从万科以“活下去”为目标，到碧桂园变乱频发，我们对房产的思考

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从万科以“活下去”为目标，到碧桂园变乱频发，我们对房产的思考

秋季例会上喊出“活下去”的龙头房企万科，成了地产界的网红。

从2007年，万科喊出“拐点论”；到2012年，喊出“白银时代”，这是第三次影响全行业的“喊标语”。业内人士调侃，万科向来的套路，唱空行业和本身，吓唬对手。

那么，到底是真的活不下去还是作秀？

从国庆前万科厦门楼盘降价促销以求回笼资金，到万科拟29亿元增资深高速；从国庆后北京万科斥资32.34亿元与华夏幸福合作开发部分环京项目，到万科三季度拿地权益价款超过500亿元，高呼“活下去”的万科却开启了买买买模式，这究竟打的啥算盘？

强调回款是保证本年的业绩和现金流，拿地是保证未来的发展需求。

最关注现金流的万科，上半年的经营性现金流继续为负。2018年年中万科负债率为84.7%，创下了万科A在1991年上市以来的新高，净负债率也从 2017年末低到极致的8.8%上升到了32.7%。标榜保守发展的万科，即便2018年上半年，总负债率不是像媒体报道的11393.67亿元，因为其中包罗预收账款等。但据相关数据显示，万科本年一季度的负债（剔除预收账款等）达到5496.67亿元，这也是一笔不小的数目。

万科上半年的销售额是3046亿，但全年的回款目标是6300亿，也就说下半年万科的回款任务比上半年还重。并且，万科在南方区域早已放缓开发业务、极少拿地，并大精力投入新业务。但同时南方区域的回款压力十分大，于是万科才下了6300亿的回款通牒。如郁亮所说“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”，短短两个月时间，即便不眠不休，在市场衰落的拐点，能否实现逆袭，还尚未可知。

因为，降价跑量已经成为常态。弹房君梳理发现，除了万科厦门、万科漳州楼盘降价，大房企新盘打折现象增多。如安徽合肥著名楼盘泰禾合肥院子大降价，部分房源一夜降价5000元；坊间流传融创天津鼓励全员营销；恒大全国在售的住宅楼全部打出89折大优惠……包罗碧桂园、万科、保利、金地都在全国多城市多盘联动促销。

2018年4月知名房地产专家孟祥远在其头条号发布一份关于碧桂园集团“高周转”会议的内部文件，一时引起网友一片热议。





高周转几乎是每个想要在大浪淘沙中幸存下来房企的必要选择，而像碧桂园如此庞大却又迅猛的房企，还是比力少见的，也让我们惊叹。高周转确实能给企业带来现金流，也对企业的规模增长起到至关重要的作用。并且，能够实现高周转的企业，往往在产品线的标准化和工程控制方面，相对别的企业会更胜一筹。

高周转是房地产行业的主流模式。但碧桂园却把高周转做到了令人惊惧的地步，本年由总裁莫斌签发的三道催命符又再次引发大家对碧桂园高周转的质疑—一天出图、三月开盘，到了6-7月，塌楼事件频发。这就很好理解，慢工出细活，一味地追求速度，很难保证打造的产品质量必然过关。

总之，碧桂园已经狂奔在了高周转的跑道上，无人能及。虽然碧桂园没有对外颁布颁发本年的具体销售目标，但外界遍及认为这家房企本年会继续壮大规模，甚至会向万亿规模冲击。而在这个过程中，如何规避和修正狂奔中产生的诸多问题，也是其必需面临的重大课题之一。

是的，市场出现明显降温的迹象和信号。从限购限贷到限价限售的常态化，从限商贷到限公积金，从限土地拍卖到限房企融资，整个楼市进入冰封时代：土拍遍及遇冷、二手房持续降温、一手房降价促销；政策收缩状态继续、融资越来越难，房企既有的模式显然走不通了。况且，一茬又一茬的韭菜割完之后，还有多少韭菜能割？这是个让人脑瓜疼的问题。

有业内人士认为，预计未来两三年都是下跌、调整以及筑底的过程。就连孙宏斌亦认为，今后五年都是波动的，政府的干预只能让波动显得更窄。在大形势下，昔日高调张扬的孙宏斌，都转了性子，远离镁光灯下，再三强调安全第一：降杠杆和控制拿地，一向谨慎沉稳的郁亮说本身焦虑，思索万科如何活下去，这也并不奇怪。

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