父母名下的房产如何给子女最划算？赠与，买卖，还是继承？

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在很多人家里可能会有多套房产，而受“限购令”影响，不少人打算将名下房产过户给父母或子女，以腾出“房票”再购入一套。
直系亲属之间进行房产转让一般是有赠与、买卖和继承，那究竟哪种转让方式最省钱？
在此，我们将把赠与、买卖和继承的相关事项进行罗列，并用例子再进行说明，便利大家进行对照。








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赠与/买卖/继承的流程和税费说明






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在直系亲属之间进行房产转让，需要明确的是，只有夫妻之间的产权份额变换（即通常说的加名字或者去名字）不涉及税收，其他的直系亲属之间产权的转让都会产生或多或少的交易税费。
赠与、买卖和继承，到底选用哪种方式？
建议从当前变换所花费的时间、成本与未来再出售时的成本两方面综合考虑之后再加以选择。
虽然，目前交易习惯，卖家都是谈「净到手」，但是因赠与或买卖两种不同方式导致未来交易税费的不同，也一样会影响到未来买方的交易成本，直接影响成交与否。
01 继承
省钱，但受限条件多
说到继承，它又分为两种，一种是法定继承(非遗嘱)，另一种是遗赠(遗嘱)。
按照国家税务总局的通知和批复，直系亲属间的继承是免征个人所得税、营业税和契税的。目前，主要需要负担支付公证费和工本费等。
而公证费用一般以接受益额必然比例收取，但各地又有所不同。
以杭州国立公证处为例，证明财产继承、赠与、接受遗赠收费标准：
按标的额累进计费：20万元以下(含20万)部分1%；20万元至50万元(含)部分0.8%；50万元至200万元(含)部分0.6%；200万元至500万元部分0.5%；500万元至1000万元(含)部分0.4%；超过1000万元部分0.1%。
个人普通住宅每平米45元收取；农村的农民自有住宅按每平米30元收取。
证明单方赠与或受赠，确认遗赠效力的，减半计收。5000元(含)以下小额继承免费。
如果是89平米住宅，公证费用仅需4005元。
不外，自2016年7月起，我国司法部已下发通知，继承、赠与房产办理登记事项可以不消“强制公证”了。但需要注意，省了公证费，却需要本身承担事后纠纷的风险。
在实际操作中，因为继承是遗产人身后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比力少。别的，如果继承的手续或证明文件不全，那么在房产过户的过程中还会产生很多困难。
02 赠与
费用不多，但转售成本较高
赠与的方式比力简单，一般需要办理公证，直系亲属之间的赠与只需缴纳印花税和契税，费用不多。
所属费用：3%契税+公证费+0.05%双方合同印花税
虽然赠与时所要缴纳的税费可能比力少。但这套房子如果面临再次转让，则所要缴纳的税费可能要更高。因为，受赠房屋在再次转让时，不能再核定征收个人所得税，而是需要按照差额(转让收入—住房原值—合理费用—转让过程中缴纳的税金)的20%来征收个所税。
当然，非直系亲属之间的房产赠与就没有增值税(5.6%)和个税免征了。
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目(以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额)缴纳个人所得税，税率为20%。
以杭州总价200万住房为例，增值税和个税两项总额需要近51万。当然，受赠方再度转让房产，个税也会低很多。
【注意】关于公证和上诉遗嘱继承一样，并不强制，但是在房产过户前，赠与人可行驶任意撤销权。而经过公证的赠与合同，赠与人撤销必需符合法定条件。
合同法第一百九十二条规定的法定撤销权为：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
对赠与人有扶养义务而不履行；
不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
03 买卖
省时省心，保障多
买卖是一种常见也是易操作的过户方式，只需签署买卖协议，随后到本地房屋产权登记部分申请房屋产权转让手续即可。
买卖过户的主要费用由增值税、个人所得税和契税三种。其中房屋满2年免征增值税；满5年且是家庭唯一住房免征个人所得税。
如果房屋条件够省税，符合限购政策，不如让父母把房子“卖”给子女。
要不要提前把房产转让给儿女?
虽然每年都要谣传一波遗产税开征，而新华社每年也都要出来辟谣，但是也有不少老阿姨老叔叔听说国外的遗产税高达20%以上，因此也有不少父母想在短时间内转让房产给子女。
父母当下转让房产给子女的优点在于，可操作性强，同时也消除了未来可能存在的遗产税的影响。但是如子女已经有其他房产，按照目前的二手房政策，在未来出售时的税费或者子女有再次购房意向时会存在不同影响。
若父母选择在当下短时间内将房产转让给子女，如果不考虑未来子女再次出售该房产成本的，则应按照房屋购入年限、目前市值、以及受让方是否存在限购等因素综合判断，计算买卖与赠与两种方式的成本以比力，选择成本较低的方式来进行变换。
就当前国内遗产税尚未开征的情况下，并除去可能存在的遗产纠纷，仅从当前的费用成本上考虑，通过继承方式转让房产花费最少，但正如前文所强调的，继承是基于被继承人已去世的前提，因此继承的发生于时间上存在不确定性，即子女不能即时取得父母房产。
最后，未来出售时的成本因受未来房地产税费政策、受让方家庭所持有的房地产数量变化等因素影响，不确定性较大，在考虑当前转让使用何种方式时适当考量即可，不建议以未来出售成本作为决策的重点考量因素。
诸位还是需要按照各自适用的情况，选择省钱，且要省心的过户方式。