房价不再涨？多余的房子是卖还是留？

E个人

作者|秦小明





对中国人来说，房产是过去十年财富增长最多的投资标的。房价曾一路飙涨的原因在于：货币环境、土地供应和人口红利。

过去十年，全球经济体为了解决经济危机共同实施超级量化宽松货币政策，全球流动性泛滥推升风险资产价格暴涨。在欧、美、日主要表示为债券牛市，以及股票市场流动性改善导致的股票牛市。美股三大指数持续刷新历史新高，欧洲在经历艰难的债务危机后股市也重返历史高点。

超级宽松的货币，与风险资产价格的攀升，在中国则表示得多少有些另类。

例如，中国的股票市场经历了暴涨到暴跌，而中国的股市和债市，相较于发达成熟经济体，都显得有些失灵。但另一个大类资产，却十分贴切地反映了全球流动性泛滥这一时代背景，那就是中国的房地产。

中国的房地产在过去十年迅速金融化，投机投资属性在价格占比中迅速飙升。房子已然成为中国居民部门最重要的账面财富，并且这一账面财富伴随着巨大的债务。

中国房价过去十年的上涨，一方面充分反映了全球流动性的超级宽松周期，另一方面在近两年，又反映了中国经济中债务的结构性变化，即从政府部门和企业特别是国有企业部门，快速转移到居民部门。

全民为国分忧的玩笑，已然变成现实。

过去十年全球风险资产（包罗中国的房子）的牛市，其源头便是各国超级宽松的货币政策。钱多了，东西涨价，这是一个十分朴素的道理。

至于为何各国的消费物价指数（CPI）没有出现大规模的上涨，则主要是因为宽松的货币并没有最终进入普通百姓的口袋，而是通过资产价格的上涨进入了富人阶层。

这也是全球收入分配持续恶化的原因。而收入分配不均，老百姓的收入增长低于生产率的提升，又反过来导致供给过剩，需求不足，通胀进一步萎缩。这一现象在中国和欧美日都十分明显。

于是我们看到，即便美国老大哥已经开启加息周期，并已经开始缩减其资产负债表规模。

以十年为界，全球宽松的流动性环境，正在逐步结束。

对于中国而言，因为经济本身的问题，也不允许宽松的货币环境继续下去，那和去杠杆的宏不雅观基调相悖。不去杠杆，实体经济的供需失衡无法重新出清。如果实体经济的无法重建，则等于从根本上摧毁了政策引导资金"脱虚向实"的努力。

综合来说，无论是放在全球经济的环境傍边，还是只看中国本身的情况，货币政策都将在中长期回归常态。

不要在非常态的环境里待太久，就忘了什么才是真正的常态。

考虑中国的房价走向，不该只看所谓刚需。因为宽松的货币环境不再的前提下，相当多的刚需，可能也就变成了软需。

一个非常简单的例子，如果房贷利率上涨20%，这多出来的额外财务费用，足以打消很多人改善住房的需求。投资和投机性的需求，更不消说。

事实上，中国老百姓很多所谓对房子的刚性需求，都包含了人们对房价只涨不跌的一致预期，以及这种预期下财富增值的美好憧憬。这本质上还是一种投资的需求，而非真正意义上的消费需求，而只有消费的需求，才能真正称之为刚需。

人口这一变量更多是通过影响经济增长，最终影响房价，而非直接作用于房价。因为无论人口多寡，房价都可出现大幅上涨。（城镇人口）多少，与房价的相关性，并不明显。可以参考日本和美国。

人口对房价的影响，要通过货币这一中间变量。如果在城镇化的进程中，货币的供应和派生适当，那么理论上，房价并不会因为城镇人口的增加就出现快速上涨。因为新增的城镇人口，手持货币（收入）的增长，刚好用来弥补劳动生产率的提升，此时房价并没有上涨的动力。

相反，即便早已完成城镇化进程的日本和美国，在没有边际新增的城镇人口的情况下，房价也会出现周期的波动。例如美国2008年之前的长达七年的房价上涨，和城镇化并没有任何关系。

表面上看，任何商品的价格，包罗属于金融资产的股票和债券，都是由供需决定的。供大于求，价格下跌；反之，价格上涨。

但如果再深入考察，需求的背后又是什么？是人们购买某种商品的愿望吗？显然，一个有愿望但是没有购买能力的情况，最多只能称之为“准需求"，它还不是真正能影响价格的需求。

比如我现在手上只有3000块现金，但我非常想购买一台iPhone. 我的这个愿望，并不能构成对iPhone的需求，从而也无法影响这个商品的价格。

所以，从根本上说，一个人手持货币的数量，从根本上决定了需求的的多寡。而非购买某个商品的意愿。人们分析房价时，往往会错误地将这种意愿，定义为对房子的需求。

因此，最终意义上，人们手持货币的多少决定了需求，进而决定了商品的价格。

而货币又是由什么决定的呢？中央银行外生地控制了货币的供应。

总之，理解中国的房价，不该该只看到表面的因素，只看到房地产的供和需的因素，更应该把它放到历史长河和全球经济以及全球风险资产价格变换的大周期傍边去看。

毕竟，一个人的命运啊，当然要靠自我奋斗，但也要考虑历史的进程。

弄不清历史的进程，几个十年的潮起潮落，人的一生，就这么稀里糊涂地过去了。

很多伴侣问，多余不消的房子到底是现在卖掉还是留着出租？看了这篇文章，您觉得呢？

thatthat

多余的房子赶紧卖吧！为他人造福。房子够住就行，要多了浪费，放在那儿急用钱又不能当钱用，就品德来讲，就铺张浪费，浪费国家土地资源，害人害己。

exirt

聪明的人是迅速套现走人

海跟天空失踪了

没有钱发工资，地方债那么多，房产税很快到来。

xyy060925

多套房者和炒房者己赚够了钱，说实在的，是该变现了。

没的孩子会努力

房崩盘就好了，我买二套

西元

房产税不征收了，指定大多数人不卖

独自一人一一

熬得过去就赚

wodeluntan123

留着吧，还能下仔？

，想你，

留着吧，不然会亏本的