房地产必然会在未来几个月冷下去，我不让你买房你相信我吗？

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房地产市场必然会在未来几个月冷下去，但明年4季度，市场将再度回暖。

2016年-2017年的地产牛市来得猝不及防。

2015年末，全国房地产库存量超过7亿平方米，为历史最高水平。当年12月的中央经济工作会议，将房地产去库存定位成结构性改革的五大工作之一。

实际上，2015年，局部地产市场已有回暖迹象。当年10月，深圳的新建住房交易量环比上升了38%。但就全国地产市场而言，天量库存仍然是亟待解决的主要矛盾。作为国家统计局样本的70个大中城市，当年12月中，49个城市的新建商品住宅价格同比下降。

仅仅9个月过去，上述数据发生了翻天覆地的变化，70个大中城市中，64个城市新建商品住宅价格同比上涨，63个城市相关价格环比上涨，多达11个城市的相关价格环比涨幅超过4%。

在实体经济增长乏力的大背景下，房地产市场的爆发既显得突兀，又十分必然。尽管房地产业已不再被定调为中国经济支柱产业，但长期以来，这个市场仍承载着激活GDP增长，调节经济杠杆的作用。往往在经济低谷时期，房地产市场会迎来一轮暴涨。2009年如是，2017年亦如是。

地产作为支点，撬动经济发展的方法之所以行之有效，是因为中国房地产市场受政策影响巨大，一旦政策鼓励，居民去往从之。同样也是这个原因，一旦政策限制，购买力很快会被按捺。

「去库存加杠杆 」

一个共识是，2016年房价暴涨背后，最有力的推手是资金杠杆。和房地产撬动中国经济一样，资金杠杆是撬动房地产市场的支点。

2014~2015年，中国房地产市场在大范围经历了一个低谷周期。在经济增长速度放缓的大背景下，单一市场的下行并不特别。除房地产外，股市低迷，本钱寒冬，实业企业发展同样遇到瓶颈。但正是因为中国经济面临通缩的压力，PPI连续54个月处于负数，CPI的涨幅不竭缩窄，央行需要制定宽松的货币政策来对冲被动型的流动性收缩。2014年，央行两次定向降准，一次降息，2015年，央行5次降准降息，2016年年初，央行再次降准。

这些钱流向了哪里？通过对中国整体债务结构的分析不难看出，钱只能流向楼市。目前，中国经济的整体债务率已达到260%，这在新兴国家甚至是发达国家，也是一个比力高的水平。其中，企业部门的债务率已经达到160%，显然已没有加杠杆的空间，反而需要去杠杆；政府债务率为50~60%，看似不高但由于周期错配，也没有加杠杆的空间；剩下的债务属于居民部门和金融部门，其中居民部门的债务率为20%，相对美国的40%而言，这是一个具有想象空间的债务率。

同样为了缓解房地产库存压力，自2014年9月开始，中央部委先后多次出台刺激楼市的政策，包罗取消认房又认贷政策，只要贷款还清了就算首套，同时降低二手房转让环节的税负。但效果也分区域。在人口净流出的三四线城市，供求关系失衡，供应远大于需求，这些政策并没有起到太大的作用，但对于不竭有人口流入的一线城市，楼市逐步回暖。

真正促使房地产库存进入消化周期的，是2016年2月的新政策。当月，中国人民银行、中国银行业监督办理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”办法的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。换句话说，居民购房的首付最低比例再次回到了20%的历史低点。这是来自中央的、鼓励房地产市场加杠杆的明确信号。

由于房屋交割过程中，中介机构会掌握大量短期资金，且通过长期经营，很多中介机构已经沉淀了很多佣金，一些中介机构开始发展类金融业务，例如向客户提供首付贷，短期过桥贷款等。别的，随着P2P的泛滥，个人借贷者获取资金十分便捷，资金成本和时间成本都相对较低。这些民间融资业务等于给地产又加了一次杠杆。还有些希望短期套利的购房人，本身并不具备相当的资金实力，却通过众筹的方式集结资金来实现交易。

但问题随之而来，在7亿平米库存时代，大量房地产库存集中在三四线城市，这是由于本地长期举债发展，缺乏土地财政之外的还款来源导致的。反而一二线城市，负债率不高，土地又奇货可居，并没有出现大规模的供需结构矛盾。此次楼市加杠杆运动中，最为波澜壮阔的反而是一线城市和局部经济发达的二线城市，无论是购买力还是资金都更愿意流向这些地方。现在，三四线城市，供过于求的库存问题没有得到解决，一二线城市的供小于求的短缺问题更突出了。

「 去杠杆降房价 」

自特朗普被选美国总统，美国加息减税的预期日益强烈，随之而来的是美元上涨，人民币进入贬值通道，近期，汇率在6.8摆布艰苦徘徊。为了防止货币进一步贬值，本钱外流，一旦美国加息，央行很有可能也需要加息。但一二线城市的高房价、高杠杆，留给监管层加息的空间已经不大了。加息有可能刺破地产泡沫，地产泡沫的破灭又可能带来整体经济危机。真是一环扣一环。

伴随着一二线城市调控的深化，部分购买力将被转移到三四线城市，这正是政府希望看到的情况，也是解决目前市场分化问题的出口。但就一二线城市来说，市场的热度仅靠政策来短期压抑，供应短缺问题没有得到解决，市场仍坐在火药桶上。近期，北京虽然推出了一些住宅用地，但均要求开发商永久自持，长期租赁。无论是传统不雅观念，还是基于货币贬值预期，中国人对于住房不仅有居住需求，更有资产保值增值需求，一旦新增住宅用地不能转化到二级市场上，存量住房将更加奇货可居。

基于政府降房价的决心很强，市场人士认为，房地产市场必然会在未来几个月冷下去，但明年4季度，市场将再度回暖。





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