业主崩溃起诉！富力标价200多万精装房，门框变形墙砖家居全损坏

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作者 | 市界 秦海清

编纂 | 老拿

3月25日，李亮终于拿到了18万元补偿款。

此时，距富力十号花园洋房业主集中起诉富力南京房地产地开发有限公司（下称“富力南京”）已过去4年多。期间，李亮还花费10万元对当初购买的精装房重新进行了装修。

由于精装修变“惊装修”，南京富力十号花园的数十位业主一举将开发商告上法庭。在经历一审、二审判决的败诉之后，李亮和数十位邻居终于迎来了胜利：南京中院改判富力南京补偿业主装修差价。

李亮胜诉了，官司引发的冲击波才刚刚开始。就在他收到补偿的当天，一份江苏9家房企致江苏高院的联名报告，在网上流传开来。

网传“报告”称，自2018年以来，南京中院就富力南京与数十位购房人商品房预售合同纠纷系列案件做出的再审判决，令南京众多精装房业主效仿该案，拒绝收房，要求进行装修核价并退还差价。有些楼盘甚至出现上午开盘、下午维权的情况。

为此，上述9家房企联名恳请法院对此类案件中购房人的装修核价及退差请求慎重考虑，并恳请法院对这类群体诉讼案件给予关注，慎重处理。

房产开发商缘何集体恐慌？南京中院的判决会在各地引发连锁反应吗？

1

精装修?“惊装修”!

2014年5月，李亮购买了一套富力南京开发的富力十号花园洋房，132平米，总价290万摆布。年底收房时，李亮惊呆了。

按照当时富力南京公示的《商品房预售方案》，精装修报价标准为4500元/㎡。如此高价的精装修成品房，却出现门框变形、墙砖空鼓、家具损坏、线路裸露等一系列问题。因此，李亮拒绝收房。



李亮供图



李亮供图

不止李亮，富力十号交付的366套精装修房产中，只有10户业主正常收房。随后，富力十号业主们与富力南京多次交涉，开发商承诺对房屋进行整改，然而整改效果无法令业主们满意。

包罗李亮在内的数十位业主认为，富力南京声称的每平米4500元的精装修，可能连一半都没有。当时富力南京的说法是，按照合同规定，房屋交付的条件是取得竣工验收备案，这也是交付的唯一标准，业主反映的装修质量问题并不在合同约定之列，所以房子是符合交付标准的。

双方各执一词、互不让步，直至对簿公堂。

一审、二审时，业主均败诉。法院认为，开发商作为出卖方，拥有自主定价权，购房人也拥有选择权，双方签定的相关约定并不违反法律规定。

两次败诉后，一部分业主放弃继续上诉，更多业主选择抗争到底。2017年12月28日，南京中院做出再审判决，撤销一、二审判决结果，改判南京富力地产补偿业主装修差价。

2

一本“精装账”

案件再审时，南京中院委托江苏大成工程咨询有限公司（下称“江苏大成”），对同类型的、业主童克亚购买的富力十号精装修房屋进行鉴定。

2017年10月9日、10月16日，江苏大成别离出具《工程造价鉴定报告书》和《司法鉴定报告补充说明》。鉴定报告显示，童克亚所购房屋室内装修鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元，税金6300.06元，利润5468.34元。套内建筑面积108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526元。

鉴定结果与富力南京的喊价，每平米相差近2000元。

富力公司质证称，每平方米4500元并不是双方合同约定的装修交付标准，4500元指的是销售单价，并不是装修标准，因此对由4500元每平方米造价推导出来的结论，不予认可。

富力南京《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容，成为该案最大的争议点。

南京中院再审认为，按照《江苏省城市房地产交易办理条例》第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产办理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容。



富力南京《商品房预售方案》截图，来源：南京市住建委

上述《办理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，南京中院再审不予采信。

法院最终认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。因此，南京中院撤销了一审、二审的判决。

3

改判业主胜诉不寻常

房产律师徐斌告诉市界，“该案一审、二审（业主败诉）其实是全国各地很常见的判法，倒是再审不常见。”

钟延成律师也认为，再审改判的概率并不是很大，“但是本身诉讼案件是不能一概而论，每一个个案都有其特殊性。富力案件的改判，更多的是法院基于案件本身所作出的。比如装修的价格，装修的强度，实际的价值，装修与样板间的不同，精装修房屋与宣传是否一致等等。”

吉林市业主孙春珍目前面临着富力十号业主曾经的遭遇。

2019年2月23日，吉林中院对孙春珍诉吉林市很大永盛房地产开房公司（下称“恒大永盛”）做出二审判决，孙春珍败诉。

孙春珍起诉认为，因诉争房屋赠送2000元每平方米的装修价值并且在大量的广告宣传材料中进行说明和允诺具体明确，孙春珍认为该楼盘性价比高，因此才签署商品房买卖合同。

孙春珍请求法院判令恒大永盛向孙春珍支付装修差价款165308元，并承担因维修装修不符合约定部分所支付的维修费用45419元。

吉林中院审理认为，孙春珍主张恒大永盛在互联网及宣传单中均表述赠送2000元/㎡精装修应视为要约无合同依据，不予支持。

一审时，孙春珍还申请对精装修的市场价值进行鉴定，以证明装修价值是否2000元/㎡。一审法院否定了该证明目的对双方的合同约束力，认为既无必要也不该当实施鉴定。

4

“猫腻”在哪里

近年来，因报价与实际造价不符等精装修问题，武汉、成都、长沙、上海、青岛、北京、江苏太仓等城市，都曾出现集体维权案件，涉案房企中不乏知名一线放开，比如万科、碧桂园、融创、绿地等。

2018年7月25日，50多家楼盘、上千名业主聚集在成都市房管局，要求有关部门命令开发商出具精装修明细。当月在武汉，超70个楼盘的业主到湖北省住建厅提交诉求，就公摊部分计入装修费用问题维权。 有业主反馈，买房公摊就得多花个5-6万，部分楼盘还把公摊按精装修乱收费。

一位要求匿名的碧桂园内部员工对市界称，“精装修本来就是开发商用来溢价的，所以实际精装修价格都会比一般报的低，这可以说是业内的潜规则。”

该员工还告诉市界，之前武汉有开发商甚至出现过以精装修价格卖毛坯房案例，“后来武汉有关部门出台一项政策，要求精装修的价格与总价要相匹配，不能随便本身报价，比如总价100万的房子精装最多是2000元/㎡ ，150万的3000元/㎡等。”

随着房价持续高涨缓跌，各地陆续出台一系列限价、限购等政策，江苏永衡昭辉律师事务所律师钟延成对市界分析，“有很多的地方，只限制了毛坯房屋的这个价格，但是没有对精装修的房屋的价格进行过相应的限制。开发商为了获得更高的利益，为了规避相应的政策，可能会通过虚高装修价格的方式来转嫁房价给买房者，从而实现规避毛坯房的限价政策。”

按照目前的情况来看，开发商赚取“差价”的方式无外乎实际装修材料与承诺不符、按建筑面积收费等。

5

“逼宫”悬疑背后

徐斌认为，富力十号业主的“逆转取胜”，主要是近年来政府很坚决地推行限价，因此开发商通过提高精装修溢价来弥补缺失的利润。

江苏9家房企之所以慌了，是因为他们发现关于类似维权案件频发，担心“富力案”影响法院的判决。

9家房企的联名报告中称，2016年至2018年，南京市各区县上市的精装房数量约为11.4万套，目前已经发生群体客诉纠纷的项目比进入诉讼的项目更多，不排除将来这些客诉的客户提起诉讼的可能。

“如果法院支持对精装修商品房装饰装修部分的工程造价进行鉴定，并以此为依据判决开发商补偿购房人装修部分销售价格与装修工程造价之间的差价，必然造成全面否定当事人之间《商品房预售合同》及补充协议等当事人意思自治的后果。如果这样，势必引起连锁反应，将会有大量的购房报答此提起诉讼，产生更大的社会矛盾，并将严重破坏市场经济秩序和交易不变。”

江苏高院回应称，“经过初步核查，我院目前并未收到书面的信函。”

江苏省高院新闻办主任张志平对澎湃新闻表示，建议他们（开发商）依法维权，采用网上散播公开信的方式，“是不成取的”。如果对法院的某些判决不服，他们完全可以按照法律途径走，可以提起申诉或者提请检察机关进行抗诉。

9家房企能达到“逼宫”的目的吗？

钟延成律师分析称，第一，从司法实践的角度，这是开发商的诉讼策略，希望借“交易不变”的标语，向法院表达本身的诉求；第二、这不属于某一个案件傍边答辩文件或者陈述文件，并不属于一般意义上的法律文书，在个案中作为法院本身在司法审判过程中不必然会受到影响；第三、开发商可能是基于对于司法裁判权的畏惧，也有一部分开发商可能是为了防止富力的情况扩散，作为一个抱团的形式，来向法院表达诉求。

“站在开发商的角度，这样做也是为了其利益不受损失；但从司法裁判的角度来讲，这种以维稳为标语、希望以此来影响法院的个案裁判抱团的做法，值得商榷。”钟延成说。

李亮认为，房企联名报告是在给法院施加压力，“开发商们与其花时间打报告，不如多花点精力提高房屋质量。”（文中业主姓名均为化名）

本文由树木计划作者【市界】创作，独家发布在今日头条，未经授权，不得转载。

零度的冰

开发商精装修房，谁买谁后悔

怡然

一般市售的精装修房，真是谁买谁知道。有精力和开发商打官司，还不如把这精力花到装修上。当前环境下，开发商的身体里，流淌的绝不成能是道德的血液。

XTT

确实要治治他们，整天潜规则

武与伦比

国家必然要设置“执照验房师”！避免建筑商、以及二手、三手房主的欺诈行为！