村的自建房，大约够60亿人居住。

如果只算城镇的存量住宅，大约够34亿人居住。

这里面还没有算每年巨大的增量。

房产严重过剩的同时面临一个人口红利消失的年代，人口负增长，出生人口逐年减少。

一边是房子严重过剩，增量还在不竭建设中，一边是人口逐年减少，作为一个房地产资深人士，不管微不雅观的行情怎么火爆，数据告诉我，这很可怕，泡沫破灭只是时间问题。

列举一个广东惠州的数据，人口流入和房产增量对比。







惠州近10年常住人口增速在快速下降，到17年增长仅2000人，但是总体还是正增长，现在很多内地城市人口是负增长的。再对比惠州住宅的增量，非常可怕，在2017常住人口增量只有2000人的前提下，这一年卖掉了14.95万套商品房，数据一对比，惠州的业主花上百万买的就是一堆砖头。

惠州是中国大部分城市的缩影，城市人口严重萎缩，城市房产大力建设。

未来房地产的价值分为三类。

1、投资价值

短期只有一线城市核心地段优质刚需盘才具备投资价值，长期一线城市核心地段的住宅具备投资价值，强二线绝对核心地段长期具备投资价值，大部分一线城市郊区未来都不具备投资价值，其他城市基本上都不具备投资价值。

买房切记不要被什么大湾区、京津冀和长三角等等概念忽悠，城市越发展，好的东西越是往核心地段集中，人才资金都是一样，一线城市的郊区住宅都是被城市剥离出去的人居住的，当这里面的人赚到钱以后就会参与核心地段居住权的竞争。

虽然中国人口在未来的很长时间都会负增长，但是一线城市的核心区会吸引全国最优秀的人才和资金，人口负增长会给大部分城市带来严重的问题，一线城市不会，一线城市已经具备吸收人口，留住人才的良性循环，一线城市核心地段的高房价是人才集合竞价的结果，高房价同时可以踢出非人才，没有能力自然在核心地段保留不下去，房价起到很好优胜劣汰的作用。

一线城市核心地段严重不足的房子，要面临全国人才和资金的竞争，价高者得，房价自然跌不了，放眼发达国家也是一样，经济和金融中心，提供更多高净值人才工作机会的聚集区，房产价值都是遥遥领先的。

未来具备投资价值的注定是极少数。

2、居住价值

如果按够34亿人住的城镇住宅计算，只有40%摆布的房子具备居住价值，大部分城市房产严重过剩，只有城市本身人群居住，城市人口不足以覆盖大量过剩的房产，房子根本不具备挤压的竞争效应，这种城市有房可以住，好好工作，安安心心住一辈子就可以了，大一些的城市核心地段配套好的能跑赢利息和通胀就不错了，不要想着赚钱。

3、精神价值

未来大部分房子都只有精神价值，简单通俗的讲，就是你需要花钱买一套房来解决你的安全感，实际上买过来一辈子都不会去住，本相就是糟蹋钱。

这里面大部分都是为了买房而买房，本身根本就没办法住，在过去的一段时间，开发商建出来的房子大部分都是这样卖掉的，很多人感觉本身工作的地方房子买不起，就回本身老家买一套，或者在临本身工作的其他城市买一套，惠州每年接近20万套的房子就是这样卖掉的。

用钱买房子来解决本身的精神需求是过去很多年中低收入者的选择，因为房子只能短期解决他们需要一套房子的精神需求，工作生活原因，连居住价值都没有，他们的的结局会非常惨，大部分人一辈子会被这一套房子套进去。

精神需求的房子会长期不涨，要卖掉就要亏本出售，还要拿本身每个月的工资还月供，出于很多原因，很多人只能选择继续供下去，本身也不能住，相当于花钱养了一个孩子，并且这个孩子是没有回报的，买的房子就是一个很大的负担。

买房解决精神需求的业主，最终你会发现，辛辛苦苦赚来的首付，每个月按时还的月供，房产泡沫是通过你艰苦奋斗赚来的钱化解掉的。

这时候，你对上面房产“去库存”三个字有了更进一步的理解。

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