从美国“老破小郊”房产的现状看中国房地产市场的未来

宁冬冬

很多中国人都有一种天生的遗传病叫“新房癌”，非新房不买，再不济也要买一套次新房。美国人不是这样，美国房产与国内不同，属于永久产权，但是老破小郊房产的概念，倒是与国内一致的，虽然美剧里面的主人公都住在豪华的装饰华丽的大house里面，但是实际上美国的老房子破房子非常多，不论是木结构的独立屋/排屋，还是钢筋混凝土的公寓。为什么美国人不排斥老破小郊，美国的老破小郊都被谁买去了？





按照美国房地产机构NAR的统计数据，美国市面上二手房的成交量超过了85%，新房的交易量还不到15%，这比国内北上广深等一线城市的二手房成交比例还要高。购买二手房的主力人群是年轻人，并且买家越年轻，购买的房屋越老。





别的一个重要的数据分析结论是，美国的“千禧一代”（1982年到2000年出生）已经是美国房地产交易市场绝对的购买主力，并且大多数买家都会“偏爱”在郊区购买二手独立屋或是排屋。为什么年轻人“喜欢”住在郊区，结论也是显而易见的，因为郊区房价便宜。在过去几年中，千禧一代的年轻美国人在城市核心区购买房屋的比例从21%下降到了17%，并且这个下降趋势还在持续，而将年轻人摈除出城市的，恰恰是那些“Old money”。





美国人口普查局周末的时候发布了最新的人口及家庭的统计数据，在不考虑房价等因素下，从1967年到2017年的50年间，美国的高收入人群在扩大，中产阶级在缩小。但是如果考虑到房产因素，现实情况是美国社会呈现出M型社会形态，TOP5%和TOP20%的富裕人群的财富比例是呈现不变的上升趋势的。也就是说，富人越来越富，穷人越来越穷。年轻人被摈除到郊区，并且他们所能承受的房子，越来越小，越来越破旧，越来越偏远。





美国的“老破小郊”房产的接盘侠都是新生代的年轻人，但是他们内心里也是喜欢住在城市核心区，住在大别墅或是豪华顶层公寓的，不外Old money占据了这里，他们只能选择住在郊区。美国的城市化到顶后，在大城市的郊区形成了一系列的新社区，这些新社区的居民大多是年轻的中产阶级，他们也十分喜欢郊区新城镇的生活便当。虽然从感情上说，郊区和市区还是有差距，但是掌握了部分舆论话语权的年轻中产们开始了与Old money的对抗，这种对抗是郊区VS市区，年轻中产VS市区Old money，中产阶级VS富豪阶级。





为了反衬出郊区小镇的价值和选择，年轻中产们将大都市（Urban）报复的一无是处，这里面甚至不乏一些新晋的IT新贵。他们即便是跻身顶级富豪行列，还保持着固有阶层的那份小清新，他们宁可住在郊区价值上亿美元的豪宅，也不喜欢跑到大都市与那些浑身发着铜臭味的Old money为邻。

这样的思潮影响了美国，也影响了美国房地产。虽然现在的千禧一代没有强大的购买力让他们住在市区，即便是这一代人拥有了可以匹敌Old money的购买力，他们也不必然会住到市区。这样的思潮是伴随着美国的逆城市化而同步的，很有可能会在20年后的中国重演。





现在的中国人，喜欢新房子，喜欢住在繁华地段，喜欢市中心，这恰恰是购买力的表现。当年轻人不再有六个钱包（美国人起初也有六个钱包，但是到了现在，美国人的钱包全都瘪了，据统计美国人首次购房只有17%是靠父母支援首付的，但是这并不是什么值得骄傲的事情，因为美国的老年人没有任何经济实力来支持他们的子女），当年轻人的积蓄连首付都够不着，退居郊区的小房子是毫无疑问的事情。而傍边坚的中产阶级力量往郊区迁徙的时候，那将会是中国房地产市场一个全新的篇章。

HELENA

以后写中文的文章不要夹英文单词。

哈哈木子日月

美国房子地下的矿是房子主人的，不是国家的！

weijw2000

美国2亿多人地太大，中国15亿人可住的地太小

明莹

美国房子说是永久产权，房产税等于再买一次，遗产税再刮一次，买房没啥用还不如租

lxm612cn

郊区和农村房子很多，如果能放开产权，而不是只限制在村集体内流通，钱不足的人就会买。房价就不会憋的这么高。

179325274

收税按香港模式后又来一遍美国模式，再来一遍中国模式

ヅ叚娤

是永久产权，但你怎么没说每年得缴纳房产税？

路过随便看看

感觉美国大多数人都生活在郊区和小镇，基本生活设施配备不成问题，便利舒适。用中国人的眼光来看上学可能是个问题，那么小的地方那里有名牌中小学幼儿园。再一个就是我们大多喜欢热闹，而小镇太安静了，有点孤寂的感觉。

935119523

因为美国人崇尚自由，看重个人隐私，所以喜欢到有着充分自由以及能够庇护个人隐私的地方住。这文章逻辑性真的看不懂。