调控后成交量上升，楼市是真回暖还是假性回暖？

一路猛歌

在一般情况下，每年9、10月份的房产市场会迎来一段销售的小高锋，这对于身处房产市场的销售人员而言，是冲刷业绩的好时机。然而，本年的房产销售人员对“金九银十”的说法却持保留态度。主要是受住房部的严厉把关调控。

房产市场“金九银十”行情难现的原因有以下几个方面：

1.政府密集颁布实施和升级完善的各项调控专项政策，对房产市场不变秩序的维护起到有力的鞭策作用；

2.随着经济不竭发展，社会不竭进步，经历了起起伏伏的周期之后，房产市场正在逐渐走向成熟，房产开发和销售在运营上的能够较好的把控；

3.在投资消费方面，消费者因为表情和时节而带动房产消费的金融不雅观念减弱。大部分购房者能够理性对待房产消费；





7月31日，深圳市办公厅转发的一则关于房地产调控的通知，格外引人关注，刷爆了伴侣圈。

“731新政”正式出台，明确规定“限售、限离、限企业购房”

政府还通过限制贷款，打击假离婚买房投机的行为，使得利用假离婚投机房地产的漏洞得以补上。

文件还要求，以后新供应土地上建的商务公寓，只能出租，不能售卖，这样的结果就是，没有新的公寓进入市场，卖一套，少一套，以后公寓供给会越来越少。

同时，住宅三年内，公寓五年内禁售，这样流动性将被冻结，慢慢的，市面上的二手房也会越来越少。

此次政策，重点打击了投机性的需求，但长远来说，刚需需求越来越多，新政后供给反而减少，新政将可能导致深圳商品房供不该求。由于政策维稳，供不该求，深圳在很长一段时间内，房价总体下行的概率将会很小，但是大涨估计也难看到。

按照中原研究中心统计数据，截止至8月30日，深圳全市一手住宅成交套数为3603套，环比增加4.10%。成交面积方面，本月成交34.56万平，环比上升1.00%，月成交量较上月稳中有升。8月深圳全市一手住宅的成交均价为54090元/平，环比微跌0.10%。





二手房方面，截止至8月30日，深圳二手住宅成交6874套，较7月前30天小幅上升2.4%，预计8月整月成交量破七千套，将继续创本年新高。受新政影响，二手均价近七个月来第一次出现下滑。截至30日，8月全市二手住宅均价为52953万/㎡，环比下滑0.14%。





从数据来看，新政后一二手房成交量反而有所上升，影响主要表现在新房供应量、二手房价格等。

以北京为例，亚豪机构统计显示，截至8月29日，扣除保障房的期房商品住房共成交了3865套、成交面积48.3万平方米，环比7月同期，成交套数增加了6%，成交面积增加了22%。 中原地产统计的市场周报显示，8月20日至8月26日成交量连续第二周大幅反弹，九个监测城市总成交量环比上升了17%。





亚豪机构副总经理高姗表示，目前楼市成交量的增加仅是短期特殊市场行情下的波动，并非真正意义上的回暖。在调控初期，购房人开始不雅观望时，开发商灵活性不够，应对失措，未能及时按照市场反应调整操盘策略，导致了不雅观望情绪的加重，成交量快速下降，楼市进入冷静期。

21世纪不动产集团市场总监林蕾表示，目前楼市以成交量为代表的回暖是一种“假性回暖”，因为无论是从政策面、市场面和企业面都不支持楼市的真正回暖。