新“上三区”和“荒三区” 天津市区的楼市靠谁来救？

_从零开始

天津的楼市在近年来的楼市调控中，“稳”了很多，无论是房价、开发商的节奏、还是购房者的心理预期，都更加理性了，但是对于市区来说，楼市的属性，依旧带有一丝独特的意味。

市内六区的公共资源丰盛，公共交通体系发达、医疗、教育资源优秀、商业、娱乐配套繁华，对于一套房产来说，市区这一标签代表了太多的附加值。所以，无论是天津土著，还是外来人口，市区通常都是自住类需求的最优选择。

在售

但是，目前市区的新房市场其实对于购房者来说并不十分友好，这种“不友好”其实首先并不是表示在房价上，而是供应层面。我们先来看看市区楼盘的在售情况：

市内六区始终少有新盘表态，因此“补货”的速度一直龟速，但在2018年里确实是出现了一些新项目的，河东、河北、红桥都陆续出现了几个“新面孔”，但和平、南开，仍旧是“房荒”重灾区；河西虽然有必然量的楼盘在售，但是也以老盘或是公寓产品居多，新鲜血液也很匮乏。

下表为市区一些比力重点的楼盘的在售情况：



从上表中我们可以看到，市区虽然在售盘量不少，但是除了部分早期大体量盘和近期新开的全新项目以外，很多楼盘虽然处于在售状态，但是通常在售的也是仅剩“少量”房源罢了……

从成交的数据上其实还是可以佐证到这一点的：



整个市内六区，在2018年8月份新建商品住宅共计成交529套，销售面积6.26万㎡，其中河东区成交套数最多，为144套，占市区总成交套数的27.22%，销售面积1.69万㎡；河西区销售面积占比居首，占市区销售总面积数的27.48%，销售面积1.72万㎡；河北区紧随这两区之后，共计成交房源117套，销售面积1.21万㎡。

以上三区为市区成交的“上三区”，下面来看看三个“房荒重灾区”：

和平区“双低”整个8月只销售了房源17套，销售面积0.17万㎡；南开区月成交套数也仅为48套，销售面积0.6万㎡；红桥区也没好到哪里去，共计成交61套，销售面积0.87万㎡。

这个数字已经很“冷清”了，但是，伤人的还在后面……来看看成交均价：



对于这个均价，今天在这里也顺便解释一下，之前就有不少小伙伴质疑过，为什么南开、河西的均价这么低？因为这些区域内成交的房源里面，有不少都是公寓类产品，本身货值就低，加上成交套数少，就拉低了区域价格。

所以……get到点了吗？这些区域傍边，除了红桥、河东的成交相对来说是以商品住宅为主以外，其他各区的住宅其实成交的非常少。

那么市面上真的就没有“指望”了吗？或许下面这些地块可以给你一些缓解

土地

目前已知规划的这些地块傍边，产品配置非常相近，几乎都以洋房、小高为主，搭配少量高层，且套均面积都不小，可以说未来市区的这些新项目都将主打低密、改善型产品。

河北国印纺机地块

中国铁建于2017年12月20日，以最高限价32.4亿、楼板价约30423元/平米竞得该地块。目前案名已经公开：中国铁建西派国印，这是目前市区表态最快的一块地。

西派国印项目为中国铁建地产产品系“西派系”4.0升级产品，也是全国第九座西派产品。按照规划图显示，项目整体共12栋，规划建设“高层+小高层+洋房”的组合。地块北侧及东侧组团为22-29层到顶的6栋高层产品；中心组团为6栋6-7层到顶的洋房和11层到顶的小高层产品。





红桥孟春里地块

别的一块案名已经公布的地块为2017年11月成交的孟春里地块，案名定为九和府，当时成交楼面价为19556元/平米。

项目整体由10栋24-34层到顶高层、30栋4-7层洋房、类别墅产品组成，高层集中分布在社区外围线上，相当于把低层住宅半包抄在内部，且低层建筑楼间距相对更大，居民健身场地、组团绿地等社区公共活动空间，也大多设置在低密居住组团内。



红桥油脂厂地块

与九和府同属红桥区的油脂厂地块，规划也已出炉。该地块是于去年7月，首创以总价24.45亿（折合楼面价30563元/平米），额外配建棚改安设房建筑面积2.4万平方米的代价竞得的。

从规划图中可以看出，该项目规划有5栋6层的叠拼及4栋14层到33层的高层，为一个低密度的居住社区。其中，住宅指标显示，油脂厂项目地上住宅规划总体量约7.5万平米，规划居住户数562户，容积率2.07。

相当于套均130㎡摆布的户型面积段，标识表记标帜着这个项目未来将主打改善。



迎水道A/B地块

另一块配建棚改安设房的地块，为迎水道地块，其中

迎水道A地块：于2017年8月30日被保利竞得，总价56.5亿元，折合楼面价38149元/平米

迎水道A地块：2017年9月1日，天房以配建棚改安设房7000平，总价30.72亿元、折合楼面价48000元/平米竞得

两宗地块被规划苑中北路一分为二，西侧为A地块，东侧为B地块，目前，天津地铁3号线沿迎水道地下通过，未来将在A地块中新建王顶堤站新出入口。

以A地块为例，按照规划图中显示，A地块规划共14栋住宅，其中9栋洋房（6、7层到顶），2栋小高（15、17层到顶），3栋高层（23、30、31层到顶），按照；此外还配建有2栋办公楼（不得建设公寓）、1栋商业裙楼（951平）、1座幼儿园。因此，该地块未来作为改善型高端住宅的意图已经非常明显：14栋住宅，住宅总建面近11万平，690套房源，套均面积已经接近160平，以洋房为主；预计未来还会以情怀卖点加持……至于楼盘价格……38149元/平的楼面价、房管局的限价套路、周边无在售新盘价格参考（鲁能公馆二手房大约在6、7w），它的价格能开到多少钱，这个猜想想必是未来一段时间内大家喜闻乐见的话题了……





天大双峰道地块

看完了南大来看看天大，这是别的一个有情怀的地块，也是别的一个“地王”，于2016年11月9日，以总价47.7亿、楼板价约56095元/平米被金地竞得。

从规划内容显示可以看出，该地块主要以洋房和高层为主，住宅楼座位于地块东侧，西侧一角集中安插规划中的幼儿园、公建等建筑。

从图中细节展示，该项目住宅部分主要规划为7层、10层洋房及30层以上的高层，为一个低密度的居住社区。其中，住宅指标显示，双峰道项目地上住宅规划总体量约8万平米，规划居住户数478户，户均约150㎡以上。



正荣制本厂地块

比金地动作还慢的，是正荣……

2016年8月3日下午，正荣以成交总价18.1亿元夺得该宗地，楼面价约24133元/平米，溢价率达到113%。凭借该地块，正荣成功首入天津市区。

项目共5栋住宅，其中3栋为7层到顶的洋房产品，2栋为15层的高层产品；项目还包含一栋30层的办公产品，以及1栋4层的商业产品。从各项指标中，可以看出，住宅面积占比仅为54%，泊车位共规划716个，具体如何设计户型，会交出怎么样的答卷，我们就期待一下吧。



你可能会说，远水解不了近渴，好吧，那就给你一些看得见摸得着的

开盘

在这个金九银十里，其实市区还是有不少新面孔登场的，为久不见“新人”的市区新房市场带来了必然的活力，并且几乎都是在新房“房荒”的和平、南开和红桥，新地、老地集中面市。

yanxin99

唉，买不起

JERRY仔

没事 三年不开张 开张吃三年

〃萿淂佷蔂ぐ

哪个也买不起

ANVY

还是少点好，减缓城市病

阿科

天津的教育和医疗水平都不错

t6rl6tzc

不要幻想房子降价，因为地价就高，多简单的道理。

caiting

你这是还在炒房价！

554006271pp

泡沫快来吧！

紫恋秋

天津把生产好好的工厂都盖房了，弄的工人全下岗