上涨不断，又出了地王！徐州楼市可能要挨棒槌

醉生三世生d

作者：公子不悔

01

有人星夜赶科场，有人辞官归故里。人生分化如此，楼市分化亦如此。
有的城市偃旗息鼓，需要救市，比如最近的四川达州、吉林四平、湖南张家界、云南昆明、江西南昌等等。
有的城市因为调控加身，需要作出表率，行情也暂告一个段落，比如深圳、上海、北京等城市。
有的城市则依然热火朝天，甚至出现地王。典型如珠三角的佛山以及今天要专门说到的长三角徐州。
4月9日，佛山推出顺德陈村地块，被华润置地以64.5亿元，折合楼面价22330元/平方米，捅破了天际线，溢价率高达106%。这是继3月份出地王后，佛山的又一个地王。
4月12日，徐州铜山区推出一块住宅用地，经过了377轮竞价之后，被融创在徐州的马甲公司以10.16亿元拿下，成交楼面价11839元/平方米，刷新了铜山区云湖板块的天际线，溢价率高达90.62%。
在调控满天飞的当下，地王出世很不应景，很违和。佛山与徐州，何以敢如此嚣张？
佛山是被推上位的。
珠三角的火热逻辑线非常清晰，去年深圳火热，然后带热了东莞，东莞领涨全国。然后投资客们发现广州主城区还非常便宜，岂能如此，于是大举进入广州，广州一片卖座。深圳、东莞、广州进入调控，佛山便成了最靠近火热地区的洼地，于是佛山主城区迅速开启补涨模式。
如此看来，佛山距离调控也不远矣。
02

徐州这座城市很特别。作为一个普通地级市，它居然能够成功穿越调控周期，连续上涨了近60个月，成了一朵傲霜斗雪、迎寒而开的梅花。



数据：国家统计局
直到去年10月份升级调控，才平息了一阵子。
不过，需要说明的是，徐州的上涨模式有别于深圳、东莞、佛山等城市的跳涨模式，徐州走的是慢牛。涨幅不大，温水煮青蛙，煮了几十个月，才迎来了调控一声问候。
去年十月，徐州五部门联合下发了《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，明确提出：

坚持“一区一策”精准调控、商品住宅备案价格一年内不得调整、不得强制购房人进行升级装修等八项政策。

简单一句话，新房限价一年不准涨。同时还规定：

市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品房和二手房）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易。
市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，权属登记未满3年或新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。

徐州房价上涨，是有人口与经济基础的。
徐州地处苏北，位于淮河以北，属于北方城市。由于远离长三角核心城市，徐州很难享受到大城市的辐射。
饶是如此，徐州凭借着自己的产业优势和传统交通优势，依然将自己打造成了非省会10强地级市。
在产业方面，它是传统的重工业基地，是国家新型工业化装备制造产业示范基地、国家新能源产业基地。



交通方面，在火车时代，徐州手握京沪、陇海两大干线，是重要的交通咽喉。进入高铁时代，虽然徐州被边缘化，但在地级市中，交通优势依旧明显。
过去几年，徐州的经济与人口增幅都非常不错，丝毫不输于其他省会地级市。



数据：徐州统计局
可以看到，从2016年至2020年，GDP增长了26%，资金总量增长了66.4%，几乎翻倍。人口增长了十多万。
人口和经济是楼市基石，徐州拥有良好的经济与人口基本面，这是徐州能够持续上涨的关键因素，也是决定这座城市未来仍旧价值的关键。
正因为徐州有良好的人口和经济基本面，去年年初徐州地铁二期规划获得批复。
03

上面已经说到，这个时段爆出地王，与当下的频频调控氛围很违和。佛山和徐州，都随时有可能会遭遇调控加身。
那么关键问题来了，徐州还能买房吗？
我的观点是，当然可以，无论自住还是投资，都可以买，当然最好锁定主城区，如新城区、云龙区、鼓楼区。自住就不用多分析了，来说说投资。
现在投资，都必须做好长线投资的准备，因为包括徐州在内的很多城市都限售，买到手需要几年之后才能卖出。
考验一座城市能否投资，主要看这座城市能否穿越调控周期。徐州去过四五年的房价慢牛，已经证明了它的抗击打能力。
徐州的房价涨幅很慢，不是跳涨，是管理层想要的走势。管理层调控楼市，不是想让房价大跌，而是不希望它大涨，希望中心城市的房价，在自身经济与人口正常推动下慢涨。
徐州正好走出了期望的走势，所以即便后续徐州遭遇调控，应该也不会太严格。
至于徐州的潜力，在本号之前推送的《哪些地级市可以买房？这10个城市绕不开！》文章中，已经说得很明白。



数据：各城市统计局
2017年，管理层批复了《徐州城市总体规划（2007-2020）（2017年修订）》，国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位予以明确认可。



在孤立无援的苏北，徐州已经成长为了辐射一方的中心城市，如果做个大胆猜想，假如未来全国做一个大的行政区划调整，将淮海地区设立省级行政单位，那徐州肯定会是省会。
现在的徐州，虽然不是省会，但已然具备了省会的实力。

在彭城

徐州还能买房吗？
我的观点是，当然可以，无论自住还是投资，都可以买，当然最好锁定主城区，如新城区、云龙区、鼓楼区。自住就不用多分析了，来说说投资。
现在投资，都必须做好长线投资的准备，因为包括徐州在内的很多城市都限售，买到手需要几年之后才能卖出。
考验一座城市能否投资，主要看这座城市能否穿越调控周期。徐州去过四五年的房价慢牛，已经证明了它的抗击打能力。
徐州的房价涨幅很慢，不是跳涨，是管理层想要的走势。管理层调控楼市，不是想让房价大跌，而是不希望它大涨，希望中心城市的房价，在自身经济与人口正常推动下慢涨。
徐州正好走出了期望的走势，所以即便后续徐州遭遇调控，应该也不会太严格。

在彭城

徐州是长三角的吗

在彭城

卖房子就直接说是了，还搞个财经啥的忽悠人

在彭城

很有道理，管理层不让你跌，慢涨就是趋势！

在彭城

高房价，苦的是老百姓

在彭城

徐州的房价至少还得3倍

在彭城

下一个抓的就是你

在彭城

分析的很客观。

在彭城

变相吆喝卖房