到底应不该该把“现金”变为“房产”，资深大伽一席话，醍醐灌顶

_从零开始

相信比来大家谈得比力多的话题就是“怎么近来各种生活用品价格都涨得这么快？理个发都要30多，去年不才20吗？理发师必然会说，什么都在涨，我们也要生活，不涨不行啊”。很多人都会遇到一个问题，随着每年家庭收入的增加，除去本身用掉的一部分钱外，担心剩下的现金会被不竭发行的货币稀释。如何理解呢？比如说，一个家庭本年结余的10万元，如果不做任何安排的话，那么到明年这10万元钱的购买力可能就只有9万了。这就是我们常说的话：为了让闲钱保值增值，跑赢通胀，必需找可靠标的物，把钱赋予在上面，跟上通胀的步法。





近日，在一次会议上，笔者有幸与一位大伽正面接触。这位大伽是笔者多年想见到的人，资历深厚自不必说，仅就他的跨界从业经历，也是笔者比力敬佩的人。他在一所985高校做过教授，也做过官员，兼任大型上市房企顾问，后又在某银行任高管，多方面的从业经历，让他在专业领域声名远扬，由于某些原因，笔者在此不便写出名字。

下面直接说问题，笔者很认真的问过大伽这么一个问题“在未来5到10年，您认为存款和房产，应该保留哪一个比力适宜？”这位大伽没有直接回答笔者的问题，在他看来，应该结合过去走过历程和未来展望来回答这一问题，他这样分析到：

可以直不雅观的说，别说仅在存款与房产之间做选择题，就算拿房产与目前进行存在的所有标的比拟，我都会支持选择房产。在过去，大家都看到了拥有房产带来的财富效应，我们用数据说话，下面我们来看看过去10年，通货膨胀和房价涨幅对比：





1.依照（M2-GDP）计算方式，货币购买力持续下降。摘取2007年-2017年间数据，前后共10年时间，计算出年均通货膨胀率为7.5%摆布。举个例子，今天人民币100万购买力相当于10年前45万，货币贬值率达到55%。

2.房价超过通货膨胀率涨幅，不单保值还增值。取2007年全国商品住宅平均价格数据，07年时房价为2800元/平。2017年全国商品住宅均价接近8000元/平，10年间房价累计上涨幅度为2.85倍，年均上涨幅度为9.2%，比通胀率7.5%高出1.7%。

过去10年数据既成事实，年均房价跑赢通货膨胀率的不雅观念已深入人心。那么，房价涨到今天，在很多人看来，已经很高了。未来房价还会跑赢通胀吗？下面对接下来10年摆布时间，作一个房价及通胀变换比力预判：





1.房价上行幅度下降不成避免，但跑赢通胀概率问题不大。按照房地产发展规律，房价增幅会逐年下降，预计未来8-10年内年均增幅下降到5-7%，预计更长时间下降到2.8%-3.5%上下，这个时间预计在2033年-2035年摆布。预测依据是基于中国现阶段房价和发达国家长期房价增幅。

房价增幅在未来呈持续下降趋势，但是我们的通货膨胀率幅度也会同步下降。M2在过去10年每年平均增幅保持在10%以上，现不才降到8%摆布，货币供应增幅有所下降，与之对应的通胀率也将呈现下降趋势，预计通胀率在未来8-10年会下降到4%-5%之间，长期会保持在2%-3%之间，大幅发行货币的时代一去不复还。仅从未来8-10年来看，房价增幅超过通货膨胀率1-2%的可能性较大。

2.存款收益。众所周知，股市起伏不定，各种承诺高收益的理财产品不敢投。如果拿目前比力安全的余利宝年化收益3-4%来比力，房价增长率显然是高于存款收益，这还未算杠杆的作用。





综上所述，最终这几者的关系是：持有房产收益增长率＞通货膨胀率＞存款收益。这下大家明白了，存款收益连通过膨胀率都跑不外，更不消说跑赢房价增长率，保值增值也就无从谈起。

往期热文：买房、卖房经验—良心总结篇，房地产如此简单，建议存好！

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小提琴

1.依照（M2-GDP）计算方式，货币购买力持续下降。摘取2007年-2017年间数据，前后共10年时间，计算出年均通货膨胀率为7.5%摆布。举个例子，今天人民币100万购买力相当于10年前45万，货币贬值率达到55%。
2.房价超过通货膨胀率涨幅，不单保值还增值。取2007年全国商品住宅平均价格数据，07年时房价为2800元/平。2017年全国商品住宅均价接近8000元/平，10年间房价累计上涨幅度为2.85倍，年均上涨幅度为9.2%，比通胀率7.5%高出1.7%。

dreamer

我想请教这位所谓的教授型专家，如果房子卖不出又租不出该咋办？

☆→冰←★

又是为房地产打广告，看来房子离跌不远了，明年跌定。

ヅ叚娤

过去的规律和经验不足以说明以后。任何事物都有起有落！

離別的一刻

要我说现在哪个都不好，最好的做法把房卖掉换美金移民走人

飞女晓

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179325274

未来5到10年，您认为存款和房产，应该保留哪一个比力适宜？”
可以直不雅观的说，别说仅在存款与房产之间做选择题，就算拿房产与目前进行存在的所有标的比拟，都会支持选择房产。

yangshouyuan

超出本身承受能力去买一个房，那只有啃砖头的份了