开发商变相涨价的大坑，不看你永远避不开！

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30%

40%

52%

60%!!!以上的数字是什么?

是我们买房屡破新高的公摊...

这样的新闻在各地层出不穷，仿佛在给刚需冰凉的心再浇盆冷水...









很多房子等你买完都不知道有多少是公摊，

你可能更不知道现在你每年都还在为公摊不竭的付钱...





今天维权君特意咨询了房产专业律师，一起来和大家从头捋捋--

公摊这些事儿!

一、公摊包罗哪些?

依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班保镳室等，以及为整幢办事的公共用房和物业办理用房以及其他功能上为该建筑办事的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包罗山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不该计入的公用建筑空间为:

1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2. 售房单位自营、自用的房屋;

3. 为多幢房屋办事的保镳室、办理(其中包罗物业办理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢办事的保镳室、办理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。





二、公摊可能导致的问题?

公摊最早是由香港首富李嘉诚提起，一开始只在香港有，后来传到了大陆。并非是每个国家都有的。在最流行公摊的我国，可谓是"乱象丛生"!

问题1、公摊系数缺少标准、办理混乱

由于我国没有统一的公摊系数标准，新房的公摊到底应该在什么范围内，(买房人比力关注的就是得房率)因此不同的开发商在交房时，都会有不同程度的公摊，这直接增加了购房人的经济压力。比力好的项目，公摊系数能在20%以内，大部分项目的公摊在30%摆布，有的更过分，公摊甚至超过40%。

同时，公摊还有一个缺点:不易计算。也就是说我们买房的时候，可以量出室内的使用面积，但是额外的公摊有多少，没有专业知识、分摊部位明细就无法计算测量了。

问题2:重复收费

有些项目在售卖的时候，开发商会把车库等公共设施算在公摊里面，这样，我们相当于重复花了一份冤枉钱。

律师提示:从法律层面来讲地下车库不能计入公摊;剩下的地面的车位，由业主共有，产生的收益款项归全体业主所有用于集体决策的用途。

问题3:每年都有不必要的费用支出

每年业主需要支出的费用里包罗取暖费、物业费等诸多费用，物业都会按照建筑面积收取，而不是屋子的实际面积，这样实际上每年都会有不必要的费用增加。





三、关于公摊的五个灵魂发问!

1、买房公摊面积大，购房人承担合理吗?

公摊面积一直处于法律的灰色地带，甚至已经是约定俗成的一种做法，显然，这并不合理。但是，公摊面积已经常常变成了开发商变相涨价的手段。

2、得房率低得离谱，需要进行规范吗?

公摊面积如何算，合理比例究竟是多少，一直以来都缺乏明确规定，现有的规章、规范性文件中只规定了哪些计入公摊哪些部位不能计入、公摊原则是什么，但没有规定得房率下线，只能通过开发商自我完善，在供需矛盾大背景下，作为购房者只能被动接受得房率不高的产品，应该出台有关得房率的规范或者标准，使开发商的行为有所约束。

3、取消公摊面积收费会影响小区品质吗?





在其他条件都同等的情况下，一个小区的公共区域的配置越高，房价越高;如果公共区域的条件越差，房价就会越低。不少人担心，如果取消公摊面积收费将影响小区品质。

我们的物业办理的定义是指的对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、办理，用的是物业费的概念，而我们用什么样的方式来分配这个物业费的这个分摊，用的是我们占有整个面积的一个份额，也就是说我的面积大我多摊、面积少就少摊儿，这个分摊比例是一样的，所以它只是一个份额的概念，这个应该说没有矛盾。

4、取消公摊面积收费开发商会变相涨价吗?

公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积本色上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。

降低或取消公摊面积会推高" 房价 " 之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

四、如安在买房时规避"公摊风险"?

第一招:索取与公摊有关的文件资料

在签订预售合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，主要就是预测面积报告书。包罗分摊原则、整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不该分摊的建筑面积等基本数据。

核对预售合同中约定附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"，与预测面积报告核对是否一致:公摊面积与预测面积报告书是否一致，与相关规定核对，有无不该计入公摊的部位。

第二招:预售合同约定按照套内建筑面积计价结算

第三招:在收房时要求开发商出示实测面积报告书

与预测报告核对，如果认为开发商提供的测绘报告有问题，协商未果，可以起诉到法院，由法院指定，由专业的测绘机构重新进行测绘，如果测绘结果与开发商提供的测绘结果有出入，应该以法院委托鉴定的测绘报告为准。

当然，维权君也衷心的期望随着法律的不竭健全，普通购房者的权益能得到更好的保障!能让我们不消再提心吊胆的买房，毕竟很多时候，一套房就等于一辈子啊!!