徐州的老破小可以买吗？

丽君

比来有伴侣向我抱怨徐州房价太高，压力很大，只能买得起位置很偏的房子。说想买个是位置好点的老小区，重新装修一下，住着也不错。



老破小大多数都位于市区成熟地段，所以不管是交通、商业还是医疗、教育配套都比力齐全，生活起来相当便当，并且徐州的老破小价格一般都比新房要低很多，对于首付不够充足的刚需者来说确实是个不错的选择。



先做一个投票：

很多想要购置二手房的刚需族都面临着这样的懊恼，老破小这个市场参差不齐，如果要买，必然要铭记这样几条军规：

1、必需是大城市，只有大城市，房价才会足够贵，不贵的地方，大家都很挑剔，老破小也没有人买。

2、必需是市中心，市中心的房子老了，还有各种核心的城市资源撑着，政府还可能因为城市形象的考虑，会给老房子“穿衣戴帽”，但郊区的房子老了，就什么都不是了。

3、必需要品相较好，老破小参差不齐，必然要慢慢看、认真挑，找一些建筑质量好、户型结构好的房子，最好是有物业公司办理的小区，品相太差的不能要。

4、价格过高学区房需谨慎，虽说老破小不乏一些优质学校，但有些过于炒作的名校，也存在着风险。

我们沿着这几条军规，看徐州有哪些“老破小”符合？

Part 1徐州是否属于大城市？

众所周知，徐州早在前两年就已跻身“二线城市”! 2019年《城市商业魅力排行榜》中徐州在二线城市中排名第21名。



别的，在本年4月28日，4月8日，国家发展改革委官网发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。通知指出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上。



通知中指出：

1、城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

2、城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

3、对于超大特大城市，通知指出要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

4、城市政府要探索采取不同化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。压实地方政府主体责任，强化督促和监测评估。

据徐州统计局统计，截止到2018年，徐州的常住人口为182.9万，划分为Ⅱ型大城市！落户政策将按照Ⅱ大城市执行！



（数据来源徐州统计局）

Part 2徐州的市中心在哪里？

徐州的“市中心”在哪里？穿越到10年前，会毫无疑问的回答"彭城广场”，但是现在情况可能不一样了，每个区域都有本身的区域中心。

例如二环以内，大家习惯把彭城广场一带视为市中心，因为那里有着徐州老牌的商业群体，也是商业比力繁荣的地方；但是在东三环以外，大家已经习惯把云龙万达看做一个区域的“中心”；当然还有南区的宝穴万达以及经济开发区的淮海环球港一带等。



这个现象从各个区域的二手房价格就可以看出，例如市中心的醒狮小区的价格和云龙万达附近的民富园小区价格相差不大。






所以，在寻找老破小的地段时，认准区域的“中心”很重要。目前，只有少数的几个大城市的市中心，比如北上广深，从没变过，而在全国333个地级市中，至少300个城市的中心老区，都会以悲剧收尾。因为这些城市想要发展，往往靠建设新区，市中心就会迁移，市中心的迁移是“老破小”最大的敌人。

Part3已是老破小，品相还能保证吗？

一般来讲，位于核心区域的“老破小”占据全市最好的地理位置，是徐州城市形象的重要组成部分，所以这些小区不会太差，但是徐州的市中心的老破小的品相却不这么尽如人意。像市中心醒狮小区、中枢小区等，



图：来源贝壳网 市中心中枢小区



图来源：贝壳找房 市中心醒狮小区

那么，“老破小”终将面临两个选择，一是老旧小区拆迁；二是老旧小区的改造升级。这会带来哪些影响呢？

一、拆 迁

目前我在各大官网上没有找到徐州拆迁补偿的一个明确的标准，但是我们可以看一下近期曝光出来的各拆迁地的补偿标准。

例如三官庙片区的补偿，可以选择货币补偿和房屋调换两种方式。其中被征收合法的非成套住宅房屋基准价为6550元/㎡，被征收楼房成套住宅基准价格为6750元/㎡。

对于装饰装修及附属物补偿费按照，合法非成套住宅房屋基准价80元/㎡，被被征收成套住宅基准价为120 元/㎡，非住宅房屋据实评估补偿。

其实，在徐州，除非是那种几百平米的棚户区拆迁，要不然等你拆迁拿到钱时会发现，也许那点钱还无法满足周边的新房首付。

二、城镇老小区改造升级

之前，很多文章对老城区以及“老破小”这类物业表示担忧，认为它们会陷入“不成挽回的衰败”。现在看来，国家不会对老城区的衰败坐视不管，会尽力保证老旧小区的体面。

6月19日，国务院常务会议明确，将安排推进城镇老旧小区改造，这是重大民生工程和发展工程。



7月，住建部官方表示，经过排查，全国17万个城镇老旧小区待改造，涉及居民上亿人！国务院参事预估，老小区改造总投资额高达4万亿！

由此，一场大规模的、至上而下的老旧小区改造工程也将全面来临，徐州应势而上！徐州2019年《政府工作报告》也显示，将对主城区30个老旧小区进行二次供水设施改造工程，未来徐州也将继续在老旧小区改造上大有作为！



关于“旧改”只是一项民生工程，改造小区内各种老旧配套，这个对于老破小来说无疑是个利好，但更多的是提升居住价值，改造后的价格可能会有上涨，必然程度上增加老房子的保值性，但不代表徐州老破小就值得投资购买。



Part4“老破小”要谨慎购买价格过高的学区房

由于老旧小区所在区域发展时间比力久，因此对口的学校办学历史也比力久远，其中不乏一些重点学校，往往这些学校附近房子价格会比力高。但是，学区房也存在很大的风险，因为学区政策稍有风吹草动，学区就不再是优势。

例如本年4月份国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》要求：确保有意愿的未落户的常住人口持有居住证，鼓励各地区逐步扩大居住证附加的公共办事和便当项目。也就是说，凭居住证就能上学，就能参与摇号！



学区房逐渐不再是优势，这很可能意味着，以炒作学区房来“择校”，未来很可能结束了它的历史使命！

但是以徐州目前的学区房市场来说，学区老破小并没有特别凸显出它的价格，与非学区的老破小价格相差不大。但优势在于，租金会比力高。



最后，我想说，购买老破小还是得慎重。毕竟老破小产品落后，社区内的配套更趋老化，再加上贷款资金相较于新房困难许多。

来源：徐州楼市