房子没了，还损失200万！房产抵押贷是蜜糖还是砒霜？

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来源：好房上海。作者 | 经纬
眼下，楼市如同秋老虎般持续发威。很多想投资房产的人四处找钱买房，有人卖了房子买新房，还有人打起了银行“房抵贷”的主意，想借此筹集资金入楼市。W先生就是其中一位。可惜人算不如天算，没想到一着不慎，掉入了“房抵贷”的陷阱，不仅房子没了，还损失了200万...
在上海奋斗了十多年的W先生，完全符合“中产阶级”的标配：有车有房，有本身的公司。家里妻子贤惠，儿子可爱，手头上还有些小积蓄，日子过得相当滋润。这两年生意不好做，为了不让本身辛苦的资产缩水，也为了给妻儿一个更好的居住环境，W先生决定再买一套房。在他看来，买上海的房子，不说增值空间多大，至少保值必定是没问题的。经过某中介介绍,他最终选择了虹桥路地段一套高档别墅，总价2000多万。W先生对这套别墅相当满意，但是，按照上海二套房的购房标准，他需要付70%的首付款，也就是将近1500万。这时他开始犯愁了：1500万可不是个小数目啊，钱不够怎么办？






有人建议他先卖掉现在的房子，这样就能减轻首付的压力，W先生思来想去觉得不行，难道就没有办法在不卖掉现有房子的情况下顺利买下二套房？有！办法当然有！有人告诉他，可以通过银行办理“房抵贷”。 买房钱不够，房抵贷来凑房抵贷能贷出1500万？会不会有什么风险？你是不是也跟W先生一样困惑，经纬先跟大家解释一下：
什么是“房抵贷”？
所谓的房抵贷，也就是我们俗称的“房屋抵押贷款”，是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。换句话说，假如你有一套房，就可以用这套房去跟银行抵押贷款，用来投资或买其他东西，这是我们生活中较为常见的一种贷款方式。






房抵贷在很早以前市面上就有了，并且很多银行都有开展这项业务，比如：农行、建行、宁波、中信、安然、华夏等均推出过“房抵贷”相关产品，不外在产品属性和限制上存在差异。比如：建行、工行等一些银行只接受已经还清按揭贷款的房产，而招行、安然银行等则是可以接受“二次抵押”的。换句话说，只要我名下有房，不管贷款有没有结清，我都可以进行抵押贷款。这里的核心思路在于：盘活已有固定资产，投入未来看涨的资产。据经纬了解，目前市场上的房抵贷额度大部分在300万元以内，但也不乏一些较激进的中小银行贷款额度高达2000万元，甚至某银行业务员说：我们的房抵贷业务没有上限！
下图是经纬以上海为例，整理的部分“房抵贷”产品表格：






举个例子：像W先生这样，现在房子的贷款已经还清的，按照上表，可以选择贷款额度最高（7成），贷款利息最低（4.9%-5.88%）的宁波银行。当然，它的贷款周期较短，只有5年；如果不想短期还款压力太大，也可以考虑贷款期限20年，贷款额度5成的招商银行。假如你的房贷还没有结清，可以考虑选择江苏银行或招商银行。
贷款被撤回，认购金全赔前面我们说来了，只要房本上有你的名字，就可以把这套房当作抵押物向银行申请贷款。W先生听伴侣的话之后，决定向银行问个明白。银行告诉他，“房抵贷”如果用于公司经营，是可以贷出1500万的。但是，按照规定，贷出来的钱只可以用于消费或投资，绝不能用于买房！W先生一听，不由感慨：竟然还有这种产品！当下他便决定用本身名下的公司申请试试。没想到大概一个礼拜摆布，就收到通知，银行同意了他的申请，1500万已经打到了他的公司账上。他记得当时银行提醒过，这笔钱不能用来买房，于是就留了个心眼，先将这笔钱转到儿子的银行账户上，然后再转到本身账户，最后以200万作为定金，与开发商签订了认购合同。






但是，万万没想到，没几天后，银行工作人员又给他打来电话，说他这笔1500万的房抵贷违规，将全部被撤回。煮熟的鸭子竟然飞了！W先生感觉万念俱灰···但是认购书已经签了，按规定，定金是没办法退的。几天的功夫，不仅二套房没了，还生生损失了200万···可是，还好只是200万定金，如果本身脑门一热，把1500万全部给了开发商，那现在估计全家老小都要跟着他一起喝西北风了···
房抵贷进楼市存隐患
虽然明文规定了房抵贷只能用于消费不能用于购房，但实际情况是，很多银行在贷后监管方面并非统一标准化的非常严格，可能稍有疏漏，就让市场上某些投资客抓住了机会，抵押第一套房，用贷出来的钱去再交第二套房首付，将房抵贷引入楼市，更甚者循环往复不竭加高杠杆，这在无形中加大了金融风险，也为市场经济的不变埋下来了隐患。
首先，从银行层面来说：房抵贷完全依靠房地产的价值，买房人都是“买涨不买跌”的，假如银行没有做好贷后监管，让这部分资金再流向楼市，一套市值500万的房，就能给出300万的抵押贷款。在如此高杠杆下，一旦未来房价下跌，借款人没钱还贷了，银行的不良贷款就会猛增；一旦市场无人接盘，银行就算收回房子也无法转手，也就形成了本色性的坏账。但是，据经纬了解：目前银行都遍及认为，房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。
个人按揭属于银行的优质资产，不良率很低，房抵贷利率又比按揭高，更受银行青睐。再说，房抵贷的贷款额度只相当于抵押房产市价的5-6成，也就是说，只有房价跌到30%-40%的时候，银行才会有坏账的风险。对于上海这样的城市来说，这种风险存在的可能性几乎为零。






当然，风险如果不在银行，那必然在抵押借款人身上。对于借款人来说：虽然现实中，像W先生那样，被银行收回贷款的情况比力少，但万一真的被银行查到房抵贷的资金用于购房，那么款项必然会被收回，同时，还要承担失去房子的风险。再者，即使你侥幸逃出了银行的贷后监管，风险也依然存在。因为房抵贷的本质属于自加杠杆，核心思路与配资炒股无异，杠杆越大，风险就越高。如果未来房价下跌，你的房产市值也会大幅缩水。再次提醒，千万不能用房抵贷的钱用于炒房、炒股等一切风险投资行为。
是砒霜，还是蜜糖？
我们经常说，任何事物都具有两面性。金融产品也是。是蜜糖还是砒霜，完全取决于本身。虽然，房抵贷一旦进入楼市和股市会存在高风险，但是，用对地方也可能产生不一样的化学作用。比如你目前正处于创业阶段，急需一笔资金应急，再比如你现在需要一笔很大的金额看病救命，假如真的别无他选，房抵贷这种方式还是可以考虑的。毕竟贷款方是银行，流程快，给的额度也高，并且利率也是按照基准贷款利率上浮的，比拟民间借贷还是安全不少。经纬建议，如果考虑使用房抵贷，之前最好了解清楚家庭的财务状况和每月的还款能力是否在能承受的范围内，比例控制在30%以内，避免给本身和家庭造成过重负担。别的，可以多了解不同银行的贷款利率，选择最合适本身的最优方案。

HELENA

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