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近年来国内政府政策性调控房价后，海外置业成了国内高净值人士投资的新热点，其中美国房地产一直备受青睐。按照美国国家房地产商协会统计，截至2018年，中国人士连续五年蝉联外国买家在美购置居民房产交易额第一名，仅2017年投资金额就达到317亿美金，购置40,572套房地产，约是北京市同期交易金额的80%。
繁荣交易的背后，房地产相关的纠纷也不竭涌现。由于部分买家对美国的法律法规不太了解，把过往投资国内房地产的经验套用在美国房地产上，导致了隐私泄露罚款补税被租客起诉、甚至房屋被法院拍卖等问题。本年年初更是曝出一位美国华裔业主被“租霸”租客索赔1440万美元的新闻。
中美房地产法律、税务及登记制度上较为典型的差异是什么呢？我们来看看。
法律风险：包租婆成了弱势群体
据美国《世界日报》2018年年初报道，家住美国旧金山的华裔房东吴女士（Jane Wu）因其父亲在2016年下半年突患重疾，不得不辞掉工作回中国去照顾父亲。没有想到，在她在回国期间，租住在她家的6名租客轮番提起针对她的诉讼，称该房子存在私自打隔断的情况，并索赔1440万美元。且6名租客自从控告吴女士的房产存在不法改造情况后，就一直以此为由拒绝交房租和水电费、垃圾处理费等各项费用。吴女士辞职后，主要依赖租金来偿还房屋贷款、缴纳房屋的保险费用，在租客拒绝缴纳租金后，其经济陷入困境。面临高额索赔，她连请律师的钱都没有，只能等待房产保险公司给指派援助律师。
在中国的遍及不雅观念中，以出租为目的的房地产，房东相对于租客来说通常是比力强势的群体，并且中国针对房屋的办理或纠纷，并没有太多配套法律，多为暗里协商解决，很难走入诉讼或索赔阶段。
但在美国，情况却大相径庭。几乎所有的法律法规都偏向于庇护租客，心怀不轨的租客可能利用这样的庇护让房东落入陷阱，一旦房东被租客告上法庭，就会很被动，甚至面临高额索赔，成为“弱势群体”。比如按照美国加州的法律，房东有义务去维护出租房屋，使得房屋保持一个良好的状态，满足基本的结构、健康、安全需求。不然租客可以拒交房租、申请本地的建筑巡视员来屋里检查、提前搬迁、甚至起诉房主，正如上文中因隔断被起诉的吴女士的遭遇一样。
在美国，房东为了庇护本身，租房时通常会调查租客的犯罪记录和租住记录，如果本身较忙或者不常驻美国，还会聘请房地产办理公司的专业人士办理。对于有多套房产出租的房东，为了减少高额索赔的风险，通常会成立有限责任公司（Limited Liability Companies），通过LLC公司去持有房产。以公司名义购买房产，其持有成本、交易成本与以个人名义购买相差不多，还可以把房东的其他个人资产与出租房产的诉讼隔离开来。
比如，假设上文中的吴女士败诉，1440万美金索赔成立，那么除了涉案房产以外，吴女士的其他个人资产也可被用来执行理赔。但如果吴女士设立了LLC公司去持有涉案房产，那么租客的起诉对象就会是LLC公司，而非吴女士个人。即使败诉，LLC公司作为房屋所有人只承担有限责任，可执行的资产上限仅为LLC公司的全部资产，即涉案房产，而吴女士的其他个人资产则不会受到牵连。别的，投资人还可以将上述LLC公司的股权放入美国家族信托，以信托作为类似母公司的形式去将所有LLC股权集中办理，并进一步隔离投资人本身其他的债务以及婚姻风险。
税务风险：中国尚未开征的遗产税和房地税，美国有！
据21世纪经济报道，王君(化名)的父亲是一位民营企业家，自2009年始以本身的名义在美国各地购置了20套美国别墅，然而王君父亲的企业在2012年倒闭了，国内的房产及存款悉数被查封抵债，一家三口从此就只能以王君母亲的存款度日。不幸的是，王君的父亲后来因病去世。为日后的生活打算时，一直没有不变工作的王君想到了父亲之前在美国各地所购置的20栋别墅。
然而在他飞到美国，想要继承父亲这笔巨额遗产时，却万万没想到这20套美国别墅“遗产”已经成为了“遗患”。
首先他发现，父亲的房产中有四套已经是别人的了。本来，父亲在购置房屋后多年间并没有去居住，也没有安排本地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税，被本地政府拍卖。当初父亲花下巨额买下的房产如今却住上了别的家庭。
其次，要继承父亲的房子，他需要先向美国税务局缴纳一笔“巨款”。美国有遗产税，联邦层面+房屋所在州层面的遗产税最高税率在40%~50%多。由于王君的父亲并没有获得美国身份，并不能享受到1120万美元（2018年）的美国人遗产税免税额度，而是仅有可怜的6万美元。也就是说，王君需要先按照16套美国别墅市场价值总额的40%~50%，现金缴纳完遗产税，才能获得这些房子的所有权。20栋先父留下的美国别墅遗产本以为能保全家一世衣食无忧，现今却成为了一个巨大的难解之题。
目前中国的房地产税仅限于公司持有房产或个别房地产税试点城市，对于绝大部分中国房产投资者来说，房子购入后每年是没有额外纳税义务的。别的，中国尚未开征遗产税，若房主过世，其法定继承人仅需缴纳房屋价值2%~3%的公证过户费用，便可继承房产。但是如果在美国投资房地产的话，则需要注意美国的房地产税和遗产税！
美国的土地和房产都是私有的，房主拥有永久产权，但是需要每年缴纳房地产税（Property Tax）；无论是美籍还是非美籍，只要持有了美国房地产都要缴税，适用相同的税率。房地产税由各州政府征收，并各自决定税率的凹凸，是地方政府的消防、教育、医疗等公共办事费的主要来源。
一般而言，房产税越高相应的社区治安、公立学校、公共交通和病院等公共办事也就越好，房产未来增值空间也越大。以加州为例：2018年本地的有效房地产税率为0.79%，若按照当州房屋平均价值$409,300计算，则加州房屋平均价值的房地产税为$3,237/年。漏缴或不缴纳房产税是严重违法行为，政府会采取罚息、罚金办法，并有权没收并拍卖房产。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金，逾期三年未缴纳房地产税会导致房产被地方政府拍卖。房地产税没有筹划的空间，房主每年及时缴纳即可。
美国遗产税是外国房地产投资者不成忽视的大额税负，其最高税率约为房屋所有人去世时房产市价的40%~50%多。如果上文提到的王君父亲，在购置房产的时候就考虑到此税务风险，他儿子也不会如此被动。在美国，比力主流的筹划房地产遗产税的方式是购买人寿保险或设立家族信托。如果买下一份百万美元理赔的人寿保险，就等于为子女留下了百万实实在在的现金，可以用来缴纳房地产的遗产税。
别的，如上文中有多套房产的中国投资人也可以通过设立家族信托去筹划遗产税。其原理是将房屋所有权转移到信托名下，并将家人指定为信托受益人。这样的话，即使原房主去世，房产也不再是他个人名下的遗产，不消缴纳遗产税，家人也可以住在这些房产里或者获得房产租金的分配。如果上述的王君父亲，在购买房地产时，就咨询专业人士将家族信托架构搭建好，将房产转入信托中，即使王君父亲去世了，王君及母亲也可以衣食无忧了。
房地产登记：个人名下的房产大众可查
上半年崔永元和冯小刚的互怼案炒的沸沸扬扬，崔永元更是在微博上称：“冯导在洛杉矶用美元拿下两套房子，价格呵呵。一套别墅一套公寓，看来当面一套背后一套是挣钱的诀窍。”这使得冯小刚的海外房产被曝光。大家不禁想问，崔永元为什么不知道冯小刚国内有多少套房，反而会知道他美国有几套房？这就涉及到中美房产登记制度的差异。
图片来自新浪微博
按照中国《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条，在中国仅有权利人、因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人、有关国家机关等有权查询、复制不动产登记资料。没有关系的普通大众是无法查询他人名下的房产的。而在美国，房产拥有者的信息是公开的，在各州政府房地产登记处即可查阅。如果房地产以个人名义持有，其个人姓名容易被查出。以纽约州为例，在纽约州政府的官网上，可以查到自1966年以来，Bronx，Brooklyn，Manhattan，and Queens区的房产交易及房屋所有权记录。
图片来自美国纽约州政府官网
随着中国的明星、名人在美国的资产在中国社交媒体曝光案例增多，如何能投资房产的同时减少公众曝光度成了中国房地产投资人比力关心的问题。
在美国，很多高净值客户通常会使用公司或者家族信托的名义去购置房产，以庇护本身的个人隐私。尤其是用于出租的房产，这样租赁合同只会显示公司的名字，而非原业主个人。更一步的庇护方式是，用家族信托去担任持有房产的公司的股东，因为在某些州，公司的董事或股东也可能会公开披露，而在美国法律规定下，家族信托的委托人、受益人及信托契约的内容则严格保密，不会公开。
总结
从以上三种中美投资房产在法律、税务、登记制度的差异，可以看出，美国房产固然好，但是和任何投资一样，如果只是盲目买入，不去了解背后的政策法规，不注意办理投资风险，也可能给本身招来麻烦，甚至竹篮打水一场空。
可以看到，调查租客的犯罪记录和租住记录、聘请美国本地的专业房屋办理公司、购买相关保险、用公司架构持有房产有助于部分规避法律、税务、登记制度的相关风险，而设立美国家族信托则同时能在隔离法律风险，筹划税务，庇护隐私中起到作用，尤其是对于在美投资房产价值较高、数量较多的中国客户，美国家族信托是一个非常综合的解决方案。
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文 | 王雅丽（宜信财富家族信托团队） |
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