房价上涨周期结束 房地产市场再临标的目的选择

季希若

A股在欢呼。2月25日收盘，A股三大指数涨幅均超5%，上证指数收涨5.60%，报2961.28点，又快站上3000点的山头。26日早盘，多只地产股依然延续上涨行情。

股楼素有联动效应，截至目前，楼市还在春节后的交易气温回升阶段，静默如谜。

在过去的一月，市场上出现了一些信号，先是北上深广四个一线城市二手房价出现下降，31个二线城市的二手房价同时由升转降，真正结束了过去40个多月来的上涨行情；二是百强房企1月销售额增速转负，同比下降2.6%，比拟于去年58.4%的增速大幅下滑。

然而世界是多样的，市场是复杂的，在交易端转冷信号灯亮起时，1月全国首套房贷款平均利率出现轻微下降，开发商也感受到融资成本减少的实际利好。

大湾区规划落地后，珠三角局部市场略有异动，但放眼至全国范围，依旧是长夜当空。

房价上涨周期结束

崭新的2019年到来了，但1月的数据未给房地产市场带来新的希望。

国家统计局最新发布的数据显示，1月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅别离比上月回落、持平。

但由于网签时间滞后、主要城市受限价影响等因素，新房市场参考价值不大，能反映市场交投实况的数据往往是二手市场。

与新房市场价格上涨相反，二手市场却打开了下行通道。4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，其中北京、广州和深圳别离下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。

这是一个重要的不雅观察信号，持续了超45个月的房价上涨，确立进入下行周期。

31个二线城市二手住宅销售价格下降，叠加一线城市下调，这是近45个月首次出现的情况。而本轮房地产市场逐渐止跌是从2014年9月30日开始，到2015年3月30日政策开始酝酿上涨，表现在房价指数上最初是从2015年4月开始，一线城市上涨，二线城市也止跌。

一线城市从领涨到领跌，承载一线城市外溢需求和地方购买力的二线城市的上涨周期走到尾部，可与之结合相看的是房企1月的销售业绩。

1月百强房企全口径销售额达到6610.7亿元，同比下降2.6%，比拟于去年1月58.4%的同比增速大幅下滑，其中百强房企权益销售额为5088.5亿元，同比下降8.6%。分级别来看， Top10、Top 20、Top 50房企同比增速别离为-14.9%、-10.6%和-6.3%， 而大型房企由于基数效应整体增速下降更为明显。

一二线市场的数据表示不抱负，直接导致上市公司的销售业绩出现波动。而价格层面，一家内房公司总裁对第一财经表示，怕是市场要经历一段时间的横盘。这种横盘，有市场本身作用力，也有限价因素所在。

至于结束日期，一看信贷政策，二看行业政策。习惯收割的房企，现在也要学会习惯等待。

横盘时代

在市场数据一片悲不雅观的同时，有变量正在潜行。

先是信贷层面，在2018年12月之后，全国个人首套房贷款平均利率下降0.35%至5.66%，对信贷政策最为敏感的北京平均利率也已连续两个月下降，1月回落2BP至5.43%。

除极个别的高息融资外，房企也遍及反映出融资成本的减少，资金面更宽松。1月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，无论是债权融资、股权融资总额达到近一年历史新高。

上述内房公司总裁透露，目前房企整体资金压力有所缓解，房企融资的闸门处于开启状态，拿开发贷为例，利率从上浮30%下调到上浮20%甚至15%。

政策层面，个别前期过于严厉的城市，在一城一策的思想指导下，开始对政策进行调整。

安徽阜阳在2019年后挂出的土地出让公告均取消了限价条款，而此前土地出让条款中则要求竞得人所开发的商品住宅备案均价原则上不得高于同一区域、同一类型、同一品质当月备案均价。

一名负责研究行业政策的房企人士表示，“‘一城一策’将是2019年房地产市场的特点，部分城市对前期政策作出调整符合一城一策的政策标的目的，地方政府要维护楼市的平稳健康，防止大起大落，但还要发展。”

而大湾区规划落地，尽管众多执行细节尚未出台落实，但基于都市圈和湾区整个区域未来产业前景的看好，部分企业对其加强布局。

3月将至，楼市小阳春会来吗？结合当前市场实况和历史周期判断，中信建投分析师刘璐预测，基本面下行周期还将持续近2个季度。