楼盘点评｜第12期：城东2大纯新盘即将入市，价格战打起来

陈辞滥调

导读

一个区域若被集中投放大量利好，势必将带动区域的房地产开发及板块价值提升，目前最明显、成功的案例无疑是城东板块。按照目前市场上的情况，城东板块已然是徐州的“富人聚集区”之一，想要趁着“金九银十”抓住这一波上车的机会，其实还有不少选择。笔者搜集了目前城东板块的部分纯新盘，且对每个项目进行简评，看看你最中意的那家，是不是最值得购入的。



属于城东板块还未上市的纯新盘：新盛2019-42号原构件厂地块、中梁百悦城、华润半山悦景、保利水沐堂悦、碧桂园2020-33号原坝山热电厂地块。

D1 新盛2019-42号原构件厂地块



这宗地块是新盛在去年10月29日以底价4.3亿元拿下的，成交楼面价仅4113元/㎡。按照出让条件，该地块需建设住宅建筑面积的50%且不小于50800平方米为定销商品房以及街坊中心。



和碧桂园的地王速度相比，新盛可谓是不慌不忙。过去十个月了，这块地目前还是杂草丛生，没有一点动工的迹象，估计已经被大众忘得一干二净了。据了解，现在新盛的注意力全部集中在上东时代，新地基本上都还没有动。



点评：这块地其实和铜山的铂悦府有点相似，地段和配套都还不错，但是一路之隔一条街都是破旧的老房子，路面坑坑洼洼，实在没有任何好感可言。项目本身还带有定销房，这对购房者来说，可能还会是个扣分项。

该地块北侧的珑郡上院也差不多，含有部分定销房，和新盛的地块比起来，唯一的优势就是距离和平路更近些。珑郡上院的部分楼盘已经封顶，还有部分洋房在售，均价在1.8万元/㎡左右，对照珑郡上院，后期新盛的地块入市，均价预计也不会相差太大。

说到这里，板块内在售的红星云龙金茂悦，它不香么？



D2 中梁百悦城

中梁百悦城，也就是2019-51号农科院及周边地块，是中梁在2019年11月1日以8.97亿元拿下的，综合楼面价2382元/㎡，地块规划为居住、商业和科研。

由于百悦城是由四块地组成，所以每块地的容积率和配套也各不相同。A地块是住宅区总户数为992户，基本以18层中高层为主，配建有幼儿园及农贸市场。C地块则是纯住宅用地。



B地块位于项目整体的中心位置，主要以商业街与办公楼为主，涵盖有电影院、大型商超以及综合街区；D地块是政务及科研中心。



现状： 徐州百悦城目前验资中，验资金额10万。预计近期开盘，首开8、11、15、16#四栋，均为2梯2户，均价2万元/㎡。

点评：百悦城位于云龙万达商圈的核心区域，坐享醇熟的商业和交通便利，自然是市场上的焦点，吸引了不少购房者的目光。项目本身没有什么问题，周边也没有竞品，如果购房者能看得懂徐州土地市场，2万+的房价放在东区，真不算贵。

D3 华润半山悦景、保利水利水沐堂悦


说到半山悦景，就一定会有人拿水沐堂悦来作对比。



水沐堂悦工地实景图

2019年11月19日，拿下了东店子A地块（保利水利水沐堂悦），总价11.99亿，最终成交楼面价5337.41元/㎡。

2020年2月26日，华润以总价12.27亿元摘得2019-68号东店子B地块（华润半山悦景），成交楼面价11258元/㎡，溢价率36.32%。



半山悦景工地实景图

水沐堂悦比半山悦景早3个月拿地，两宗地块的楼面价却差了5921元/㎡！不少人都说，保利高远见，自从华润拿地的那一刻，保利就躺赢了。

其实，在2019年年底，很多房企都是对东店子A地块这一“肥肉”有心无力。当初东店子A地块起始总价11.1亿元，是2019年主城区出让涉宅地块中总价第5高地块。据了解，东店子A地块在挂牌前关注度颇高，但由于地块出让时间一再推迟，在年底房企普遍缺钱的情况下，这才让保利捡了个大便宜。之后东店子B地块出让，这就激起了众多房企拿地的积极性，报价252轮才分出结果。

现状：华润半山悦景的售楼处预计在10月底公开，目前正在验资，验资金额80-100万，预计11月底开盘；

保利水利水沐堂悦目前的104-126㎡高层，132-142㎡洋房正在定存中，洋房放风超2万，预计9月开盘。



点评：从东店子地块的施工现场来看，华润目前还在清理场地，而保利的动作还是挺麻利的，楼栋的地基已经建成，小区雏形已现。同样的地理位置，不一样的拿地楼面价，只希望保利的产品质量不要辜负大众的期望才好。

D4 碧桂园2020-33号原坝山热电厂地快

7月14日，2020-33号原坝山热电厂地块，被碧桂园以15.03亿摘得，激战292轮，溢价90.74%，楼面地价12411.7元/㎡，成为继原华东机械厂D地块、大龙湖BC地块和大龙湖西南A地块之后徐州史上第四贵楼面价。



值得一提的是，碧桂园在拿地一个月后，该地块的整体规划就公示了。说到碧桂园的“快"，不由得让人想到了碧桂园从前那高周转模式。但是现在的碧桂园已然不再将“快周转”作为主要考核指标，但惯性还是让其比同行的效率更快一步。至于后期项目如何，还是挺值得期待的。

根据场地可以看见，现在已经有大型机器进入场地开始施工了，不少人都感慨这也太神速了，估计是徐州史上最“猴急”的地王了。



点评：从区域配套和交通上来说，这块地最大的优势就是距离规划中的大郭庄片区较近，据了解，大郭庄板块将会打造成连接新老城区的中央活力区，即“徐州版外滩”，后期发展潜力巨大。

而地块周边目前也没有什么新盘在售，几乎没有竞争力，碧桂园想要尽快入市的心情还是可以理解的。另外，在这周边值得投资的即地块对面的林安小镇，目前还剩少量SOHO在售。



林安小镇实景图

周边二手房价格已经不低了，距离地块不远处的华润橡树湾、云龙华府、金洋紫金东郡等小区，目前的二手房挂牌价均在1.6-1.8万元/㎡。

写在最后：目前城东板块的最低门槛是在1.8万元/㎡，本次盘点的纯新盘放风价基本上都是在2万元/㎡左右，对于想要入驻徐州东区的“穷人”来说，这个价格确实有点让人泪奔，不如去看看东湖新城板块、凤凰山板块有没有可以捡漏的。而对于“富人”来说，选择还是挺多的，想要洋房的话，可以考虑东店子的华润和保利两个项目；想要出则繁华的，可以看看百悦城；想要“外滩”生活的，不妨等等碧桂园。