土拍变天！溢价率不得超过15%，徐州第二次集中土拍恐“有变”

半梦半醒L

下半年的楼市注定热闹非凡。仅过去一个多月，接二连三的调控政策几乎没有给楼市任何喘息的机会。


二手房指导价、针对金融端的政策，限制二手房贷款额度、限制银行的个人住房贷款比重、减少银行给地产商的融资，三道红线、40%政策、楼盘上市备案价政策……各城市陆续出台的调控政策，关乎每一个人。


刚刚，一向火热的土拍市场，“天”也要变！

壹

土拍变天！
溢价率不得超过15%！

近日，自然资源规划局对新一轮集中供地发布4点新规！大概内容可以总结为以下四点：


土地竞买方必须要有房地产开发资质；
关于竞买方资金来源：竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；
单宗住宅用地溢价率不得超高15%，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。严格控制楼面地价新高；
在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。


我们来一条一条地看这些细则。


首先是第一条，规范拿地企业的房地产开发资质，没啥毛病。


第二条也没少毛病，“严查资金来源”即防止各类信贷资金违规流入房地产市场，从而影响调控预期以及房地产市场的健康发展。


第三条是重点。单宗住宅用地的溢价率不超过15%，这就是在帮助开发商控制拿地成本了。


徐州第一次集中土拍溢价率上限是50%，拿地成本高，加上新房的价格被严格限制，所导致的后果就是房地产市场现状变成：开发商拿地是“找死”，不拿地是“等死”。


第四条，同样是在为开发商“减负”。因为比起明显的溢价率的限制外，“竞配建”等也是一种“隐形”溢价，会有抬高实际地价的后果。


说白了，优化土拍规则，从源头上控制地价从而进一步控制房价，才能完善落实长期有效的房地产机制。

贰

延期！
不少城市二次集中土拍已中止！

据统计，22个集中供地城市中，已有11个城市公告了第二批集中供地计划。苏州、深圳、青岛、长春、杭州、济南、天津二批次起始楼面价，较首批次均有一定幅度上涨。







但新规一出，青岛公示的第二批次集中出让的100宗土地拍卖活动因故"中止"。再次实施公开出让时间以届时公告为准。







不仅青岛中止第二次集中土拍，深圳、天津、惠州也出现了土地出让中止或延期的公告。新规之后，立刻做出调整。


在“控地价、降房价”核心之下，未来“地王”估计将会绝迹。

叁

未知！
徐州二次集中拍地即将入市！

也在最近，徐州市土地储备中心公布了《徐州2021土地推介手册》，第二次集中拍地将有33宗地块集中出让，其中涉宅地块共23个。里面不乏新城区，市中心等热门地块。







回看徐州6月25日的第一次集中土拍的20宗地块，供地平均溢价率为29.63%，接近15%的溢价率的两倍，仅有1块溢价率低于20%。而溢价率超过30%的地块共6块。


要知道第一次土拍的溢价率上限定为50%，虽都没到上限，但并不意味着第二次就不会“变天”。







7月29日徐州被住房和城乡建设部重点约谈，纳入房价重点检测城市之一。好像也意味着再次调整终究还是要来。


小编估测徐州2021年徐州第二批土地出让会做适当调整，参考其他土拍延期城市的首次集中供地的溢价率及土拍规则的变化，徐州集中供地的初衷仍然在于“稳地价”和“稳预期”，在保证土地能够顺利出让的情况下，避免土地市场出现过热的局面，实现地价的基本稳定，以落实“房住不炒”。


编后语：新规的出台，在一定程度上对开发商有利，但在本质上并非是让利于房企，“控制地价、抑制溢价”才是根本。


至于徐州的第二次集中土拍是否也会将溢价率控制在15%，咱们拭目以待吧。