超4365.62元/㎡刷新板块地价天花板，徐州这里大爆发！

Ss_9

楼市回暖信号明显！

今天土拍尤其疯狂！近二十多家房企参与厮杀！5分钟加价12300万元！几乎千万级加价！

竞价10分钟，溢价率达40.34%！楼面价3070.51元/㎡！

这是经历了3月土拍高潮后又一引发激烈厮杀的地块！历时4个半小时还没结束，截止发稿时间，楼面地价超4365.62元/㎡！溢价率竟达99.57%！

说明了开发商对徐州土拍的态度正在变得更加积极。加上去年上半年高价拿地的项目：天阙、玖玺、富春山居、玖珑湖等地王盘本年将全面上市，含上个月拿地的项目，年底将上市。

虽然徐州调控还未彻底松绑，但房产局审批价格时也会考虑到拿地成本，2019年徐州房价的中位线必然会随之上扬。

01

4月4日，徐州市自然资源和规划局挂出一宗住宅用地，该地块为2019-15高新路东侧地块，地块位于东区高新路东侧，规划为住宅用地。出让土地面积为84934.3㎡，容积率1-2.4，起拍价为44590万元，起拍楼面价为2187.48元/㎡。

地块基本情况及规划指标

地块共分为三个功能区，其中A功能区出让面积25269.4㎡，B功能区出让面积24490.1㎡，C功能区出让面积35174.8㎡。

建设要求：

（1）自出让合同签订之日起：1 年内动工，3 年内完工并申请竣工验收。

（2）按照徐州市区住宅小区配套幼儿园规划建设规定配建一所 12 班幼儿园，占地面积不少于 6480 平方米，幼儿园应与主体项目一期同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用，建成后无偿移交开发区管委会。

（3）竞得人须按通过的规划设计方案配建公建用房,须在 A 地块配建一处社区公共办事中心，建成后无偿移交给社区、物业等部门使用，产权归小区全体业主所有，配建用房不得分割或整体转让，不得挪作它用。

（4）该地块位于三个重点区域之外，新项目装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于 30%，且每宗地块不低于 5 万平方米，装配式建筑单体预制装配率不低于 50%，其中预制装配率 Z1 计算项不低于 20%，成品住房面积占总开发面积的比例不低于 30%。本年未开工的要达到开工当年市政府对装配式建筑及成品住房的要求。

（5）规划用地面积超过 2 万平方米的住宅小区应执行二星及以上绿色建筑标准。






02

3宗宅地出让时间间隔只有半年摆布，缘何该宗地块热度有天壤之别呢？

和平大道东延段通车，助力板块价值提升。

2018年12月30日上午，和平路东延段正式竣工通车，贯通高新路至徐贾快速路南延段，彻底扭转了大众对东湖新城的区域认知。



1、和平大道东延段“车流如梭”，板块认可度大大提升。

和平路东延工程是徐州市和经开区的城建重点工程，其中一期工程西起高铁站区鲲鹏路，东至高新路，全长3.5KM，道路红线宽40米，设计行车时速50Km/h。

和平大道东延段通车前，徐州向东主干道路仅有城东大道（徐海路），车流量大，路况较为拥堵。城东大道快速路工程启动后，城东大道堵车成为常态，和平大道东延段的开通大大缓解了城东大道的通行压力，车流量、人流量日渐加大。

2、东湖新城到东区、老城区的通达时间大大缩短，弥补区域配套不足的缺陷；

东湖新城作为全新规划板块，现阶段商业、医疗、教育设施不足，生活配套薄弱。区域生活配套严重依赖东区万达、淮海环球港商圈，新城区美的广场商圈。

和平大道东延段未开通前，无论从老城区还是东区出发到东湖新城板块须绕道徐海路-高新路或彭祖大道-高新路，耗费时间长。和平大道东延段开通大大减少了通行时间，目前从该地块到周边3大商圈的通行时间均控制在20分钟内。



3、徐州“东进”下一站，徐州东各板块联系更加紧密。

2018年9月6日，徐州市公共资源建设工程交易平台发布“徐州东湖新城城市设计招标”，徐州“东湖新城”横空出世。

按照招标公告，东湖新城北至彭祖大道沿线，南至昆仑大道及城市区界沿线，西至高新路，东至徐贾快速路沿线，总面积约1081.9公顷。



东湖新城效果图

随着和平路沿线、金龙湖、高铁板块可开发空间逐渐饱和，东湖新城成为徐州东扩的“下一站”。和平大道东延段开通后，徐州东区和平路板块、高铁板块、东湖新城、大庙联系更加紧密。

目前东区和平路板块、新城区、高铁板块价格居高不下且一房难求，东湖新城成为新城区价格挤压外溢客群、东部乡镇进城刚需客群的首选。



（图片来源：好地网）

03

板块历史最高成交楼面价为彭祖大道北侧地块，成交楼面价2186元/㎡，本次出让的高新路东侧地块起始楼面价2187元/㎡，已超过板块最高楼面地价，地块最终成交价格有3个维度可供参考。

土地市场

板块自2013年首次出让地块，截止目前已出让6宗宅地（不含高新路东侧地块），2013年，板块内共计出让4宗宅地，平均楼面价618元/㎡，其中绿地竞得3宗宅地（绿地高铁东城项目），美的竞得1宗宅地（美的时代城）。

2014-2017年，板块内无宅地供应，直到2018年，板块内供应2宗宅地，竞得者均为美的置业，平均楼面地价2146元/㎡。从地块属性看，2018年以来供应的3宗宅地容积率均为2.4，3宗地块间距离均在1.5KM以内，地块自身属性及区域属性极为相似。

尽管2018-46号彭祖大道北侧地块、2018-47号美的东湖天城地块成交楼面价均不超过2200元/㎡，但在东湖新城板块价值提升、土地市场回暖、房企急需补仓等多重因素催化下，地块最后高溢价成交也是情理之中。



（图片来源：好地网）

住宅市场售价：

目前版块内绿地高铁东城、美的时代城早已售罄，美的东湖天城、美的彭祖大道北侧项目待售，其中美的东湖天城预计5月首开，规划30幢高层，精装高层放风价格在10000元/㎡摆布。

地块周边二手房小区有美的时代城、绿地高铁东城，目前高层二手房价格在8000-9000元/㎡。

板块格局：

徐州东区是徐州市近年重点发展区域，目前和平路板块精装高层均价超过1.5万元/㎡，高铁板块精装高层限价1.2万元/㎡且一房难求，新城区高层限价1.2万元/㎡，二手房高层价格在1.4万元/㎡，板块间价差明显。

东区商品住宅供应不足，价格上涨压力较大，市场较为乐不雅观。



（图片来源：好地网）

说在最后：

虽然比三月份新城区地块参拍企业数量有所下降，但这一参拍数量也表现了各大企业对徐州市区土地获取的饥渴，开发商逐渐充裕的资金以及房企开疆拓土的决心。因此，未来新城区，我们拭目以待！

来源：徐州楼市动态