前房产销售：为什么说小产权，是房地产税来临前的最后一道关卡？

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前房产销售：为什么说小产权，是房地产税来临前的最后一道关卡？

文：羊迪 房产咨询师 自由撰稿人

前段时间，《人民日报》公布了十三届全国人大常委会立法规划，包罗房地产税法在内的11部税法，同时表态第一类项目，拟在本届人大常委会任期内提请审议。后来，法工委副主任解释，5年内将有116件法律草案列入规划，将在任期内或者条件成熟时提请审议，其中就包罗房地产税法。于是就有了房地产税5年内提请审议的说法。

关于房地产税的消息，无论是什么，都总会引来人们的热议。

当然，从销售最里面，无论什么消息，都会解读为买房的利好。作为一个前房地产从业人员，我的伴侣圈里有很多的房产从业者、销售，而她们那几日的伴侣圈，大概都是这个样子的：





问题来了，之前不是还在传说房地产税永远都不会出台么？而这一次，是《人民日报》发文，是5年内将列入规划，划重点，是内！内！

这只是一个底线，房地产税法，将在5年内的任何一个时间点推出。而房地产税，你不论是否喜欢、期待、恐惧，它，都真的切实地要来了。





房地产税，是在保有环节、针对存量房征收的税种，它和现有的各种在土地拍卖、建筑建设、房屋交易环节的各类税种不同，是一种被大家遍及认为可以有效按捺朝方需求的房价调控手段。

为什么说，房产税的出台可以调控房价？

因为房地产税，是一种以年为单位征收的税种。原本，房产的持有成本很低，于是出现了大量的"囤房"现象。而现在，因为每年都要交税，一旦你的房产闲置在那里，就会由原本的资产（每年会有收益），摇身一变，变成负债（每年都有损耗）。这样，人们在买房时就会考虑风险，在持有房产时会更加谨慎，也会盘活大量存在于居民楼内，又没进入租房市场的"幽灵房产"。从而达到按捺房产投机，平稳房价的作用。

但是，恒大地产研究员院长，任泽平早在2016年就表示，作为一个全新的税种，房地产税的改革，房地产税的出台，要满足如下的6个条件才好：

1.开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况。

这个普查各省市一直在开展，很多省市已经普查完成。

2.建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询。

不动产登记体系全面运行的时间为2018年6月。





3.统一界定房屋性质。

由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质不同大，税基不统一。

4.完成房地产税改革。

前文已经有所提及，5年内将进行改革。

5.完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民"基本住房标准"，以确定房产税的免征条件。

2017年3月，国务院就已经发布了相关通知：





6.完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。

2015年1月5日国务院公布财政部、国税总局起草的《税收征管法》（2015年修订征求意见稿）。对比原税收征管法，此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订。

回顾以上的6大条件，基本都已经完成落实，或者正在制定中。然而，有一条，却迟迟没有见到有效鞭策，这就是第六条：统一界定房屋性质。因为这其中，包含了众多的历史遗留问题，以及我们今天的主角——小产权房。

为什么说小产权房，是房地产税来临前的最后一道关卡？

首先，我们需要了解什么是"小产权房"，百度百科的定义如下：

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁布，而是由乡政府或村政府颁布，亦称"乡产权房"。"小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

简而言之，小产权房就是"没产权房"，是房屋产权得不到国家机关认可的，不受国家庇护，无法享受各种本地居民软性福利的房产的总称。

如果不妥善处理好小产权房的历史遗留问题，就贸然对市场上的存量房征收房地产税，那么，小产权房不仅将成为法外之地，也将成为税外之地，这是对买了大产权房的守法百姓非常不公正的事情：原本购买大产权房就多花了很多钱，现在还要每年继续支出房地产税，而小产权房不仅买的时候便宜，每年还不消交税。如此一来，只会越发助长小产权房的"影子交易"，只会打击我们中国正常的房地产市场。所以，在房地产税征收之前，必需要将小产权房的历史遗留问题处理好。

任志强早在2013年的福卡经济论坛上就颁发过如下言论：

"比来我们在清查小产权房，有很多人认为三中全会可以让小产权房自由了。我很赞成让农民有自由的权利，现在有7.6亿平方米的小产权房，大概700万套摆布。60%没有经过质量和安全检察的，塌了谁负责任呢？所以他无论如何不能让你流转。因为他有很多的问题，有的甚至他连消防管道都没有。我们在07年、08年的时候，就做了一个专门的小产权房，我们测的面积是6亿多平，调查的结果是所有人不认证，因为质量不合格。所以小产权房可以自由转正，现在是不行的。"

不外，虽然小产权房有很多历史遗留问题，要转正很难，但这件事情，依然在推进着：

2018年9月17日，深圳市规土委发布了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》，《处理办法》的征求意见稿从2018年7月27日开始向社会各界公开征求意见。经过一个多月的时间，现在正式发布并从2018年10月10日起施行。

《处理办法》规定：符合特定条件的历史违建，可以直接申请为商品性质房地产，不符合特定条件的生产经营性历史违建，则可按照申请办理为商品性质时市场评估地价的50%补缴地价。商业、办公类历史违建，按照申请办理为商品性质时的市场评估地价补缴地价违法建筑可转正。





结语：

回顾过去，中国的房地产市场从1998年首次房改至今，只走过了20年的道路，在这29年中，我们见证了见证了城市的革新、见证了一夜暴富的拆迁户、见证了爬上电线杆讨薪的农民工，也见证了我们所在城市的房价，从几百到几千再到几万乃至几十万。而未来，我们也即将见证小产权房的整治，以及房地产税的落实。

作为一个前房地产销售人员，我看到了太多因担忧房价而失去理智的面孔，也经历了太多为了达成业绩而不眠不休的夜晚，我相信，未来的房地产市场，必然会越发正规，我祝愿，每一个买房人，都能买到令人心安的房产。

可怜没人爱

大产权都是交了买地的钱的，期限内不该再收房产税，到期的或根本无产权的，可以开收了。

jiansen

错了！估计还有买房了，但还未领到房产证的，还比力多！面对房产税，现在老子不办房产证了！

钱、钱、钱、

说这话的人房子都很多，小产权不交税，他心里不服衡

天热打肋赤

我认为小产权房与交不交税没有争议。房产税就是收房的税，只要是住房就交税。税多税少的事儿。这样才公平。

weirdos

无锡这边就没有小产权房村里盖的房子都产权还没有物业费。每隔3里路就会有村里盖的拆迁房。把附近的房子都整体拉低了真正实现藏富与民。在无锡1-2万就可以买到房子这是强二线呀。回老家临沂三线城市都1万多怎么比，在临沂的价格就能在无锡买一套房子了。支持小产权转正实现房产更加合理化。

apaul

这办法好，交钱给大家补上手续

家里今天吃面

人均60平米以下免税，超出部分只要是房子，只要在你名下，无论什么情况一刀切纳税。只有这样寡断才行，不然专家们会找出一万个难题。30年前发布票谁管你身材高矮，体型胖瘦每人17.3尺，找谁说理去？房产税也是如此。

墨雨萱儿

小产品根本没享受什么福利（比如户籍学位），现在还想收税，做梦吧！

朝秦暮楚

也许征收了，照样该涨价的还是涨价，有钱人才不惧怕一年千八百的房产税，哪怕是万八千人家也不在乎，一顿饭或者几顿饭钱罢了。最后受苦的还是穷人，