|
|
每一种转让方式对应的成本不一样，总体而言，继承成本最低，赠与次之，买卖方式成本最高，下面我们就具体转让方式所需承担的不同成本进行详细分析。
继承成本最低
办理房地产继承过户需要产生必然的费用，主要包罗房地产继承权公证费用、房屋评估费用及房地产过户费等。
继承公证费和房屋评估费是继承过户中两项最大的成本。继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价2%来收取，最低不低于200元。业内人士解释说，对于父母名下房产的价值，并非本身说了算，需经过具有相应资质的评估机构按照当前市场行情进行评估而定。通常情况下，评估价格与市场价相差不大，所以该费用可基本确定为按市场价2%来收取。
房地产价值评估费用按照阶梯式收费，按房产评估价的0.01%～0.5%不等。当然，评估价格越高部分，收取标准越低，如总价超过10001万元部分，按照0.01%来收取（具体见下表）。
现行房产评估的收费标准
范围 标准 累计金额（万元）100万以下部分 5‰ 0.5100～1000万部分 2.5‰ 2.751001～2000万部分 1.5‰ 4.252001～5000万部分 0.8‰ 6.655001～8000万部分 0.4‰ 7.858001～10000万部分 0.2‰ 8.2510001万以上部分 0.1‰
此外，继承过户时应承担过户税费，按照房屋评估价收取0.05%的合同印花税，同时还收取登记费和权证印花税等，后两项费用极低，可忽略不计。如以外环线以外一套总价为230万元的普通住宅为例，子女继承该房产时所需负担的费用不到7.4万元。
买卖最为利索
父母与子女之间也可以通过买卖方式完成财产转移。这种转让方式交易成本较高，但却为日后转让省下了不小的开支。
记者通过咨询税务部门得知，父母将房子“卖给”子女，与普通的交易方式完全相同，并无明显区别，交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。
房产买卖承担税费最高的情形为该房产购买时间不满2年，且子女名下已有房产，那么，交易双方要承担3%的契税、5%的增值税以及全额1%的个人所得税。举例说明，如有人将外环线以外一套230万元住宅（普通住宅）转让过户给子女，产生的税费包罗契税：230万×3%=6.9万元；增值税：230万÷（1+5%）×5%=10.95万元；个人所得税：230万×1%=2.3万元，3项共计：20.15万元。
不外记者了解到，有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价，因而税负水平大幅降低。如郑州、扬州等城市，父母与子女之间房产买卖转让，合同约定的价格总额可低至最低报税标准100元，这样，所有税费相加不会超过两位数，因而过户成本大幅降低。
赠与费用不低
赠与是一种较为经济的转让过户方式。据了解，赠与方式主要承担的费用包罗契税、评估费、公证费及少量的过户费用。其中，税费收费标准为3%，房产评估费用按照阶梯式收费，按房产评估价的0.01%～0.5%不等，公证费按照评估价的1%收取。同样以上述案例中总价为230万元的房产估算，采用赠与方式过户时，所需承担的税费约12万元。
通过计算发现，以赠与方式将父母房产过户给子女，所需承担的费用较为适中。不外，这种方式完成过户，给日后转让留下了一丝隐患，因为需要极高的个税。税务部门有关人士介绍说，转让赠与类房产，需按照买入、卖出差价征收20%的个税，如果房产买入时总价较低而后大幅增值，届时所需承担的个税并不低。
比如60岁的张大妈要把本身居住了10年的，且是家庭唯一的住房给儿子作为婚房。该房屋面积90平米，价值300万元，听说送给儿子比卖给他税费更多？究竟哪种方式更省钱呢？
上述案例中，3种不同的方式所产生的费用：房 产 买 卖：40863元； 房产赠与：128775元；房产继承：35505元。在以上方式中，因为都免征个人所得税和增值税，开支最大的就是契税和公证费了。不外三种方式的便利程度也有不同。
a 房产买卖
受近期契税政策的调整，比拟房产赠与和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是赠与的费用过高，二是房产继承的流程也比力复杂。
本案例中，选择卖给子女的方式还是比力不错的,比力省钱。但由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。在把房子给子女时，可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。
b 房产赠与
张大妈赠送给儿子的房子，由于满足相关的条件，20%的个人所得税是不消缴纳的。但如果张大妈的儿子后来又出售该房子，则需要征收20%的个税。
关于公证，现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证,在房产没有过户交付之前,赠与人可以行使任意撤销权,而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力,要撤销必需符合法定条件。
c 房产继承
与房产赠与比拟，房产继承没有营业税、个税和契税，只需要办理公证。省的钱也比转让买卖要多一些，但与赠与比拟,房产继承的业务相对复杂，还存在一些问题。
①办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。
②时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，并且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。
③多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。
④尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。
房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多的问题，不少报答了房子，闹上法庭。 |
|
QQ好友和群
收藏
支持
反对
微信
