近20000套新房来袭，徐州当下并未到买房“抄底”时！

宝之琼

比来两天，一张“人民日报发文：抄底楼市，正在当下？”的截图在网上大肆流传，不少自媒体号纷纷转颁发示，官媒都发声了，是时候抄底了。








但事实是如此吗？
但经过证实，这是一篇“假新闻”！并不是官煤发布的新闻！
人民日报的微信公众号、网站和app，均没有发现这篇文章。后来经核实发现，这是某自媒体写的一篇文章，被人民日报APP转载了，现在也已经删除了。
这篇“抄底”的自媒体新闻，仅仅是从“房贷利率”的这单一的维度去预判楼市走向，虽说房贷利率的下调也是“市场回暖”的一个指标，但绝不是“回暖的先行者”，2014年一二线楼市回暖，更大的是因为“取消限购”，“930”新政二套房执行“认贷不认房”，三四线则得益于“需求外溢”以及“棚改货币化”安设的刺激，楼市快速回温，房价也跟着水涨船高。
房地产市场的变化是综合因素的结果，包罗市场调节以及政策调节，涵盖供求、政策、土地、信贷等多个方面，不成片面的去预判楼市走向。
而作为徐州来讲，市场回温大约是在2016年，比拟力热点一二线，大约晚了1年半-2年的时间周期，而到了2018年，一二线城市开始回调，市场开始下行，房价下调明显！
而作为后期的徐州市场而言，目前到底是处在一个什么阶段？现在是不是“抄底”的最佳时机？我想：“至少当下不是”！
我们从市场的去化率，以及供需关系以及未来发展趋势来大体了了解下



01徐州当下并未到“抄底”时



这是一张徐州近期开盘项目的去化表，包罗了西区、新城区、南区、北区的项目。具体当天去化率我就不写明确的“数字了”，反正是“没卖完”。





数据来源：开盘现场
从近一周的开盘项目来看，仅有“雲珑府”以及“中海九樾”当天开盘去化“基本售罄”！其它的项目开盘去化全部“没卖完”！
之前开盘还售罄的项目，再次开盘，远不及上次，购房者的“不雅观望情绪”日渐浓厚，
这绝对是“市场热度”下行的一大重要信号！
大家有没有发现，目前，购房者买房，区位、价格、以及产品是他们考虑的重要因素。
区位还好，价格太高，我得考虑下；区位一般，我考虑产品的舒适度，我买洋房，高层暂不考虑；区位一般，价格太高，我得考虑；区位较偏，价格较高，我不买；区位较好，价格合适，我买！




而从商品房成交量来看，依旧表示的不抱负。据克尔瑞研究中心统计，2018年11月份，徐州的商品房成交面积66万平方米，环比下跌33%，同比增长79%，较2018年平均下跌35%，预计12月份的商品房成交量会持续走低。



02徐州后期“货源”充足

供需关系由“供不该求”转为“供大于求”


影响“供”的因素主要是“土地市场”，政府为增大或者减少供应，最直接的表现就是对于土地的供应，一方面得到很好的“财政收入”，另一方面也是平衡房地产市场不变发展的办法。
自从市场回暖以来，徐州的土地市场也紧跟其后，开始回温，这2年，徐州市政出让了大量的“土地”，分布于徐州各大主城区域，也包罗了县区以及贾汪！
从成交到施工，经过几个月的运转，这些纯新地块开始崭露头角，纷纷表态，及时的补充了“货源紧俏”的局面。
据极房网不完全统计得知，2018年底后期，共计有16家纯新项目，新增货源量高达18939套，其中不乏一些大盘，包罗东区的“和平路万象府”项目规划套数1789套、富春山居规划总套数1086套（规划局公示）、红星云龙金茂悦规划总套数1594套；西区的四季连成·锦宸规划总套数1630套....





规划套数部分为规划局公示的套数，最终以开发商公示为准！


而从区域的新增货源量来看，南区的后期“纯新货源供应量”，是最大的，总共6926套，目前在售楼盘也比力多，预计后期南区将会徐州货源量最高的区域，区域热度分化会比力严重，甚至会有楼盘“降价”，销售压力会很大！
其次就是东区，后期纯新货源供应大约5107套，纯新项目不多，但每个项目的规划体量却不小，像富春山居、红星云龙金茂悦这样的高地价项目，后期的销售价格也就可想而知，但凭借区域热度，预计后期销售也不是特别难。以整体未来的在售来讲，东区依旧是“紧俏”。
西区未来的货源量也将会“很大”，不完全统计，仅纯新项目就高达近4000套，而作为后期西区最大体量的项目“四季连城”，将会是继“万科城”后的又一大盘，这对于西北区域的购房者来讲，将会是一个不错的选择，预计后期价格也不会很贵。
其它区域小编就不一一分析了，大家可以看表格，一目了然。
对于后期来讲，徐州的在售房源量还是很大的，想买房的购房者也不必要那么惊慌，可以有更大的选择空间。



03徐州完美实现“逆袭”，长期看涨



这是一张人口流向分布图，从图中可以看出，人口净流入的城市主要聚集在环渤海、长三角、珠三角三大经济圈，中西部省会城市也对周边人口有较强的吸引力。





数据来源：克而瑞


但以徐州目前的状况，徐州依旧是属于“人口流出型”城市。据徐州统计局2017年底统计，常住人口总量继续回升。2017年末，全市常住人口876.35万人，比上年末增加5.35万人，增长0.6%；其中城镇人口558.76万人，增长2.7%。徐州的人口增长继续回升。
受“淮海经济区中心城市”定位的影响，以及后期徐州人口会持续增加。
但若结合人口总量来看，相对于市场走势偏弱的城市，走势偏好城市的人口基数相对更大，城市平均常住人口数量达到了530万人，比另一类城市高出100多万，而这意味着这些城市的住宅市场有着更多的住房需求，所以人口基数较大的城市更容易走出向好的市场趋势。
而近几年，徐州在住宅市场的成交量却完美的实现了“逆袭”，成交面积同比上涨32%。
从下图可以看出，徐州以及盐城这样的苏北城市，成交量增长明显。





数据来源：克而瑞
徐州在这几年，因受政策支撑以及棚改的影响，刺激了大量刚需、改善以及返乡置业的需求，甚至还吸引了一些投资需求。
房地产市场的发展在宏不雅观上离不开经济发展，商业等配套设施则从侧面反映了城市经济繁荣度情况，进而影响到市场的发展。
GDP均值的差异主要由于两类城市GDP分布的不同。





数据来源：克而瑞
在市场走势偏好的十一个城市中，各城市的GDP主要分布在2000~3000亿元的区间范围内，占比达到36%，而在市场偏弱的城市中，各城市的GDP主要集中在2000亿元以下，占比高达47%，因此尽管南通的GDP已经超过7000亿元，但由于GDP总值较低的城市较多，难对整体平均值起到强有力的提升作用。
并且在市场偏好的城市中，GDP超过5000亿元的城市有两个，别离是徐州和盐城，泰州的经济总量也接近5000亿元，因此平均经济实力较另一类城市更强。
徐州成为了经济、配套实力、发展前景最佳的城市。






整体来讲，就目前来讲，当下，并不是徐州“买房抄底”的最佳时期，后期的货源量很充足，预计去化还需要一段时间，但长期来看，徐州未来的潜力很大，比及楼市下一回暖周期的到来，徐州房价预计也会持续走高！
也就是说，不才一轮回暖到来前，买房都算是比力合适的。

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