房地产市场僵持期 任泽平：洗牌后未来19个城市房产或具价值

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在国家严厉的楼市政策调控下，尽管统计数据上仍呈现上涨，但目前全国房地产市场基本平稳，未出现大涨或者大跌情形，楼市处于僵持期。随着时间推移，各城市、各区域房地产市场也会出现分化，这是必然的。比如说，今天的城市房价排序格局与十年前的城市房价排序格局必定不一样。虽然都在涨，但增值幅度相差甚大，有的房产能达到10多倍，有的房产还跑不外通胀。下图为全国主要30城2012年与2018年房价对比，2012年房价按从凹凸排序，但到2018年时，这些城市房价涨幅和座次已经发生巨大变化：





任泽平团队经过十多年研究表白，房价走势"长期看人口、中期看土地、短期看金融"，房价长期走势与人口挂钩。其实，这是基于一个大家都懂的经济学原理“供给与需求”。任泽平团队发现，这些年凡是人口流入多的城市，房价自然就高，比如说京、沪、深等，人口流入多，高收入人群自然就多，再高价的房子也会有市场。人口迁移趋势主要从4个方面来看：

1.发达国家人口迁移路线图

以美国为例，美国在1940年城市化率为57%，与我国58.5%城镇化率相近，目前美国城镇化率超过80%。历史上，美国人口也经历长期迁徙，绝大部分人口从五大湖区域迁移到西海岸、南海岸。原五大湖区域曾是美国传统工业基地，而西海岸、南海岸是现代制造业、办事业、能源行业的聚集地，经历人口迁徙后，原五大湖区域也就形成了著名的“铁锈地带”。这一点上跟我们以前的老工业基地人口流出、东南沿海人口流入趋势基本一致。

再以日本为例，跟美国也有类似之处。在人口见顶之前，日本人口主要集中在 “东京”、“大阪”、“名古屋”三大都市圈。在08年人口见顶后，随着东京都市圈产业聚集和收入提升后，大量的人口向东京都市圈迁移，而非东京都市圈县市则出现大量人口流出。



10月31日世界人口将达到70亿

2.中国人口迁移趋势

中国人口迁移经历三个阶段：一是建国前后，人口主要集中在重工业基地；二是1978年改革开放以后，人口逐步流动起来，由于东南沿海开放城市新兴产业、出口贸易飞速发展，全国各地人口逐步向东南沿海城市转移；三是东南沿海城市产业升级，中西部加大产业接受和承接，人口出现部分回流趋势。

3.到2030年，新增2亿城市人口，将流入19个城市群

在目前的城市化率58.5%基础上，到2030年城市化率基本达到70%，新增城市人口2亿摆布。十三五期间，曾提出“19大城市群”，这些城市群以占全国25%国土面积，聚集全国74%人口，创造国家90%GDP。那么，从聚集力角度讲，未来新增的2亿城市人口将有超80%以上人口分布在这19个城市群，差不多平均每个城市群还将流入近1000万人口。

任泽平团队主要从人口流向趋势来谈未来城市房地产发展潜力。19个城市群范围实在太广，基本上也涵盖了大部分中国规模以上城市。结合任泽平的研究成果，再按照笔者多年对房地产市场的研究，对未来房产最具潜力城市做个挑选。主要从3个梯队去选择：



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第1梯队，京津冀、长三角、珠三角三大城市圈核心城市。现在有新的称呼“雄三角、杭州湾、粤港澳大湾区”，城市还是那些城市，换个说法罢了。这些地方房价目前最高，但现在还绝不是天花板，强者恒强，当然这是针对大资金人群。

原因：产业转型提档升级后，三大都市圈核心城市仍旧是新兴制造业、新能源、现代办事业发展高地，再次焕发青春平稳发展。随着收入的提高，高收入人群越来越多，房子购买力提升，房价在现有基础上继续保持上行。

第2梯队，“国中”城市、东部和中部省会城市，外加1个旅游度假目的地海南省，严格讲海南算1.5梯队。这类城市经过本轮房价上行，缩小了与第1梯队城市差距。但随着第1梯队城市房价继续上行，加之本身潜力爆发，房价具备巨大潜力。

原因：“国中”城市概念提出主要表现了现阶段中国过渡到现代化国家发展战略，是一次重大战略转变。这些城市基本会聚集区域和省内人口，往往这些城市都是背靠人口大省，一个省大几千万、近亿人口，相当于西方一个发达国家人口，潜力不言而喻。别的，“国中”城市还会陆续公布，没有入选的省会城市也不消泄气，省会聚集省内最优质资源，仍是人口净流入地。旅游城市重点看好海南，中国只有一个海南，气候资源独特，加上政策上的多次开发建设尝试，走出一条符合海岛发展路径也是必然结果。



海南省会城市--海口市配图

第3梯队，都市圈卫星城市。我们从中国夜间亮灯图可以看出，城市群灯光并未连成一片，说明目前中国城市发展水平还有很大潜力。都市圈城市房价会缩小与核心城市的倍数关系。所以，从这个角度讲，未来都市圈城市还大有可为。

原因：与荣俱荣，核心城市带动卫星城市发展在未来会更加明显。大城市发展成熟后，需要进行地理上的外拓。随着同城交通发展，核心城市产业转移成为必然，比如上海产业外溢到昆山、太仓、南通、嘉兴等地，深圳产业外溢到东莞、惠州等，北京产业外溢到环京、雄安等地。

综上，在未来相当长时间内，房价还是会有不错的表示，因所在城市对人口和资源吸引力不一样，房子增值潜力自然也不一样。有的城市房子只能保值，有的城市房子能跑赢通胀，有的城市房子还能增值。房子价值又与城市潜力交相辉映，“投资一处房产，就是投资一个城市未来”是我们未来对房产的态度。

Ericchen

转发了

墨雨萱儿

同意这个不雅观点

Coolf

这个说法挺客不雅观的，青岛发展如何？

apaul

武汉房价会继续上行？？

带刺的雨

现在城镇化绝对超过65了，农村没有人了，都在城市，看看过年阿谁城市不是很安静，

罗平

希望更加多用数据说话。曾经唱衰房地产的那些专家都去哪了？ 从来对本身的话不负责。一切只看数据，中国在实现发达国家之前，个人感觉还是依然是房地产。原因有几点：1汇率管制，大量外贸出口换回来的外汇只能以人民币在国内流通，导致大面积的钱没有地方搁置，只有房地产。 2 房地产是GDP重要拉动经济的关键，出口 投资 消费，投资在现阶段中国，刚性需求其实还是吃穿住行，中国要超过美国的GDP，成为第一 必需靠房地产。 现在经济减速，只靠中心城市的增长就可以带动GDP了 。3 不要看日本崩盘，日本崩盘有他必然，日本买房子不限购，国家根本不管，任意贷款，还贷比例是工资的百分之120的比例，加上美国的汇率，还有，大量的外汇换回来的日元，都流入实体经济，物价飞涨，中国不会出现这种极端情况， 中国很多救市的政策没有放开，比如说限购，限贷 当然不会大面积崩盘。

儿是爸！别打

青岛涨幅最高！工资最低！物价一点不比北上广低！青岛就是镶着金边的抹布！

yangshouyuan

小编分析的很好！九江是长江中游城市群吗？九江的房子值得买吗？

会笑的猪

太原发展前景怎么样？给些意见和建议吧。谢谢。