现在买徐州的房子，会不会成为“接盘侠”？

陈辞滥调

中央坚持房住不炒、徐州出台限制性新政、楼盘备案价格受限、新房价格迎来罕见下跌...这些，似乎都在预示着徐州的房价高涨势头难以为继，不少人便认为徐州房价大幅度上涨的可能性已经微乎其微，以后房价即使不跌，也只会跟随通货膨胀的速度温和上涨。

如果按照这个思路推演，那么现在在徐州买房，就相当于买在高位，用直白点的话说，就是成了市场的“接盘侠”！

但问题是，徐州的房价真的会按照这个思路发展下去吗？徐州的房产市场还能否“逆势上扬”？

一、短期看政策！限价一时爽，一直限价一直爽！

房住不炒无疑是全国房地产市场的主旋律。

不过大政方针虽是“房住不炒”，但如果房价是在真实的居住需求所产生的购买需求的推动之下出现了持续上涨，那就不能归属于“炒房”范畴。




另外，在坚持“房住不炒”的同时，还有一个容易被大家忽视的说法叫“因城施策”，这一点就是要尽力确保每座城市都能够拥有与其发展势头相匹配的房价水平。

徐州作为淮海经济区的中心城市，发展空间无疑是广阔的！

但由于近年来徐州房价表现太过抢眼，在房住不炒的大背景之下，政府出台了相应的限制性政策，如此一来，各大房企就如同被压在五指山下的孙行者，纵使身怀万般本领，也难以撼动“嘛咪嘛咪hong”的威力。

于是，一个接一个的热门红盘出现了备案价低于放风价的现象。




虽然政策在短时间内按住了房价上涨的势头，但“低价房源”却激发了买房人更猛烈的购房欲望。市场需求持续上涨，优质的新房供应却又有限，抢不到房的买房人要么持币等待，要么去买二手房，总之，市场的热度并没有因为限制性政策而降低。

如果有一天开了政策的口子，房价会怎么样可想而知。

但不论如何，在新政限制之下的徐州房价短期内确实难以大幅上涨。

二、中期看土地！核心城区供应有限，涨价顺应市场规律！

从市场规律来看，只要土地供应充足，地价就不会疯狂上涨。

不过，土地供应量的多少，并不能简简单单地以供应地块数量来判断，比如上海每月土地供应多达七八十块，而徐州则仅有十余块，但这并不能说上海的供应量充足、徐州的供应量不足，因为每座城市房地产市场的发展需求不尽相同，所以土地供应的多少并不能简单地“量化”。

在土地供应方面做得比较好的当属湖南省会--长沙，当土地的供应量足够满足市场实际需求的时候，地价自然就失去了大幅上涨的市场基础，进而使房价维持在“合理”区间之中。

如果徐州借鉴长沙的相关经验，能不能行得通呢？

现在可能还不是时候。




长沙作为省会城市，在城市量级及发展水平上均领先于徐州。对于徐州来说，如果能够将城市外围的充足土地储备投放到市场上，那么无疑会极大满足市场的发展需求，但反观现状，出让的土地几乎还都是围绕在城市核心圈范围内，并没有向四周延伸太远。

究其原因，是徐州当前对周边的辐射能力有限，即使城市数公里外的地价、房价再便宜，也难以吸引开发商和买房人为之买单。




目前徐州正在致力于改变这一现状。比如S1、S2、S3、S4这四条放射状轨道交通的规划，如果能够顺利建成投运，必然会带动沿线土地价值及其吸引力的提升。

但即使一切顺利，这也都是几年以后的事情了，在这期间，徐州城区内的地价大概率会持续上涨，这从今年以来的几场土拍便能得到印证。

只要地价涨，房价就会跟着涨，这是市场规律！

三、长期看人口！给年轻人一个机会，就是给房价一个机会！

这里指的人口，重点是人口增量，关键是年轻人口的增量！因为只有年轻人持续增加，购房需求才能得以保障，房价才能屹立不倒。




而一座城市年轻人口的增量，主要有两大来源，一是自生性的，二是外来性的。

所谓自生性的，就是由这座城市的生育率所决定的，并且是由20多年前的生育率决定的。从全国范围来看，生育率下降是不争的事实，所以指望自生性年轻人口增量来支撑房价无疑是不太现实的。

徐州也不能例外。

因此便只能“押注”在外来性年轻人口增量上，这就是各大城市“抢人大战”的原因之一。

在吸引年轻人口方面，徐州这些年也一直都在努力中。比如办设更多高水平的大学、引进更多新型产业，打造产业集群、出台人才招引政策等等，这些动作，肯定会产生实际效果。




有人总说徐州房价太高，根本引不来年轻人，但我认为，能否吸引年轻人的关键点在于能否为他们提供实现人生价值的机会，为什么那么多年轻人大学一毕业就直奔苏州、南京？难道那里的房价比徐州低吗？

是因为他们知道那里有机会！

说直白点，一座城市只要能给年轻人提供“挣更多钱”的机会，就能对年轻人产生吸引力。（只要工资够高，房价根本不足为惧！）

而在这一点上，徐州确实还有一段路要走。

结语

分阶段来看，徐州房价短期受政策影响，备案价格被牢牢限制，想要大幅上涨确实不太可能；

中期来看，市区范围内的土地储备并不充足，外围的土地供应受限于交通发展，整体供应量应该会低于市场实际需求量，地价上涨仍是大趋势；

远期人口吸引力虽然难以比拟一线城市，但徐州城市的发展潜力也是有目共睹，对年轻人口的吸引力势必会与日俱增，在不断涌入的年轻人口的“拱卫”之下，徐州房价一定会朝着与淮海经济区中心城市这一城市地位相匹配的水平发展。

总的来说，现在谈论徐州房产市场“接盘侠”的话题确实还为时尚早！