比公寓风险还高的房子，本来就在市中心，买了可能就卖不掉

hefei

以房致富有多种方式，其中之一就是拆迁。所以很多人就打起了市中心等核心区域老破小住宅的主意。很多首次置业者，虽然紧一紧裤腰带，可以买到新的住宅，尽管面积会小一些，但在中介的忽悠下，你看这房子同样的价格还多十平米，你看这房子一拆迁就发财了……他们又动心了。

老破小住宅，到底能不能买？



笔者的建议是：千万别碰！

为什么会有老破小卖高价的不雅观念呢？笔者从两个认知误区来分析。

第一，就是“位置位置位置”。这个现在妇孺皆知的不雅观念，买房就是买位置，其实是最大的讹传。之前笔者多次撰文解释过，现在简单说一下，位置理论，是现任美国总统特朗普最先提出，后来经李嘉诚传入中国大陆，成了一线房产销售人员的推销标语；它主要针对商业地产，好的位置才能带来巨量人流，从来保证出租率；但对于住宅地产，巨量人流并非其优势，举个例子：机场火车站等交通枢纽人流绝对密集，去那里住住就会发现，人流带来的是安全隐患和生活的不便，绝非安闲。并且，任何一个城市，去优质的居住核心区看看就会发现，一街之隔的新建优质住宅和老宅子，真正的成交价格，基本上有40%-60%的落差。



第二，就是拆迁致富。这个误区源自于城中村改造，拆迁就得三套房五套房。但要搞清楚，那是城镇化的高潮期，并且仅仅针对于集体土地用地的动迁；跟城市商品房没有半毛钱关系。城市住宅用地上的建筑，要么按照协议价（当然不是跟你订的协议）一次性货币补偿，要么按照最高1.5倍面积置换安设房——但这就失去了所谓的地段优势：你看那座安设房会建在优质区位、核心区位呢？



当然，也有人会说，我投资老破小，不外是因为他的总价低，这样我有限的资金可以投资更多的住房，也符合开源理论和现金流理论啊。确实，在房价异常上涨，楼市畸形火爆的时候，所有的房子，哪怕是个过道，每天的价格都在上浮；又没有限购限售的约束，那种情况下快进快出，确实有机会。但这并非楼市的常态，老破小的投资前景，只会随着楼市调控的加入和市场回归理性，而使得资金链越来越长，周转周期也越来越长，对于普通投资者而言，无疑这是非常致命的问题。



可以说，老破小的价值越来越得不到认同，将是大势所趋。毕竟，老房子即便没有占据城市核心区位，也是优质的地块，城市要想升级发展，势必要把这些房子拆迁改造。而如果拆迁成本过高，即便是在楼市最火的时候，也不是开发商可以承受的，因此，无论从市场方面，还是从政策方面，都不会对老破小再有倾斜；房住不炒的大精神下，拆房换豪宅，基本上已经是不成能的了。

综上而言，楼市的规则逐步在变化，过去可以赚钱的不贰法门，如今留下的可能只是幻象。老房子一套换三套，可能是最大的幻象。老破小房子的时间已经不多了，随着房龄的增加，脱手只会越来越困难。如果说现在有什么买房建议，那么第一条就是：别买老破小。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。

XTT

没调查别轻易下结论，看看无锡的定销商品房的楼盘位置，都是好地段。放到5年前的安设房，现在也都是好地段。你就看看哪个万科，恒大，绿地旁边没有一个安设房小区吧！！

粟利

超过25年的市中心老小区，基本随时会变成鸟不拉屎地方的一套安设费，还的二次装修。

孤单的我

最多也就是原地还建，可能还要掏出一部分钱来。

田浩

市中心的房子，楼层数低，拆迁成本明显低于高层，再加上地理位置，别的就不说了。

稚子

天津市中心8万多一平 环城四区才一万多

天煞孤星

难怪我们这里老破小送都送不出去，本来是这样的情况。坐标南京[呲牙]

baif

这是帮郊区楼盘做广告，实际情况是:楼市供求快平衡了郊区房销售缓慢失去了买到就是赚到的获利保证变成了买到就被套到的窘境。证据就是现在郊区出售土地流拍现象频现，为了消除郊区楼盘库存，拆除城中老破小是一条路，只要库存少城中贵点的房子也能卖出，因为随着房市走低郊区房产开发会减少，而原本已开发的郊区楼盘其生活配套的市政建设也失去了投资动力，以后生活不便利的感觉日益增加，获利脱手的可能大大少于割肉脱手。

风铃摇

刚刚买了一套姑苏区的老破小房子，被你一说心里噶登一下。

风铃摇

我就买了老破小 七千入手 两年不到一万三了 小学在隔壁 初中五分钟 菜场在对面 隔街是超市 出门地铁口 还要咋滴