徐州潘安湖板块发展展望

陈辞滥调

提到徐州贾汪区潘安湖板块，多数人对其抱有两极分化的的态度。

一拨人认为它是现如今徐州房地产市场的价格洼地，未来的发展潜力股，板块内规划和在建的有城轨，有高校，有湖景，有一线开发商坐镇，还有商业综合体奥特莱斯压轴，投资潜力巨大；



图：潘安湖国家湿地公园

另一拨人认为，潘安湖远离主城区，以前就是采煤塌陷地，配套还远远跟不上，规划总归是规划，能不能成真还不知道猴年马月的事儿，更何况上班和生活真的确实不方便。

图：整治前的潘安湖

诚然，以上两个观点都没错。作为坚定的唯物论马克思主义者，我一向认为应该辩证的看待问题。那么，咱们今天就辩证的展望一下。

先说房地产市场的潜力，从业十来年，我一向认为土地市场就是房地产市场的晴雨表，怎么理解呢？

手握大量资金的开发商，其实投资是非常谨慎的

如果是一家两家投资某个板块，尚还有一些板块炒不热，养不熟的风险，但是如果多家房企进驻，土拍价格节节攀升，那就要注意了。尤其是一线品牌房企的入驻，更能说明一个问题——这个地方确实有潜力。

这几天潘安湖再次火一把的原因就是近期的一次土地拍卖，我们看下新近成交的地块资料：



潘安湖板块2020-45号星光大道西侧地块，挂牌起拍楼面价就高达3750.12元/㎡，创下潘安新城最高地价记录，未开拍就成为贾汪地王。
经过9轮的激烈加价，最终某华地产以58660万元竞得这一优质地块，成交楼面价5033.91元/㎡，溢价率34.23%。
楼面价一举突破5000，加上成本费用和合理利润，这个项目上市后的价格轻松破万应该没问题，换句话说：

贾汪区潘安湖板块的房价要破万了

当然，抛开容积率只谈价格就是耍流氓，从土地指标来看，容积率1.11-1.2，可以肯定的是该地块规划的是低密度类别墅产品没错了，那么单价10000元/平方米以上也是可以理解的了。

为了避免涉嫌打广告的嫌疑，文中咱就不提现如今已经扎根潘安湖板块的知名房企和在售项目有哪些了，大家有兴趣的可以自己了解一下。

想说明的是，既然房企敢在这里投入大量资金，必有其深思熟虑，这个深思熟虑自然是对当地ZF对该板块的未来规划有所了解，有所参与。

以上，是我对潘安湖板块潜力的一些积极看法，当然了，承接我刚才的辩证唯物主义的思路，下面我自然要说一说这个板块的一些问题了。

任何一个新兴板块的未来发展都是不可100%预测的

短期来看，潘安湖板块的生活配套不成熟，远离主城区等客观因素都是存在的，但是反过来想一想，如果不是这些原因，价格也不会是洼地对不对？

潘安湖板块的发展希望在哪里呢？

我觉得潘安湖板块想要发展起来，最大的希望和机会点就是高校建设。众所周知的是，目前的潘安湖板块内有两所知名高校：江苏师大科文学院、徐州高等师范。这两所学校的在校师生已经足以支撑一定体量的区域经济发展。

口说无凭，我举个例子，2001年我在侯集中学读高中，相信大多数徐州人都知道这所高中吧？

图：江苏省侯集高级中学

这个高中位处于彼时的铜山县大庙镇，当时我们有句对侯集中学有句玩笑话——大庙的三大支柱产业是维维豆奶、房亭美酒和侯集中学。

玩笑归玩笑，但是发自内心的讲，侯集中学的在校师生着实对大庙镇的经济起到了很大的支撑作用，这个是无可厚非的，相信大庙的居民和侯中走出来的学生没有不知道利民巷的。

一所高中带来了小经济的繁荣，更何况是两所高校呢？所以，基本生活和基本商业已经完全不用担心，只是这S1号线一天不通，交通出行的问题就一天解决不了。

综上：

如果您是在主城区或者新城区上班的，真的就不建议在潘安湖置业安家了。置业安家一定是要适合自己，越方便越好。

而对于房产投资呢，我则是始终坚决支持房主不炒的，如果你有闲钱，买主城区的小户型用来出租就挺好，没必要去炒潘安湖，毕竟那个地方只适宜发展区域型经济，换句话说，想要吸引全城的人去购买置业有点难，市场空间有限就决定了日后出手的市场面有些狭窄。

但是凡事没有绝对，徐州近几年的城市发展可以用超乎想象来形容，就好比我，在侯集读书时，学校周边还是农田，放假返校公交转两趟要近两三个小时，怎么也不会想到大庙会成为宇宙东的一部分，更别说大庙的房价翻了N倍。所以，谁都不是预言家，看法和展望听听就好，主意还是要靠自己拿的。

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