房产知识大白话：容积率是个啥？

SUNSHINEhzl

容积率这个概念，相信买过房的人大多都听说过，那么大家伙儿有没有真正搞清楚过这个概念？这个东西对咱们买房到底有什么指导意义？

笔者还是一枚大四在校生的时候去某房地产企业实习，面试我的副总丢过来的第一个房地产专业问题就是“容积率知道是什么吗？”说实话，彼时的我是一脸懵X的。这啥玩意儿啊，课本里没教过啊！



后来，慢慢混成老油条，我也开始喜欢拿这个问题欺负新入行的，作为房地产从业人员，这个概念是基础中的基础，或许他可以轻松的背出答案：建筑面积与用地面积之比。但是，至于这个容积率怎么用，就不见得人人都答得出来了。这个时候我喜欢给他们出一道考题——“假设现有一块待开发净地，用地面积1平方米，容积率为2，绿地率50%，现在想把容积率做满，试着规划下这个房子该怎么盖？”有意思的是，很多人这个时候又懵X了，即使他可能已经在房地产行业做了三年五年的，一样不知道怎么回答。

归根结底，我认为我们房地产行业，尤其是销售一线人员的从业门槛还是太低，入了门的又不注重专业知识的学习、积累和储备，要知道现在很多置业者买房已经买成专家了，而我们的置业顾问的专业知识储备甚至还不能应付这些“买房专家”。再一个，很多“买房专家”也实属知其然，不知其所以然，一听到这个楼盘的容积率高就直摇头。

那么问题又来了，这个容积率，到底是高了好，还是低了好呢？还是以我刚才那个考题为例，我们慢慢抽丝剥茧，细细分析这个“容积率”！

1、用地面积1平方米，我们把它想象成一块1*1米的正方形土地。



2、容积率为2，要做满。就要用地面积乘以2，（公式：用地面积*容积率=建筑面积）即1平方米*2=2平米，这是建筑面积。



3、1平米的土地怎么盖出2平米的建筑呢？答案很简单，盖两层，每层1平米，两层2平米。



4、现在又遇到一个指标限制，绿地率50%，也就是说有一半的土地要建成绿地，两层小楼砍掉一半，砍掉的一半再往上盖，现在就成4层小楼了。每层建筑面积0.5平方米，4层*0.5平方米=2平方米建筑面积。很好，容积率2还是给做满了。



这个问题解决了，相信大家对这些基础的不能再基础的概念也有了初步的了解。所以，这个时候很多人会简单的认为“原来容积率越高，这个小区的楼越高啊”，这个想法也对也不对，为啥呢？我们看一个案例。



看到了没？这个项目的规划就很有意思，超高层和别墅两个极端产品进行搭配，形成了鲜明的对比，开发商为啥这么干呢？为了做出高端产品的同时，做足容积率。

简单讲，这个项目的容积率为2，绿化率为50%，如果做满大家可以预估下，是不是就没法做别墅了？但是，没有高端产品怎么支撑项目的高端形象呢？那就上别墅产品，容不下的建筑面积都堆一起，就变成了别墅后面的超高层。（别问我这个项目是哪个，问了我也不说，毕竟开发商也没给我广告费对不对？哈哈）

讲完这个，大家也就该明白了，容积率高低对你所选择的住宅有关系还是没关系呢？就这个项目而言，如果你买的是别墅，哪怕这个容积率是3，也和你没关系（当然，住宅单价肯定要高上去了），如果你买的是高层，容积率高也就意味着你住的楼必然会很高。就这么简单！开发商盖房子考虑规划时不会把重点放在某一种产品和某一栋楼上，而是着眼于项目整体的搭配，这里面要考虑的问题很多，远远不止容积率这一个方面。

说了这么多大家可能也发现了，看似简单的一个小概念，如果发挥出来抽丝剥茧的讲，还是能学到很多东西的，基础的东西搞清楚了，买房子也不至于被开发商牵着走，遇到侃侃而谈的置业顾问也不会心慌了，遇到学艺不精吹牛不行的还能直接怼他，怼他，怼他，想想还有点开心呢是不是？