这一创新是中国地产的强心剂

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文/小鹏王
房地产作为一种不变的投资，有一个明显的弱点就是流通性差，你可能拥有价值几百万上千万的房产却很难变现。然而近日一则新闻所呈现出的趋势，或将重新定义中国的房地产。

近日，建行联合万科推出“存房+养老”模式，不转移房屋所有权，破解了以房养老的困局，并在广东地区首次推出“安心养老基地”。

未来的房价趋于平稳，没来得及上车的人短期内也买不起房，租房将成为大部分人的选择。虽然近期长租公寓坏消息频出，但从另一个角度来看，这不失为房屋租赁市场走向规范化的迹象。
如果未来租房成为趋势，并且“以房养老”模式不竭得到创新性改变，那么房产流通性差将不再是弱点，房产除了可以居住和享受所在城市的教育、经济资源外，还可以养老。中国房地产或将成为“硬通货”。



养老地产



1.养老已成为全球性难题
世界经济论坛对美国、英国、荷兰、日本、澳大利亚、加拿大、中国和印度的研究发现，到2050年，这些国家的养老金缺口高达400万亿美元。
美国的养老金缺口最大，到2050年资金缺口将从当前的28万亿美元增至137万亿美元。
日本的人口老龄化十分严重，从性别方面，65岁以上的男性人口为1525万，占男性人口的24.7%，女性人口为1988万人，占女性人口的30.6%；从年龄方面，75岁以上为1747万人，占总人口的13.8%，80岁以上的1074万人占总人口的8.5%。这些老龄化人口的养老金支出高达32.5万亿日元，占了预算总额的三分之一。
中国的养老金也是老大难问题
首先，中国的人口老龄化加快，退休人员越来越多，随着生活水安然安祥医疗技术的提高，活到100岁也不感到稀奇，退休人员和人口寿命的增加，使得养老金的支出数额不竭加大；
其次，中国的生育率快速下降，国际上认为，世代更替水平总和生育率约为2.1，即每对夫妻平均生2.1个孩子，能够基本保证下一代人口不减少。而中国在上世纪90年代就已经跌破这一数字，至2016年时为1.62。结合人口老龄化加快，就形成了这样一个局面：领取养老金的人越来越多，而缴纳养老保险的年轻人却越来越少；
最后就是通货膨胀的问题，大家现在就要做好心理准备，未来的养老金可能仅能维持温饱，想靠养老金来享受退休生活完全不现实。退休者想过得富裕，除了多生孩子，最有效的方法就是学会投资。



以房养老

2.以房养老靠谱吗？
以房养老早在2013年就提出过，鼓励老年人住房反向抵押，从2014年开始将北京、上海、广州、武汉作为试点，随后逐渐扩大到其他地区，但是，四年间全国范围内仅有98户家庭、139位白叟完成了承保手续。
以房养老为何难以推进？主要有以下几个原因：

• 中国人的传统不雅观念，老年人对后代子孙的责任感以及“养儿防老”的价值不雅观，使得老年人更倾向于把房子传给子孙后辈；
  
• 近年来，房价不竭攀升，老年人相信房子仍有升值空间，如果将房子抵押给保险公司，那么未来房子的增值部分也就归保险公司所有，这样是不划算的；
  
• 以房养老保险产品在国内仍不成熟，产品设计复杂，风险分散机制不完善，相关法律制度存在缺失，无法让投保人建立起信心。
  

随着国家养老压力逐渐显现，为了破解以房养老的困局，不转移房屋所有权的“存房+养老”模式诞生了。
这一模式并不复杂，老年人将房产交给金融机构办理，可以一次或分期获得房产出租收益；金融机构为老年人保举符合条件的养老机构，利用存房资金支付养老机构费用；养老机构发挥专业作用，为老年人提供养老规划、旅居养老、健康办理、医疗办事、养老金融办理及其他养老办事。
通过该业务，存房养老者实现了住房的长租收益及增值收益；房屋租赁公司获得了更多的长租房源；养老机构得到不变的客源及收入来源；租客获得了优质的居住条件。



创意图片：养老金，养老保险，退休金，社保

3.对房地产的影响
“存房+养老”模式无疑是给房地产投资者的一颗“定心丸”。
但仍要注意几点：

• 仅有一套房，如果将该房用于存房养老，白叟就需要入住养老公寓，养老公寓的价值必定低于存房价值；
  
• 拥有2套或2套以上，则可以存一套或多套，自住一套，并获取存房资金；
  
• 并非所有房产都具有存房价值，房产所在的城市、是否为市中心、生活配套和交通便当等，都决定着房产在存房时的收益大小。
  

所以说，“2套以下都是刚需”不无道理，同时，投资房地产不能头脑发热，必然要选经济活跃、人口流入、享有政策优惠的热门城市的中心地段，这样的投资无论在什么时候都拥有绝对的话语权。
这样看来，房地产投资可以说是伴随一生的投资，明白这一点的人，就不会被短期的波动所摆布。以房养老新模式是房地产的一剂强心剂，加强了房地产的流通性和收益多样化。可以预见，随着中国金融市场的发展，未来将会有更多有关于房地产的创新型金融产品供人们选择。