关于买房卖房那些事，听听大咖怎么说！|微访谈：对话南京房产KOL

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困扰置业人群最多的话题，莫过于什么时候买，什么时候卖了。南京置业市场行情如何？何时出手才最划算？本期微访谈，我们邀请到了南京知名房产达人@专聊房君@买房参谋@楼市飞说来为大家答疑解惑。

1.2019年出手买房可以吗？

@专聊房君：

不变的市场环境有利于刚需合理住房需求者，包罗刚需和改善群体。总体说来，我认为2019年是可以买房的，由于限价政策未全面放开，目前市面上还存在限价的楼盘，这类盘由于具有价格优势，购房成本相对较低和抗风险能力相对较强，是很符合自住群体需求的。当然，这类盘也随着部分地方有步骤的放开价格备案限制，数量上越来越少。不外，我们也不要过多担心，大幅放开且影响市场的预期的政策大概率在短期难以实现。个人认为，如果确实有购房打算，还是不要轻易错过这样的机会。

目前市场上的二手房成交量相对低迷，急需用钱的房主只能通过较大幅度的让价才能脱手，喜欢二手房的购房者不妨留意下这方面的信息。同时，在“房住不炒”大原则指导下，我们购房时，要考虑本身的支付能力、工作收入不变性，不能盲目加杠杆购房，不然，一旦个人经济状况出现恶化，会导致进退两难境地。



2.您对于想要在2019年卖房的置业者有哪些建议和忠告？

@专聊房君：

卖房，这里主要指多套房主和改善置换业主。先说多套房主卖房，个人认为，房价涨到今天，需要重新审视本身的房产配置，随着长效机制的建立，将会增加持有环节的成本，从长期来看，这些成本难以转移到租房者身上。所以，并不是房子越多越好。从房子价值本身属性来讲，即使在同一城市，不同地段、不同产品的房子保值增值能力也会不一样。为此，我们就有了对待房产的指导思路。个人认为，对于大多数中产阶层来说，住房套数不宜超过3套，如果超过这个数字的房子，可以把三无（无学区、无配套、无好物业）的房子出掉，保留或置换成核心地段、有较确定规划新区的品牌房产。

还有一个就是改善置业卖房。一般来说，在楼市上升期，先买后卖，楼市下行期，先卖后买。这个比力难掌握。不外，个人一直坚持一个原则，那就是在确定成交量（均指二手房数据）和价格连续回升2-3个月下手买房，即使价格已经涨了一点，不外这样比力确定和安全。而在房价楼市成交量到高位后上攻乏力，就是说量上不去，且成交量数据连续两2-3月下滑时可选择卖出，不必然能卖到最高位，但基本是相对高位。当然，如果你是同期买和卖的改善置换操作，那么基本也不会增加什么额外差价，这种情况随时都可以。值得注意的是，眼下我们不少城市仍执行限价政策，如果你买到限价新房，同时又把老房子置换出去，那么无疑是你最佳的操作方式。

3.二手房买房过户，有哪些方面要注意？

@买房参谋：

1. 验明身份：交易安全的最基本前提是主体安全，必需确保过户签约的对方是房主本人，要做到人、证、本三者一致，其中必需要指出的是，夫妻共有财产，哪怕房本上只落了一方的名字，夫妻双方仍旧需要全部到场。

2. 房款安全：为确保个人房款安全，房款必需支付到房主对应的个人账户，决绝任何代收款或者现金付款的要求，同时在备注中明确注明是房款，款到账后及时要求对方出具本人签字盖指模的正规收据。

3. 契约安全：为节省税费，签订阴阳合同的现象仍旧存在。对于买家来说，虽说的确能够节省部分费用，但也埋下了很多隐患。一旦出现卖方违约，阴阳合同的存在对于买方维权来说造成极大障碍。

4. 全面核查：过户是房产交易的最后环节，一旦达成，极难推翻。因此，在此之前，买方要对所要交易的房产进行全面细致的核查，比如有无存在民间纠纷、学区/户口占用、房屋质量、周边不利因素等。因为疏于查验导致买后后悔的现象屡见不鲜。

4.南京哪些商圈您认为仍蕴藏巨大潜力？

@楼市飞说：

南京的新街口商圈无疑是，最大最具影响力的商圈，是由于老城区人口的外迁，目前品质最高的应该是河西商圈，在江东中路和江东南路上有不少新兴的CBD。别的，在南京南站板块、仙林板块和江北国家级新区核心区的商圈，未来也是非常具有发展潜力的。