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地产是美好的。我们坚信
01
房价是经济变迁的窗口
房地产是一扇折射社会经济变迁的窗口。
而一个城市的房价，同地方经济发展密切相关。
众所周知，1998年是房地产的发展元年。
而中国房价的快速上涨，则是起步于2003年。
1998年，国家中止福利分房，开始进行货币化住房分配。此时房地产仍然处于萌芽阶段。
2003年，中国经济进入了新时期，加入WTO后以外贸企业为龙头的民营企业获得长足发展，国内的经济蒸蒸日上，GDP突破了1000大关，国民信心随之高涨。
也就在2003年，首次出现二手房市场。全国35个大中城市的二级市场全部开放，上至北上广深，下至南方小城，掀起了大规模的买房热潮。
自此，房地产正式驶入了高速发展的快车道。
自此，国民买房需求日益增长。
一个人的命运和财运，与时代的大背景息息相关。过去15年，一大批年轻人怀揣梦想，投入到中国前所未有的改革发展浪潮之中，凭借国运的红利，不动产增值、个人的努力，成为重塑中国格局的中产阶层。
02
压注15年前的中国
15年前的中国房地产充满着机遇，那时房价已经蓄满力量，即将拉升。是一个所有投资人梦寐以求的投资地点。
如今，国内的投资环境用一个字来形容就是——“冬”。
已经崩的不见底的股汇债不说，就连一直坚挺的房产，在房价经过了多轮暴涨之后，不成避免的达到了相对高点，加上限购限贷、摇号新政、房住不炒的大标的目的。无论门槛、持有成本、变现难度，都在猛涨。
15年前的投资凹地，已经变成想投资却上不去的高山。
世界上没有时光机让你回到15年前的中国，但是对于投资人来说，机会永远存在。
在近年来最火热的东南亚，有一个你不了解的国家悄然正在复制着中国改革开放的奇迹，嗅觉敏锐的优秀投资人已经开始布局这个正处于凹地的房地产市场。
在刚刚过去的2017年，这里的房地产市场询盘量增长了313%，房价也紧随其后开始上涨。
这里，是一颗正在升起的明星——柬埔寨。
03
经济腾飞的柬埔寨
2017年，柬埔寨的GDP总量刚刚超过1300美元。这个数字代表着什么。让一张图来说明。
中国历年GDP
在2003年，中国的GDP总量达到了接近1300美元，而自从2003年之后，中国的经济就如同插上了翅膀，犹如几何级的增长，让中国发展至今，已经成了全球第二大经济体。这个数字并不是个例：
历史总是惊人的相似，当亚洲四小龙的GDP突破1000美元后，他们的经济都是有着飞速的增长。
而今天的柬埔寨，已经到达了这样的一个拐点，从2001年到2017年，7年时间内，柬埔寨的GDP平均年增速达到了7%以上，不变的发展，让他稳坐东南亚经济增长速度的宝座。
就像2003年的中国一样，它插上了翅膀，开始了本身的腾飞之路。
而今天的柬埔寨，比之当年的中国，经济发展上多了一个百年不遇的绝好机会。在中国“一带一路”政策开展后，柬埔寨成为了政策的桥头堡。
在首相洪森的领导下，柬埔寨与中国的关系一直保持着良好的关系，从2015年开始，中国就已经成为了柬埔寨最大的投资来源国，在2017年，更是与中国签订了约70亿美元的投资合同。
国家队已经入场，机遇已经来临，接下来，就要各凭本事了。
东盟成员国外长和柬埔寨首相洪森左六, 图片来源百度
04
压注亚洲唯一的美元资产
在海外投资时，汇率是首要考量的范围。
就算一个国家的经济再好，也要看清楚投资地点的货币属性，就像前一阵的土耳其一样，它的货币属性非常弱，不算较强的金融危机，就连美国的一点小动作，都会造成货币的暴跌。暴跌之后，财产几何，或许只有投资人心里有数了。
在这里就不得不说到柬埔寨，它首先是亚洲唯一的美元资产国，也是亚洲为数不多的金融自由，金融开放的国家。
在金边，小到买咖啡、逛超市、出租车；大到买房、买车。所有货币都是用美元结算的。
美元已经确定了一个相当长的加息周期，这也是全球经济的拐点。以前的美国，是拼了命的印钱。现在美国大力扶持实体经济，要撇去泡沫，是要把印出去的钱收回来。因此热钱在不竭的回流美国。
在全球美元海纳百川的回流美国的同时，因为柬埔寨的银行存款利率高和金融的完全自由，所以有一条不起眼的小支流，它流向了柬埔寨。所以近一年来的柬埔寨银行的热钱也在不竭涌入。
身为亚洲唯一的美元资产国，这是它得天独厚的优势。
05
惊人的现金流回报
海外投资地，哪些城市的回报率最高呢。《2018全球城市租金回报率调查》给出了我们答案。
大阪、名古屋、金边三个城市赫然出现在五星回报的比来处。大阪、名古屋都已经是国际上知名城市，而金边，却是很多投资人所不了解的-------柬埔寨首都。
在房地产里，说起现金流，指的就是租金回报。金边的租金回报率高达6.92%，可能很多人对6.92%没有什么概念，如果按照国内一线城市来算，北上广的租金回报率大多都在1%摆布。对比之下，金边的租金回报率就显得很可不雅观了。
为什么一个GDP刚刚破千的城市，能有如此之高的租金回报率？房租这么高，他租的出去么？
答案是必然的，这就得从金边的人口分布说起。
金边一共450万人口，其中常驻的外籍人口（可统计）就有十几万，还有很多没有办理长期工作签证的外籍人口。外地人口和本地人口的配比达到了1:20。这个数字让金边成为了亚洲最国际化的城市。
大量的国际学校、大量建交国家的大使馆人员、大量世界500强企业入驻人员、和因为历史原因造成的大量的NGO（非政府组织）。这些常驻的老外，构成了这个城市租赁市场的主要群体。
相对于20万的海外租客群体，金边到2017年为止，公寓仅仅拥有不到2万套。这是理论上需求量的十分之一。租客们的不差钱和严重失衡的供求关系，导致了金边房租的居高不下。
06 寻找适合本身的投资标的目的
金边有着得天独厚的投资条件，但是也不能漫无目的乱撒鹰。应该先衡量本身的条件，再去寻找合适的投资标的目的。
投资大概能分为两个要点：
专注于市中心高现金流的回收，不外多考虑房产的升值。
看中了正在规划开发的新区凹地属性，重点考虑未来房产升值。
专注于现金流的回报
来算一笔账，就算不计算投资后房价上涨所带来的收益，不计算汇率带来的增值，单单用房租来计算，6.5%的租金回报率，就相当于你投资1000万后，每年将有65万的资金回报。这些不是P2P，也不是画大饼，这些无疑是非常不变的现金流。是一个不变的收入。
金边的房租收入是十分之高，但是也要挑准地方，不同的地区，现金流的回收是相差十分之大。市中心，是想回收现金流最好的投资地点。
金边市中心
在上边的图中，红色标点，便是各国大使馆，著名酒店，大量优质办事型公寓。绿色竖线，是莫尼旺大道，在莫尼旺大道以东，是遍及意义上认为的金边市中心。
BKK1办事式公寓
如果追求高租金的回报，那么这里，便是你投资的最好地点。
房产本身价值的提升
有了国内房价连番暴涨的经验，房产本身的增值，才是更多的投资人所关注的。
那么应该投资在哪？买哪的房子才能更好的增值呢？
答案永远是能赚钱的，获利最多的。
北京望京、国贸、深圳福田、上海陆家嘴….....
这些现在看来，已经高不成攀的一线城市CBD，在当年，仅仅是规划好还没有发开的新城。当年的新区，现在已经变成了新的市中心、新的CBD。
在去年，有名的永旺二期新区，房价就已经开始了猛涨。涨幅之大，更是登上了新闻头条。
而越来越多的开发商已经看中了金边刚刚规划好的新区的凹地属性。
富力、碧桂园、保利、绿地等内地房企也纷纷入驻。
随着全世界的开发商齐聚金边，数个已经规划好的新区蓝图已经展现在世人面前，金边大规模的城市化进程才刚刚开始。
万通控股董事长冯仑说过：在这里，闭着眼都能赚钱。
就如同15年前的中国，房价已经拉满弦，就等待着飞驰而去。
07
选择好楼盘最重要
在城市化进程刚刚开始的金边，由于私人产权的存在，靠拆迁后建造大型综合体来提高周边房价的操作是几乎不成能存在的，而规划好的新区，则是想要房产增值投资客最好的选择。
由于金边租房买房的人大多数是外籍人员，所以新区的规划、配套设置、项目的质量、小区的创意便成了重中之重。
在金边，有数个规划好，正在建设的新区，建设已经趋近于完成的永旺二期，发展缓慢的万谷湖，和围绕着洪森大道的ING新区。
洪森大道，是以柬埔寨领导人命名的道路，它贯穿的区域，就是将彻底改变这座城市的未来新区-----ING新城。
它有着金边最完整规划的新城区、最大的商业综合体集群、最好的国际学校。天时地利人和，ING新城占据了一切。
从小学到大学再到国际学校，从社区中心到体育公园再到综合体育馆，从社区中心到酒店再到各式住宅区。ING的新城规划已经趋近于完美。
对于金边的房产市场如何，投资前景等问题，5大自媒体结成联盟，到达金边，实地进行了联合调研。
9月里，在北京、上海、深圳三地举办金边房地产投资的分享会，海外投资老炮们将把这次调研考察的心得和最好的投资标的目的分享给大家。
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