最后的狂欢！上海房地产市场风云突变

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■本文为问房有道独家原创，作者土豆

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2016年年末的时候，我的稿件经常会看衰楼市，领导问我：“为什么你总是觉得房价会降呢？”

我想一方面大抵我有一种屌丝心理，因为买不起房的人都巴望房价会降好趁机入手一套，另一方面也是基于市场、数据研究、政策变换、房贷利率变化、房企动作等作出的推测罢了。

彼时我推测：小房企在数年后会破产倒闭一批，大中型房企要么去房产化，要么重运营，一线城市房地产会最先走下坡路，二三四线城市会强撑几年。

时隔一年，李嘉诚甩卖物业退出内地市场，万达抛售房地产资产并表示今后不再参与开发房地产项目，长租公寓兴起，“房住不炒、租售并举”成为楼市主旋律，万科、龙湖、碧桂园、泰禾纷纷进军长租公寓开发成品牌并重点投资运营，其中万科、龙湖、保利更是更名去房产化。而万科总裁郁亮更是很焦虑：“我们要求不高，只要活下去”。现在房企遍及负债过高，高杠杆意味着高风险，在拼规模、拼盈利的时代，要保留的确不易。

近日，受“广东酝酿取消预售制”取消信息的影响，地产股犹如惊弓之鸟，股价大跌，个股最高甚至下跌10%，A股地产板块两日累计蒸发市值约1175亿元。

房地产市场的“脆弱”可见一斑。

其实，作为常规销售旺季的9月份，分析师们一直在唱多，公募和私募的基金经理们也都憋足了劲，等着本年四季度的反弹，来一波吃饭行情，万万没有想到房地产市场如此不给力。

一向被称为楼市风向标的上海，情况又如何呢？

一线上海初显疲态 “摇不动”了

据不完全统计，9月截止到中秋小长假，上海共计13个项目预售开盘，认筹不足30%的项目与整个上半年比拟明显增多，上半年认筹率不足30%的项目有17个，占比高达1/4。



Δ 2018年9月已开项目摇号情况

在9月期间出现一个特例：万科翡翠公园712组客户疯抢54套房，据爆料该项目在某二手房平台挂牌8.5万/平，实际成交价7.5万元/平，此次新盘开盘直降2万均价仅6.5万元/平，因此引起数百人疯抢一套房的虚假盛况。

在已经过去的上半年，上海共有78个项目共领到了预售证，在已完成认筹并开盘的的68个项目中，认筹率超过100%的“已售罄”项目有24个，其中以中粮前滩海景壹号认筹最为火热，437套房源共有3127组客户认筹，创下了上海自实施新盘摇号以来的最高记录，当天即清盘。

这次浩浩荡荡的3000人认筹盛况，是上海房地产市场最后的狂欢。

上海是全国的上海，世界的上海，在经历了2017年近一年的“豪宅预售证荒”之后，魔都10万元/㎡以上的豪宅集中放量，本钱大鳄们早就按耐不住鼓鼓的钱包了，这也是2018上半年豪宅一面世就“日光”的主因。而豪宅的买家们，因为上海从未放松限购的原因，多以公司名义或外籍身份购房，可以说10万元/㎡以上的豪宅，是本钱大鳄们的“资产包”和玩具，也造就了市场的虚假繁荣。

如4月10日开盘的翠湖天地，项目开盘共推118套，认筹385组，其中公司客户214组，占比竟然高达56%，另有44组持境外证件购房者，有小道消息说连影星梁朝伟都来买了！

我不太相信，这些买家买来的豪宅是用来自住的。政府也不太相信，于是出台新政：

自7月3日起，上海市企业购买商品住房必需同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

也许有人会说：上有政策下有对策，何况政府只是提高了企业购房的门槛，并没有禁止以企业名买房。然而新政的突发，还是将许多为了突击买房，在上海注册公司，并以公司名义买房的路堵死了。

新房降价促销 二手房连降9个月

价格方面，在上海已经出现个别项目降价促销的现象；二手房成交指数更是连降九个月。

尽管目前上海房价没有出现断崖式下滑，但个别项目不得不做出适当的让利来加速去化。典型的案例是上海宝山商雍和府项目买房送宝马车营销宣传。上海郊区的项目去化意愿也十分明显，9月10日至9月16日当周，临港的一项目一次性推出600多套房源，均价2.6万元/平方米，与板块均价持平。

上海房协最新的报告对房企更是充满了暗示的意味：“上海的调控政策在短期内不会放松，金融政策还有收紧的趋势，市场积压了大量待售的楼盘等待入市，可以说2018年企业面对的市场环境可能不会快速转好，企业要适应当前的政策环境，积极做好销售预案，办理好现金流，做好继续‘越冬’的准备。”

数年之前，上海开盘盛况仍历历在目，“日光、清盘、彻夜排队、万人抢房”，而如今认筹“冷清凄凉”、开盘盛况不再。莫非，上海房价下降已成定势，房地产市场巨变已经来临？

结语：房地产已经处在一个风雨飘摇的时代，对外有中美贸易大战，整体经济压力很大，对内有政策趋严，开发商人人自危，作为购房者，如安在危机中打赢一场标致的财产保卫战？



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