房产新闻报｜多地传出楼市降价消息，这次是真跌还是假摔？

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房产新闻报| 多地传出楼市降价消息，这次是真跌还是假摔？










编者按

25 Sept.2018

出现降价只是部分区域的个别楼盘，可以看做是市场的冲高回落，但整个市场的大部分区域并没有降价。与一些地区出现降价相对比的是，官方数据却显示，市场的销售规模与价格仍在上扬。

今日房产新闻

01

前8月房企到位资金超10万亿 市场资源向大型品牌房企集聚

国家统计局日前发布数据显示，本年前8月，房地产开发企业到位资金虽然突破10万亿元，但房地产信贷和外资融资渠道已凸显收紧趋势。

国家统计局数据显示，1月至8月，房地产开发企业到位资金106682亿元。其中，国内贷款、利用外资和个人按揭贷款均同比下降。如国内贷款15783亿元，下降6.6%；个人按揭贷款15605亿元，下降1.0%；利用外资仅35亿元，大幅下降68.3%。

中国房地产业协会和易居研究院中国房地产测评中心联合发布的《2018中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，在楼市调控持续加码和房地产开发贷款政策收紧的影响下，行业遍及面临融资难、土地获取难的问题，竞争日趋激烈。

2018年房地产行业业绩进一步分化，在头部品牌房企业绩、土储双创新高的同时，多数中小企业却发展困难。行业并购频繁，市场资源向大型品牌房企集聚。

国家统计局数据显示，支撑房企资金主要靠开发商自筹、以及卖房的定金及预收款。其中，房企自筹资金34959亿元，增长11.2%；定金及预收款35447亿元，增长15.1%。

02

我国二手房市场累计交易额破30万亿 中介“抱团”发展

目前，我国二手房市场累计交易额已突破30万亿元，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。但是，高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业。未来只有“抱团”发展，才能提高行业整体效率，降低边际成本，鞭策行业向专业化、标准化标的目的发展。

在市场鞭策下，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套办事逐步完善，形成了完整的二手房产业链，全国的经纪公司门店数超过20万家，有145万名经纪人办事于2亿户社区家庭。

数据显示，房屋经纪人收入过于集中在头部，10%的高收入经纪人在总体收入中的占比高达40%至50%，50%的低收入经纪人收入占比仅有10%摆布。这一收入差距在市场处于下行周期时尤为明显。

就目前行业现状来看，我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场标准。据统计，目前我国的平均佣金率仅有2%，远低于美国、日本等成熟市场5%至6%的平均佣金率；我国千人经纪人覆盖率约为0.25%，低于美国的0.6%；从人效来看，我国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍。

03

楼市“金九”落空 四季度大概率降温

2018年中秋小长假，各地楼市平淡如常，“金九”并未发力。统计数据显示，小长假前两日，北京市新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，别离同比下调57%和78%。

除了北京以外，其他城市房地产市场也表示平平。数据显示，小长假前两日深圳新建住宅签约别离为70套与76套，与此前市场比拟基本维持平稳；广州方面，小长假前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。中原地产首席分析师张大伟表示，2018年“金九”楼市未现，楼市降温已经来临。

对于楼市降温，开发商已提前做出反应。目前，多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，包罗恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。

房企为快速资金回笼，策略有所改变。近日，泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；恒大方面，自8月30日至10月8日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，全国住宅楼盘全部8.9折、全国商铺6折起，首付款可以分期，最低首付仅需5%；阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，按照区域的不同，制定出不同的降价策略。

04

恒大集团144.9亿元入股新疆广汇集团，成第二大股东

9月23日晚间，中国恒大（03333.HK）公告称，恒大集团与广汇集团在9月21日签订了战略合作协议，双方同意在汽车销售、能源、地产、物流等领域开展全面战略合作，充分发挥双方的资源优势进行资源整合，共同鞭策相关产业的发展。

公告内容显示，广汇控股股东承诺自投资协议书签署起7个工作日内，促成除广汇控股股东以外的现有广汇集团股东向恒大集团转让广汇集团23.865%的股权，总代价为66.8亿元。此外，恒大集团斥资78.1亿元向广汇集团增资，增资完成后，恒大集团将总计斥资144.9亿元，持有广汇集团40.964%的股权，成为该公司的第二大股东。

截至2017年底，广汇集团的税后净利润为39.42亿元。截至2018年6月30日，广汇集团的资产净值为269.64亿元。

截至2017年12月31日，广汇汽车建立了覆盖28个省、自治区及直辖市的全国性汽车经销网络，共运营800个营业网点，包罗737家4S店，其中超豪华、豪华品牌店面近200家，中高端品牌500余家，经销57个乘用车品牌。

05

2018年房企品牌价值均值达52.33亿元

中国房地产TOP10研究组通过对全国性房地产销售办事品牌企业进行深入研究，结果表白：2018全国性销售办事品牌企业的品牌价值均值持续增长，达到52.33亿元，同比增长18.23%。房地产销售办事品牌企业把握行业大势，加大城市布局及项目拓展力度，通过不竭优化与升级互联网平台，进一步扩大代理销售办事规模，同时抓住新时代发展机遇，聚焦资产运营领域，大力发展长租公寓等创新业务，为企业业绩创造新的增长点。

在交易办事与多元办事的协同发力下，房地产销售办事品牌企业营业收入及净利润稳步增长。2017年，房地产销售办事品牌企业营业收入均值为20.72亿元，同比增长18.81%，净利润均值为2.70亿元，同比增长14.89%。

值得一提的是，近年来房地产行业集中度加速提升，百强企业市场份额从2013年的28.4%快速上升至2017年的47.7%，综合实力TOP10企业市场份额从2013年的11.5%提高至2017年的24.0%，强者恒强趋势凸显。随着大型房企逐渐成为房地产市场的主力军，销售办事品牌企业更加重视对大客户的办事，纷纷强调大客户战略的重要性，并通过多种方式提升大客户的黏性。

06

取消商品房预售传闻 引地产股出现大面积下跌

上周开始发酵的取消预售传闻很快表示在证券市场上。昨天，港股市场上地产股出现大面积下跌。碧桂园跌幅一度超过7%，融创中国等也一度下跌5%以上。

昨天港股开盘后，地产股就一路走低，上午接连创下5%以上的跌幅，下午稍有缓解。业内分析，关于楼市取消预售制度的传闻，被认为是房地产市场的真正拐点。

上周，一份广东省房地产协会的内部文件在网络上疯狂传播，文件披露了“取消商品房预售”的重磅内容，行业及专家均对此事极为重视。

实际上，此文件只是一份协会向内部会员征求意见的通知。其中，广东省住建厅建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。广东省房地产协会相关负责人回应，取消预售一事还处在内部讨论阶段，取消或保留均未敲定。

专家认为，短期看取消预售制度的可能性不大，因为当下房地产市场依然是中小企业集中，龙头房企占比份额不高。如果当下取消预售，有利于资金宽裕的大企业，但也会加大行业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。

房产新视角

多地传出楼市降价消息，这次是真跌还是假摔？

来源：薛宇飞/中新经纬




北方某二线城市的刘阳（化名）比来频繁接到各个楼盘置业顾问打来的电话询问其是否买房，其中不少楼盘从未听过，这不禁让他开始犯嘀咕：房子是不是不好卖了？

这种情况并非个例。近日，北京、上海、深圳、厦门等多个热点城市相继传出楼市降价的消息，新房、二手房市场似乎都有降温迹象，此前备受关注的热点楼盘也不再火爆。难道楼市真的转冷了？

对于这个问题，业内人士的看法并不统一。有专家表示，这是楼市调整的开始，未来波及更多区域和城市，但也有不雅观点认为，这只是个案，不能代表整个市场。




降温 热点城市郊区盘定价松动

“凡是陌生电话，一小部分是保举理财产品，大部分是卖房的。”刘阳说，虽然几个他知道的楼盘并未明显降价，但已经出现了一些优惠活动。

刘阳还记得，9月中旬，一处位于南三环附近的公寓房开盘价从之前宣称的11000元~12000元/平方米降到了不足10000元/平方米，但之后价格又涨了回去。这两天，他询问该楼盘是否还有优惠活动，置业顾问没有正面回答，只是说让刘阳过去看看，“价格也给力，房子也给力”。

作为楼市风向标的北京也频现降价促销。位于大兴区南六环外的一处限竞房，政府最高限价42000元/平方米，一位置业顾问告诉中新经纬客户端，该楼盘主推89平方米的住宅，预计9月底开盘，相较于最高限价，一期住宅的售价在36000元/平方米摆布。

所谓限竞房，是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地，并开发的商品房项目。从北京来看，限竞房的销售情况不及市场预期。中原地产研究中心此前的数据显示，北京已经入市近万套限竞房，网签率只有不足20%，即便算上所有项目的真实销售，平均去化也不足40%。




在深圳，有媒体走访了十余个楼盘发现，看房的人数寥寥，多数楼盘只有三五组客户，与市场火爆之时不成同日而语。大鹏新区一个楼盘，目前在售93～124平方米的住宅，不仅价格较之前有所下调，还推出了分期首付为客户垫资。

上海宝山区罗泾板块某楼盘更是推出了“买房送宝马”的优惠活动。销售人员对媒体表示：“‘买房送宝马’这个活动涵盖了所有房型，赠送的车型为宝马3系、X1以及1系，具体车型视户型、楼层等略有差异。如果不选择送车，也可以折价抵扣到房款中，抵扣金额为20余万元。”

热点城市的二手房交易也趋冷。贝壳研究院8月份监测的重点13城二手房市场迎来更深度的降温，除成都成交低位小幅修复外，其余城市均环比下滑，且7城降幅环比扩大。




贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，调控加码之下，深圳、青岛、长沙及成都的销售均价已经下跌，武汉、南京、济南等城均价不变。重点城市入市需求乏力，新增客源量遍及降至年内低位。业主预期继续减弱，多城挂牌均价下跌，调价中涨价房源占比全面下降。在需求不济、预期松动的情况下，9月重点城市二手房市场仍不乐不雅观。

同策研究院首席分析师张宏伟对中新经纬客户端表示，热点城市郊区盘进行优惠促销或降价，只是楼市调整的一个开始，未来会有更多区域和城市加入。“之前市场比力热，购房人将目光转向了郊区盘，但现在他们又撤了回来，导致郊区价格开始下跌。”他说。

背离 官方数据显示量、价两旺




对于部分地区的降价现象，中原地产首席分析师张大伟有不同的看法，他认为，出现降价只是部分区域的个别楼盘，可以看做是市场的冲高回落，但整个市场的大部分区域并没有降价。

与一些地区出现降价相对比的是，官方数据却显示，市场的销售规模与价格仍在上扬。

国家统计局公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变换情况显示，67个城市新房售价环比上涨，北京、南京持平，仅厦门1个城市下跌。从数量上看，上涨的城市数量已经创下近几年新高。

涨幅方面，70城房价环比涨幅全面扩大，4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新房价格环比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。

销售面积和金额上，本年1-8月份，全国商品房销售面积突破10亿平方米，创下了历史同期记录，销售额8.9万亿元，比去年同期多出了超1万亿元。预计，2018全年的商品房销售额将会继续刷新历史记录。




对比官方数据也可以说明，房价下调只是个别案例，不代表整体市场，市场表示依旧不错。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从大趋势看，市场的量、价还在上涨，并没有完全降温。但由于数据反映的是全国市场，或许也与部分二、三线城市较为火热有关。

统计局的房价数据，是一个平均价格，并不具备本色的参考价值，不雅观察市场变化，还要看具体案例。

事实上，市场表示与官方或机构数据出现背离的现象并不罕见。网签数据滞后、阴阳合同的出现、地方故意压低网签价格等因素都会影响了官方数据的真实性，因此他也建议将所有房屋的交易价格予以公开，为市场交易作参考。

“虽然官方数据并不能完全准确反映市场，但至少从现在来看，市场还未转冷。”







冷暖 后市变化不雅观点不一

部分房企主动调整价格，与其资金压力有关。进入下半年，房企的资金压力更大，通过以价换量，也是为了快速回款。

房企融资收紧，偿债也逼近高峰，可想而知，销售压力将进一步加大。从本年7、8月份开始，市场就已经出现变化，只是现在愈发明显。而从现在到明年7~8月份，市场将呈现下降走势。

“不只是三四线城市，一二线城市也会转冷，降价销售的现象会越来越多。高价楼盘的调整幅度可能较大，刚需盘也会出现一些调整。”

虽然不认同市场已经出现转冷，但如果调控政策依旧持续下去，面对年底的资金压力，房企可能会在10月中下旬进行降价促销。

严跃进说：“预计到年底，市场交易还会有一波冲高，当然也要看各地政策是否松绑，不然，即便是冲高，也只是成交面积小幅增长。”

hymykcbin

跌不了，我们县城房价又上涨了百分之十几呀！

佘小全

泡沫破灭已经开始

SUPERMAN161

我都挂了一个多月了，降了20多万还是没卖了，根本就是有价无市，早知道5月份卖就好了，赔大了。

zmlczs520

现在有很多佰生电话打来，来推销房子的。

D调

保定地区，房价跌了三四千了，并且房子每有多少人买，

选泽

降到16年的时候可以买，三四线城市，

欧阳可强

现在哪有钱买房呀，主要讲究身体要紧，也不想买房了，怕冷了身体。

lee529342765

大伙都看出来了、没人买了！

qw3362135

降价是必需的