房产与土地分开抵押，一方抵押无效？

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房地别离抵押，指的是抵押人将房产和该房产所占用的土地别离抵押给不同的债权人。



手里捧着的房子模型

在我国的法律规定中，无论是《物权法》，还是《担保法》，都规定了“房随地走，地随房走”原则，强调“房地一体”。也就是说，房产和土地的使用权在转让、抵押时，应一体化，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。

但在司法实践中，常常存在着“房”与“地”别离为不同债权抵押的情形，造成两种权利的分离。

这种情况下，“房”与“地”抵押的效力如何？哪一方债权人占据能够优先受偿权呢？



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一、“房”与“地”别离抵押，抵押权效力如何认定？

对于两笔抵押权的效力，学术界存在着不同的不雅观点：

第一种不雅观点认为，“房”与“地”别离抵押，两个抵押都是无效的，因为此项办法违反了建筑物与土地使用权不成别离抵押的强制性规定。

第二种不雅观点认为，土地使用权抵押有效，房产抵押无效。抵押人将土地使用权抵押出去之时，意味着默认将建筑物一并抵押，此后即便想再次抵押建筑物，也应当无效。

第三种不雅观点认为，两者抵押均有效。房地别离抵押时，可以把建筑物与土地使用权看做一项财产，别离抵押即一项财产的二次抵押行为。



木桌上有硬币的房子模型

本文虽不完全同意第三种不雅观点的“一物二押”不雅观点，却也认同二者抵押均有效。





《物权法》第182条规定了抵押权中建筑物与土地使用权之间的关系，为“房与地走”和"地与房走”的双向统一原则。按照法律规定，即使建筑物和土地使用权未被一并抵押，抵押权人仍有权将建筑物与土地使用权一同拍卖处置。但是否另一方的抵押权就会因此无效呢？

其实不然。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第14条将强制性规范氛围办理性规范和效力性规范。很多学者认为，只要法律没有明确规定该条规定将导致无效后果，该等条文就属于办理性规范。放在本文中，法律并没有明确规定“房”与“地”别离抵押时，其中任何一笔抵押无效；并且，别离抵押是当事人的真实意愿，所以，并不能因此认定任何一个抵押合同无效。



创意图片：养老

二、别离抵押，哪一方占据优先受偿权？

如果按照上述第三种不雅观点的意见，便是指建筑物与土地使用权不成分离，也就是“一物二押”。如果把建筑物与土地使用权看做一个整体，那么抵押权便可按照抵押物重复抵押的受偿挨次来实现。现按照《担保法》第54条和《物权法》第199条规定，登记在先的优先受偿，如果有剩余的，则由后抵押权人受偿；挨次相同的，则按照债权比例受偿。

当然，也有把建筑物与土地使用权分开来看的论点。由于当事人已经将建筑物与土地使用权分开抵押、分开登记、分开评估作价、分开公示，这就说明别离抵押是当事人的真实意愿，就应当把两笔抵押权单独实现。所以，两抵押权都应就抵押的房屋或土地使用权变价所得之价款优先受偿，得到平等庇护。



创意配图：不动产权证书和房屋所有权证

两种不雅观点，都各有道理，但本文认为把两抵押权分开实现更为合理。“一物二押”的解释中，很可能造成一种抵押权完全实现而另一种抵押权完全无法实现，损害了一方债权人的利益。“分开实现”不仅是当事人真实意愿的表达，更是两方债权人各自实现抵押权的保障，是民法公平原则的表现。



纸房子和成堆的硬币

综述，对于房地别离抵押的法律效力和受偿挨次的问题，本文认为“房”与“地”的抵押权皆有效；同时，实现抵押权时，应把“房”与“地”别离估价，各自清偿相应债权。