沈阳楼市投资指南 十年老司机带你飞

担柴人

原标题：《沈阳什么样的房产升值？》

关于房产升值其实能有很多要说的，简单一篇说不完的！今天先甩点私货，说说关于房产升值那些事！





一）市场价

市场价是说明我们在买入以及卖出的时候必然都是按照市场价格交易，只有买入和卖出的时候出现差异化，例：从3000每平米涨到10000的时候，才有升值空间，这个空间由于很多因素的影响而发生变化！

对于这个事情谁也说不清道不明，就像身边很多伴侣15年和16年沈阳市场不明的情况下，有些在抛售长白以及全运的房子，也有很多人这两年买进了一些房子，对于这两种情况的伴侣，可能买进的人从一无所有，跃身一变就是百万以上身价，而对于卖出的必然损失很多，这就是对于市场价格的判断不够明确，也可能是刚好需要就买了一些，无论咋样，可能都是说不清道不明的事情！

很多伴侣在小密圈里经常在问一些问题，有的可能对比新房或者二手房，有的认为买学区房，有的认为房子想短期就能马上变现见到收益，看别人赚钱，本身也想试试，提问的问题可以看出，对于目前沈阳的房产投资都在关注，并且特别有信心。

但是，真的不是那么简单的，买房子也有很多被套牢或还不起贷款的，要不然银行不会有那么多的不良，法院也不会有那么多法拍，也有很多买进不妥的房产，会站岗N年，而导致房贷压力特别大，苦不胜言！

二）沈阳新房&二手对比

现在沈阳的房子新房限售，限价，限购，政策已经很严格了，是不是新房不好才限购的？但是新房价格有的比二手都要低，并且买的是新房！

二手房虽然市场价格很乱，不限购随便买，买完还可以出租，租金收益也很可不雅观，减轻压力！其实，这样看起来都各有优势的！那是买新房对还是二手？

这种事情真的不好说，因为是由很多因素影响的！

先说新房限价，新房限价对于买房子的人来说真的是天大的利好，尤其是早期拿地的开发商现在还在售的项目，例如：全运板块的"首创光和城"，苏家屯的"华府丹郡悦湖"为什么提这两个项目呢？简单的数据就可以对比出来，首创光和城之前没有限购那真是开盘即售罄，由于开发商早期拿的土地，受限价影响目前价格不到9000元也可以买个不错的房源，而二手房源也卖到了10000摆布，并且早期的房子绝没有升级后现在在售的房子品质好，而卖的价格也是比现在好的房子价格要贵！周边去年拿的土地例如：中海和万达，开盘价格都在12000-17000元摆布，差距之大，优势明显！





上图是贝壳上登记华府丹郡目前在售二手房，大家可以看到二手均价在7500元摆布，但是项目目前在售"楼王"由于政府限价，在售价格在6200元摆布，入手价格直接将近8折，相当安全了。华润刚在旁边拿的土地，也会有大型商业配套引进，都有很多利好！在这里就不多说了！

由于新房限购，所以能买新房的人必然用好本身的买进资格，如果新房投资建议首选靠谱的开发商早期拿的土地而现在由于限价卖不上价格的房子，比拟非常安全！

二手房是受限购影响一批人的最后窗口期！沈阳目前整体二手房市场，对比没有8月6日限购之前变化还是很大的，都想在沈阳多一些筹码，无论是本地人还是外地人都很关注，对于二手房有很多人问我片区买哪里好，或者学区房行不行，在这里要是说清楚这个事情真的挺难，因为涉及到多维度。但是无论咋样，对于二手可选性多，建议大家多看，形成板块的立体架构，单套房子的价值体系判断，还有片区间涨幅时间差等等！如果有什么疑问的可以在公众号底部菜单栏小密圈（沈阳楼市）里面提问，看到会第一时间回答！有时间也会单独写一篇关于二手房的文章！

三）市政植入

其实对于沈阳经历过的这两年，大家也都有目共睹，为什么写市政植入而不是其他别的标题，例如：开发商，房源，物业，地段，价格，或者杠杆呢？其实这些都是房产升值的重要因素。

沈阳是一个多中心城市，是一个板块带动特别强的城市，板块带动特别强也是因为市政植入的影响特别大。

沈阳在11-13年摆布，市场还是很好的，那一会长白的房子也刚启动，价格都卖不外现在的于洪新城，那一会于洪新城复式的房子卖一万+也是很走量的，但是长白项目只需要首付一万，可能因为过河感觉远，并且价格也低于于洪新城，走量也不如于洪新城。但是由于长白近几年植入的教育资源逐渐成熟，环境的改善，轨道交通的规划很多房子价格突破两万，万科拿地楼面价格都在11500元，而对面的于洪新城平层房价刚刚达到10000摆布！由于市政植入长白的发展也是突飞猛进！

其次可以说明的就是新市府板块，大家可能感觉更加明显，因为就是近两年发生的事情，由于新市府板块市政植入（新市府，自贸区，教育资源规划，轨道交通，四馆四厦等）而带动周边的房价上涨，个别小区都可达到100%涨幅。





四）投资不承担溢价

接上面长白板块分析，为什么现在长白板块投资价值会低于其他板块，之前买为什么能升值这么多，就是因为之前是没有学区溢价，而现在的长白学区溢价突显，房子不再是实实在在的价格，而是分成了两部分，一部分是房子本身的价值，另一部分是学区的价值，之前买的只是房子，由于重视学区，教育资源的提升而让房价有了更快的上涨，早期建仓的现在已经看到获利！对于投资来说现在买这种已经有学区溢价的房子必然是不值的，还得是买实实在在的价格，买新房投资不会为了学区而去承担溢价！

沈阳人都特别认可万科，华润，龙湖等超一线KFS，其实房子真的很好，非常的不错，本身住着非常的舒服，品质好，物业好，住着也倍有面子，但是这种房子都会比周边其他KFS高出很多的房价。

上段时间有个非常好的伴侣要买华润其中的一个项目，精装修，没有地铁和学区价格在12000+，问我投资咋样？首先这种房子能不能买呢？对于沈阳来说12000的价格不贵了，但是我们会发现很多问题，首先如果多看的话你会发现，也有一个不错的国企开发商，价格低于华润30%+将近40%，并且区域发展比这个还要好一些，那么，为什么华润会把价格卖的这么好呢？

首先就是品牌的溢价，如果您对华润特别感兴趣，就要承担品牌的溢价，卖出的时候也要找一个超级喜欢华润的来接手，并且承担品牌溢价！

其次就是精装修，那么大家知道在沈阳的精装修房子很多，并且每平米精装修标准都得1500元起，甚至有的要的更多，对于本身住免去装修，还喜欢统一装修是可以买入的，但是，大家要知道，如果本身装修一下，按照开发商标准装每平米300-500元就可以搞定的（指硬装部分），而多出来的那1000-1200元就是装修溢价，对于投资的人来说，这部分就是实实在在的利润，是绝不该该承担的！

对于投资来说不要去承担任何附加值，就买实实在在的价格，后期如果有利好的带动，收益超乎想象。纯投资来说价格很重要，同样的首付能够多买面积尽量多买面积。

五）总结

那么房子的升值空间以及增值能力怎么看呢？买什么样的房子呢？上面说的点都很重要，有一些也就是简单带过，总体来说要买八成品质，十成土建，五分价格的房子，对于投资来说以后接手的绝大多数必然是刚需，而二线盘必然是首选。

也有一些人问，沈阳投资是长线好，还是短线好？其实都是可以的，但是套路不一样，短期建议选人口密集的地方，地铁盘，或者老破小学区房！长线可以买远郊区地铁盘，次新二手，老破大，都可以。主要是打法！

对于现在沈阳的楼市，供应量在逐渐减少，手里持有足够现金流的情况下，合适的就买进，长期持有更为理性稳妥。

注：本文转自公号"沈阳房产之家"邹洪成，老赵已获得原作者授权，转载请联系原作者。

曾小觉

装修的部分不认同，万科一千块钱每平，本身装不下来。并且没有万科设计的好。

邓飞庆

沈阳房价过万的基本没有啥投资价值了，但是刚需除外，现在投资就买小户型要塌了那样的老楼[捂脸]

没的孩子会努力

现在买房就是死，接盘侠！

lionlee2007

中国的房子还有公摊面积大。